Si vous vous lancez dans un projet d'achat immobilier, une bonne préparation s'avère essentielle pour ne pas commettre d'erreur de sélection et pour réussir votre investissement. Les sommes engagées pour l'achat d'un appartement ou d'une maison sont conséquentes. Cela implique généralement l'obtention d'un financement par prêt immobilier, amené à impacter votre vie durant de nombreuses années. Au-delà des retentissements financiers, s'il s'agit d'une habitation principale, ce choix crucial concerne directement votre vie quotidienne. Prix d'achat, quartier, type de bien, efficacité énergétique, état général du logement, etc. : certains critères essentiels sont à considérer avant même la première visite.
Que vous cherchiez à acheter une maison ou un appartement, certains critères sont à étudier en priorité lorsque vous vous lancez dans un tel projet immobilier. Dès l'étape de sélection des biens à visiter, établissez clairement vos priorités, en fonction de vos besoins et de vos possibilités. Avant de signer le compromis de vente pour accéder à la propriété d'un immeuble, d'un appartement ou d'une maison, tenez d'abord compte de son prix, de son emplacement, des prestations qu'il propose, de son état général, mais également de tous les aspects financiers moins directs du projet (charges de copropriété, travaux à prévoir, rentabilité de l'investissement, etc.).
Le prix de vente du bien
Au moment de chercher un bien immobilier, il est un critère non ajustable pour la plupart des investisseurs : le budget. Celui-ci dépend directement de l'apport dont vous disposez en tant qu'acheteur, mais également de votre capacité de financement externe. Plusieurs possibilités s'offrent à vous, du prêt bancaire au don, en passant par le prêt familial et les dispositifs d'aide accordés par l'État (prêt à taux zéro, par exemple).
Il existe toujours un prix d'achat que vous ne pouvez pas dépasser. Vous devez alors cibler des biens correspondant au montant défini, ou bien réfléchir à l'éventualité d'une négociation immobilière pour envisager des biens légèrement plus onéreux.
La marge de négociation varie généralement entre 5 % à 10 %, en fonction de la justesse du prix de vente affichée au départ, des travaux à prévoir après l'achat et de l'état actuel du marché local (offre et demande). De façon plus spécifique, la situation des vendeurs constitue un autre élément déterminant. Certains sont parfois prêts à accepter une offre basse face à l'urgence de leur situation : séparation, mutation, etc.
Concrètement, lorsqu'un bien a été surévalué, s'il nécessite beaucoup de travaux, ou s'il existe de nombreux biens similaires disponibles, il devient davantage possible de négocier le tarif à la baisse. À l'inverse, lorsqu'un vendeur reçoit de nombreuses visites et si son bien propose des prestations de haute qualité, alors les chances de négociation sont plus réduites.
La localisation : quelle ville et quel quartier cibler pour votre recherche de logement ?
Le second critère important à prendre en compte au moment d'entamer votre projet d'achat d'un appartement ou d'une maison est sa situation géographique. L'emplacement revêt une importance capitale pour les acheteurs amenés à habiter le bien, mais aussi pour les investisseurs qui cherchent à le proposer à la location.
Dans le cas d'un acheteur souhaitant habiter le logement, la localisation impacte la vie quotidienne. Les questions à se poser pour choisir une ville, voire un quartier, sont relatives au temps de trajet souhaité entre l'habitation et le lieu de travail, ou à la proximité de l'école des enfants.
La distance que vous êtes prêt à parcourir pour rejoindre les commodités, comme un arrêt de bus ou des commerces, s'avère également décisive. Si vous cherchez à acquérir une résidence secondaire, les critères liés à la localisation diffèrent. Il s'agit alors de la distance par rapport à votre logement principal, du calme de l'environnement ou de l'attrait touristique de la région, par exemple.
De façon globale, il est essentiel de prendre en considération l'ensemble de vos habitudes de vie pour faire le bon choix : médecins, lieux de balade, amis et famille, mode de déplacement, etc.
Pour un investisseur locatif, le cadre de vie importe d'une autre manière. Un environnement agréable maximise les chances de louer facilement le bien. Néanmoins, la réflexion sur la localisation diffère. Elle doit tenir compte de la rentabilité. Ainsi, selon le secteur géographique, la valeur d'achat du bien varie.
Enfin, dans les deux cas de figure, les perspectives d'évolution du quartier ou de la localité s'avèrent cruciales. Existe-t-il des projets d'installation d'infrastructures ou de réhabilitation urbaine ? Quelles sont les tendances démographiques et économiques de la zone ? Ces éléments peuvent garantir une bonne rentabilité de l'investissement immobilier opéré, ou bien, tout à l'inverse, entraîner une baisse de valeur à moyen ou long terme.
Les dimensions, l'agencement et les équipements du bien
Pour habiter un logement qui correspond à votre mode de vie et aux besoins de votre foyer, considérez ses caractéristiques essentielles. Celles-ci sont généralement présentées sur l'annonce immobilière, mais une visite du bien vous aide à bien les appréhender.
