Suite au diagnostic établi en 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière, les conditions d’octroi des prêts immobiliers ont connu un durcissement. La décision du HCSF fixe un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée de remboursement de l’emprunt plafonnée à 25 ans. Pour les candidats à l’achat immobilier, en particulier les primo-accédants, ceci se traduit par une obligation accrue de soigner leur profil d’emprunteur et de prouver leur solvabilité aux banques.
Ce durcissement a-t-il un impact réel sur les projets immobiliers des ménages ? Comment bien préparer l’achat d’un premier logement ? Découvrez les réponses d’un conseiller immobilier.
Quel est l’apport minimum pour un achat immobilier ?
La plupart des projets d’investissement locatif ou d’acquisition de résidence principale sont financés à l’aide de crédits, qu’ils soient bancaires ou autres. La majorité des établissements financiers imposent quasiment à l’emprunteur de disposer d’un apport.
L’apport personnel dans un projet immobilier
Dans un article publié en novembre 2023, le site Meilleurtaux annonce que 20 % à 30 % des acheteurs immobiliers financent leur projet sans emprunt. Reste qu’il s’agit de profils CSP+ ou d’investisseurs possédant un patrimoine conséquent, rarement de primo-accédants des classes moyennes. Pour la majorité des candidats à l’investissement, le crédit immobilier reste un passage obligé. Et, bien souvent, cet emprunt implique un apport financier.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
L’apport personnel désigne la somme dont l’emprunteur dispose pour financer son achat. Il peut s’agir d’un héritage ou d’une donation familiale. Les comptes épargne logement (CEL) et les plans d’épargne logement (PEL) sont constitués dans l’objectif d’un achat immobilier.
L’épargne salariale ou les économies personnelles, ainsi que les placements financiers (actions, obligations, assurance vie...), représentent un autre moyen de créer un apport personnel.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport pour accorder un prêt immobilier ?
Le rôle essentiel de cette somme est de rassurer l’organisme prêteur quant à votre sérieux et à votre capacité de remboursement. Au-delà de cet aspect, apporter un financement personnel vous permet de diminuer la durée du prêt ou le montant des mensualités. Il vous donne également un argument pour négocier le taux du crédit.
Enfin, l’apport couvre généralement les frais annexes à l’achat, comme les frais d’agence ou de notaire.
Le montant de l’apport personnel pour souscrire un emprunt immobilier
Présenter aux banques un apport personnel représente un point positif. Mais quelle somme faut-il allouer à l’investissement ? Peut-on envisager d’acheter un logement sans apport ?
Quel est l’apport idéal pour obtenir un crédit immobilier ?
On considère généralement qu’un bon apport équivaut au minimum à 10 % du prix total du bien, c’est-à-dire son coût propre additionné des frais annexes. Ainsi, vous couvrez :
- les frais de notaire (2 à 3 % sur un logement neuf, 7 à 8 % sur un bien ancien) ;
- les frais de dossier imposés par la banque ;
- le coût de l’assurance et des garanties ;
- les éventuels frais d’agence.
Quel apport pour acheter en 2024 ?
Compte tenu de l’inflation, de la hausse des taux d’intérêt et du contexte socio-économique incertain, les primo-accédants ont tout intérêt à prévoir un apport au-dessus de la moyenne. Les professionnels du secteur estiment qu’une somme correspondant à 30 % du prix total de l’achat constitue un bon apport personnel .
À titre d’exemple, pour financer l’achat d’une maison de 354 400 euros (prix médian constaté sur une maison ancienne en Île-de-France ), soit au moins 382 000 euros frais de notaire inclus, il vous faut prévoir entre 36 000 et 108 000 euros d’apport.
Peut-on acheter un logement sans apport ?
S’il est fortement recommandé, l’apport personnel demeure facultatif. Reste que le contexte économique et immobilier actuel incite les banques à la frilosité. Dans les faits, à moins de disposer de revenus ou d’avoirs conséquents, il demeure ardu d’accéder à la propriété sans apport. Les primo-accédants dont la situation professionnelle laisse présager une carrière fructueuse décrochent parfois un prêt immobilier finançant entièrement leur achat. Compte tenu de la période de recouvrement – 247 mois en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA – la banque s’assure ainsi la fidélité d’une clientèle intéressante pour elle.
Les types de prêt immobilier et d’apports personnels
Il existe différents crédits permettant de devenir propriétaire de son logement. Tous ne sont pas soumis aux mêmes conditions d’octroi et de taux d’intérêt. Selon votre capacité d’emprunt, votre situation personnelle et professionnelle, vos revenus et charges, il est possible de combiner plusieurs dispositifs afin de devenir propriétaire de votre résidence.
Prêt bancaire, réglementé, conventionné ou complémentaire ?
On distingue trois principaux types de prêts adaptés à l’achat immobilier :
- le prêt bancaire traditionnel, accordé par une banque à taux fixe ou révisable, remboursable sur 25 ans maximum (sauf exception) et généralement assorti de garanties et d’assurances obligatoires ;
- les prêts réglementés (prêt épargne logement, éco PTZ), plus avantageux, mais soumis à conditions ;
- les prêts conventionnés, notamment le PAS (prêt d’accession sociale), accordés aux foyers modestes.
Quant aux prêts complémentaires, comme leur nom l’indique, ils viennent en sus d’un emprunt immobilier bancaire, réglementé ou conventionné.
Peut-on investir toute son épargne pour constituer l’apport ?
Qu’il s’agisse d’acheter un logement ou de réaliser un investissement locatif, l’emprunteur hésite souvent à placer toutes ses économies dans le projet. Vider tous vos comptes épargne pour constituer l’apport paraît assez imprudent, surtout compte tenu de la durée de remboursement sur laquelle vous vous engagez. Sans parler des imprévus du quotidien, la brusque nécessité de réaliser des travaux dans votre résidence principale peut constituer un sérieux problème si vous ne disposez d’aucune réserve d’urgence.
Il est donc judicieux de prévoir un matelas financier équivalent à trois mois de revenus, ce qui permet d’envisager sereinement les 25 années de remboursement du prêt immobilier… et les aléas qui peuvent survenir durant cette période.
Obtenir un financement pour votre projet immobilier implique de soigner votre profil d’emprunteur et de monter votre dossier de prêt avec l’aide d’un professionnel. Vous envisagez d’acquérir votre résidence ? Faites appel à un conseiller immobilier de Square Habitat et profitez d’un accompagnement sérieux et complet.