Lors des visites précédant l’achat du bien immobilier (maison, appartement ou immeuble), il est important que le futur propriétaire contrôle un certain nombre de points essentiels.
Quels sont les points à vérifier avant l’achat d’un logement ancien ?
Avant de signer le contrat de vente, il est important que l’acheteur se renseigne sur l’état des équipements du bien immobilier. Le propriétaire ou conseiller immobilier doit aussi présenter à l’acheteur un diagnostic concernant les différentes installations du logement (eau, gaz, électricité…).
Le futur propriétaire doit aussi s’intéresser à l’état des murs, des sols, des menuiseries, etc. Cela lui permet d’avoir une vision claire des travaux qu’il doit prévoir. Il ne doit pas hésiter à demander le DPE de la maison qu’il souhaite acheter. Ce diagnostic de performance énergétique lui donne une bonne indication de la qualité de l’isolation du logement, et donc sur son coût financier énergétique.
Il est tout à fait possible de faire une enquête de voisinage pour découvrir les problèmes rencontrés dans la zone.
Pour un logement en copropriété (appartement ou immeuble), vérifiez il faut s’intéresser à l’état des parties communes (escaliers, ascenseurs, caves, parkings…) aux bruits pouvant provenir de l’intérieur de l’immeuble (bruit de l’ascenseur, résonance au niveau des parties communes…).
Le prix des charges de copropriété a son importance. Selon l'ARCen 2020, le prix moyen des charges de copropriété s’élevait à 50, 95 €/m2 et par an en France. En consultant les procès-verbaux des dernières réunions de copropriété, vous pourrez aussi vous faire une idée de l’ambiance qui règne entre les voisins.
Se renseigner sur les prix au mètre carré du secteur permet également de faire un choix éclairé et optimisé, un bien peut être surévalué par exemple.
Quels sont les points à vérifier avant l’achat d’un logement neuf ?
Si vous décidez d’acheter un logement neuf, il est possible que l'achat se fasse sur plan : en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Il est tout de même possible d’effectuer quelques vérifications préalables.
Prenez bien le temps de consulter le descriptif détaillé du logement et notamment la notice descriptive. Assurez-vous qu’il correspond fidèlement aux plans définitifs fournis par le constructeur. Vérifiez bien que le logement respecte les normes de l’État concernant l’isolation thermique et acoustique. Procurez-vous aussi le PLU (Plan Local d’Urbanisme) auprès de la mairie. Ce document vous renseignera sur les constructions prévues autour de votre nouvelle habitation et donc sur les éventuelles évolutions auxquelles vous pourriez être confronté.
Quels sont les recours possibles face à des vices cachés ?
Malgré tous ces bons réflexes, un acheteur peut se retrouver confronté à la présence de vices cachés. Que son logement soit neuf ou ancien, plusieurs recours s’offrent à lui.
Dans le cas d’un achat d’un bien immobilier neuf
Si un acheteur acquiert un logement neuf, il bénéficie des garanties légales suivantes :
- La garantie de parfait achèvement
Elle est due par l’entrepreneur pendant un délai d’un an, à compter de la réception de l’ouvrage (article 1792-6 du code civil).
Elle concerne la réparation de tous les désordres relevés par le maître d’ouvrage par réserves actées sur le procès-verbal de réception ou par notification adressée à l’entrepreneur pour ceux apparus ultérieurement.
- La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale)
A compter de la réception de l’ouvrage, cette garantie de 2 ans porte sur les équipements dissociables du corps de l’ouvrage, c’est-à-dire les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer la construction (volets roulants, robinetteries, convecteurs, etc…).
- La garantie d’isolation phonique
Cette garantie assure à l’acheteur que le logement respecte les réglementations en vigueur en matière d’isolation acoustique.
- La garantie décennale
A compter de la réception de l’ouvrage, cette garantie de 10 ans concerne :
- Les dommages qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et des éléments d’équipement qui ne peuvent être dissociés des ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité, de clos et de couvert, sans détériorer la construction.
- Les dommages susceptibles de rendre le bâtiment impropre à sa destination. Il s’agit de ceux qui le rendent inutilisable (défaut d’étanchéité par exemple).
- L’assurance dommages-ouvrages
Cette garantie permet à l’acheteur d’être dédommagé en cas de sinistres couverts par la garantie décennale. Cela lui permet d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement.
Bon à savoir : les dommages résultant de l’usage ou de l’usure normale de l’ouvrage ne sont pas couverts. Le propriétaire est responsable de l’entretien du logement.
Dans le cas d’un achat d’un bien immobilier ancien
Même si vous achetez un logement déjà existant, vous avez le droit de faire valoir la garantie légale de vices cachés.
Selon le Code civil français, la garantie des vices cachés peut s’appliquer si le défaut rend impropre à l’usage le bien immobilier, était invisible lors de l’achat et existait déjà au moment de la vente. C’est à l’acheteur d’apporter la preuve de l’existence des vices cachés au moment de l’achat. À partir de la découverte du vice caché, le nouveau propriétaire dispose de deux ans pour mettre en œuvre cette garantie. S’il obtient gain de cause, il pourra :
- décider de garder le bien immobilier en se faisant rembourser une partie du prix de vente
- décider de rendre le bien immobilier en se faisant rembourser intégralement le prix de vente
Pour toutes vos questions relatives à l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble, n’hésitez-pas à contacter un conseiller immobilier Square Habitat. Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner tout au long de votre projet d'achat immobilier.