D'abord, pensez à tenir compte des dimensions et de l'agencement à travers des critères comme :
-
La surface totale ;
-
Le nombre de pièces ;
-
Le nombre de chambres et de salles de bains ;
-
Le type de cuisine (ouverte ou fermée) ;
-
Le nombre d'étages (maison de plain-pied ou à plusieurs niveaux).
Avant de faire une offre d'achat, tenez aussi compte des équipements divers du logement. Les aménagements de la cuisine et de la salle de bains, qui contribuent à un lieu de vie agréable et fonctionnel, comptent parmi les plus importants pour nombre d'acheteurs. La présence d'un jardin, d'un balcon ou d'une terrasse constitue également une nécessité pour certains. Quant au système de chauffage, à la qualité des menuiseries et à l'isolation, ils impactent directement votre confort thermique et acoustique, ainsi que la performance énergétique globale du bien.
Pour les investisseurs locatifs, ces mêmes critères sont à prendre en compte. Mais, dans ce cas de figure, ils sont à considérer à travers le prisme de la rentabilité. Le logement doit plaire à un large éventail de locataires du secteur pour tenir sa promesse de devenir une source de revenus. Dans un quartier étudiant, par exemple, un petit studio installé dans un immeuble moderne et fonctionnel a davantage de chances de trouver preneur que dans un quartier familial résidentiel.
Aussi, étant donné la variabilité des profils susceptibles d'être intéressés par votre appartement ou votre maison, la modularité des espaces devient un atout de taille lors des périodes de recherche de nouveaux locataires. Cela permet de réduire le délai de remise en location après le départ d'un occupant et ainsi des temps de vacance locative limités.
L'état du bien immobilier
Avant de signer l'acte de vente chez le notaire, vous devez également considérer l'état général du bien que vous visez. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoirement fourni dans le cadre de la vente, vous permet de vous faire une première idée. Son score vous permet d'évaluer la consommation énergétique du bien, ainsi que son impact environnemental, au travers des émissions de gaz à effet de serre.
Comprenez alors qu'un mauvais DPE signifie pour vous des factures d'énergie plus élevées, et un confort moindre. Cela induit la nécessité de prévoir des travaux d'envergure, avec des coûts supplémentaires, notamment pour changer le système de chauffage, isoler la façade ou la toiture, ou encore remplacer les menuiseries.
Au-delà des travaux liés à la performance énergétique, envisagez également les autres chantiers nécessaires. Il peut s'agir de rénovations esthétiques simples ou bien de lourdes interventions au niveau de la structure. Tous ces éléments pèsent indéniablement sur votre budget, à défaut, ils impactent votre confort s'ils ne sont pas améliorés. Toutefois, une petite retouche de peinture n'implique pas un chantier de la même envergure qu'une remise aux normes du système électrique, par exemple.
Pensez aussi que les implications des travaux s'avèrent différentes pour un appartement ancien ou pour une maison neuve. De mauvaises surprises ont ainsi davantage de risques de se manifester lors de vos actions sur un logement ancien.
En regardant vers l'avenir, l'état du bien impacte directement la valeur de revente si rien n'est fait par le propriétaire pour l'améliorer. À l'inverse, si le logement est entièrement rénové, vous pouvez réaliser une plus-value intéressante lors de la revente.
Si l'appartement ou la maison est destiné à la location, le besoin de rénovation tient aussi à des exigences légales : un niveau de performance énergétique minimal est imposé, le respect de normes est parfois obligatoire, etc. Par ailleurs, des équipements modernes et qualitatifs, ainsi qu'une bonne performance énergétique signifient la possibilité de proposer un loyer au montant plus élevé.
Les aspects financiers
Pour un aspirant propriétaire, les aspects financiers de l'achat ne se limitent pas au seul montant du bien. Il faut également considérer des frais annexes qui s'ajoutent parfois à l'investissement total :
-
les honoraires pour la rédaction et la signature d'une promesse de vente chez le notaire (les honoraires Square Habitat comprennent la rédaction du compromis de vente et le suivi du dossier jusqu’à la réitération de l’acte authentique) ;
-
les frais d'acquisition (frais de notaire) représentant 7 à 8 % du montant du bien dans l'ancien, et 2 à 3 % du prix dans le neuf ;
-
l'assurance et les taux d'intérêt du crédit souscrit auprès d'une banque ou d'un établissement financier ;
-
les honoraires du courtier ;
-
les frais d'agence immobilière.
Après l'achat immobilier à proprement parler, des frais d'entretien s'appliquent aussi parfois au sein de votre copropriété. Payés de façon mensuelle ou annuelle, ils concernent tous les espaces, les équipements et les services communs : piscine, jardin, couloirs, ascenseur, gardiennage, électricité des parties communes, etc. Pour un immeuble ancien, des travaux
