Quelles sont les différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Après avoir procédé à l’estimation immobilière  et à la mise en vente de votre bien, vous avez obtenu une offre d’achat. Quel document faut-il prévoir? Quelles sont les conditions de vente d'un appartement ou d'une maison ? Quel contrat faut-il signer pour se protéger ? Autant de questions qui nécessitent des réponses et un accompagnement spécialisé. Pour encadrer la vente immobilière et engager sérieusement la transaction avant la signature de l’acte définitif, il est nécessaire de signer un avant-contrat. Celui-ci vient encadrer juridiquement l’achat, tout en laissant le temps aux deux parties de réunir les éléments nécessaires au dossier ou l’obtention du prêt immobilier. Deux types d’avant-contrats sont possibles, la promesse de vente et le compromis de vente. Ces deux contrats engagent l’acquéreur et le vendeur, mais pas de la même manière

La promesse de vente: l'engagement du vendeur

Appelée également promesse unilatérale de vente, la promesse de vente engage le vendeur, qui fait la promesse de vendre son bien immobilier aux conditions mentionnées. Il est donc tenu d’honorer cet engagement, sans quoi il s’expose à payer des dommages et intérêts en plus de perdre l’indemnité d’immobilisation. Pour l’acquéreur, il s’agit d’une option d’achat posée sur le bien qui lui en assure la réservation durant un temps défini (souvent trois mois). En contrepartie l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation qui tourne en général autour de 10% du montant total de la vente, à l’exception des frais de notaire.

La promesse de vente et la rétractation

Confortable pour l’acquéreur, cet avant-contrat lui permet de renoncer librement à l’achat à tout moment, dans la limite du délai prévu et inscrit sur la promesse de vente. Il peut donc se rétracter comme bon lui semble et lever son option d’achat, à condition de respecter le délai de 10 jours calendaires après la présentation du recommandé. Au-delà, l’indemnité d’immobilisation est due au vendeur, sauf si cette annulation correspond aux conditions suspensives inscrites sur le contrat.

Bon à savoir

Le délai entre la signature de la promesse de vente et la vente finale est en général de deux ou trois mois. Pour en savoir plus, consultez notre article Quel est le délai entre la promesse de vente et la vente ? Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique effectué chez un notaire ou sous seing privé en agence et enregistré auprès des services fiscaux.

Le compromis de vente : un contrat qui engage vendeur et acquéreur

Lors de la signature d’un compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent de manière réciproque sur le prix du logement et les modalités de la transaction. Appelé acte synallagmatique, cet avant-contrat comprend des obligations pour le vendeur et pour l’acheteur. Le vendeur promet de vendre et l’acquéreur d’acheter. Le compromis a donc une forte valeur juridique et vaut pour vente. Il est d’ailleurs l’ébauche de l’acte authentique de vente. La signature du compromis s’accompagne d’un dépôt de garantie correspondant à un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier. Cette somme est défalquée du montant total lors de la signature de l’acte de vente Si l’une des parties souhaite renoncer après le délai de rétractation légal et hors des conditions suspensives stipulées au contrat, celle-ci peut y être contrainte par voie de justice ou bien réclamer le versement des dommages et intérêts. En résumé : la différence entre ces deux contrats est essentiellement liée à l’engagement des parties prenantes. Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur est fortement engagé. Le compromis engage vendeur et acquéreur.

Quels sont les documents à annexer à une promesse de vente ou un compromis

Les deux avant-contrats doivent tous deux contenir des documents obligatoires, des mentions légales ainsi que certaines informations pour avoir une valeur contractuelle. Leur rédaction doit donc être confiée à un professionnel de l’immobilier (notaire ou agence immobilière). Dans tous les cas, doivent y figurer :

• La description du bien : adresse, type de bien (appartement, maison, terrain, etc.) description détaillée du logement (nombre de pièces, surface, dépendances, extérieur, annexes…)
• Le nom du vendeur et de l’acheteur
• Le prix de vente
• Les honoraires du professionnel immobilier
• Le délai légal de rétractation (10 jours)
• Les conditions suspensives qui protègent les deux parties (refus de prêt, servitude, droit de préemption, etc.). Elles définissent les clauses qui permettront d’annuler la vente si une clause n’est pas remplie
• Le délai de validité pour la promesse de vente qui permet de lever l’option
• Le dossier de diagnostic technique obligatoire

À noter

La promesse de vente et le compromis peuvent tous deux contenir des clauses suspensives Utilisée moins fréquemment que le compromis de vente, la promesse n’en demeure pas moins un acte engageant qui entraîne des conséquences juridiques et financières. Dans les deux cas, faites-vous accompagner d’un professionnel afin d’éviter les écueils. Les conseillers immobiliers Square Habitat vous orientent vers l’avant-contrat le plus adapté à votre situation et le rédigent avec exigence, dans le plus strict respect juridique.