Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, en 2021, 43 % des ménages français étaient locataires de leur résidence principale. Cependant, être locataire ne veut pas forcément dire qu’on ne peut pas devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison. Il est tout à fait possible de réaliser un investissement immobilier sans résilier le bail de sa résidence principale. Ce projet immobilier nécessite une préparation minutieuse, notamment dans le choix du bien destiné à la location. Il est aussi recommandé de se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier, qui maîtrisent les aspects juridiques et pratiques : aide à la recherche, contrôle de l’absence de droit de préemption sur le logement visé, rédaction du contrat de vente et du bail...
L’augmentation des prix du marché de l’immobilier en France ces dernières années rend difficile l’achat d’un logement pour en faire sa résidence principale. De plus en plus de Français se tournent vers l’investissement locatif. Ils concilient ainsi la position de bailleur d’un bien et celle de locataire de leur résidence principale.
Pourquoi réaliser un investissement immobilier tout en restant locataire ?
Acheter un bien immobilier présente de nombreux avantages, même pour un locataire. Voici quelques-unes des raisons qui peuvent pousser un locataire à se tourner vers l’achat en vue d’un investissement locatif.
Garder une certaine liberté
Dans certaines grandes villes françaises, il devient difficile d’acheter sa résidence principale. Cela s’explique notamment par l’augmentation des prix du marché de l’immobilier. Certains locataires, particulièrement les jeunes actifs, décident de rester vivre dans une grande ville tout en achetant un bien immobilier dans une commune offrant un bon taux de rentabilité locative. En décidant de rester locataire, l’investisseur demeure aussi libre de changer de logement en cas de changements majeurs dans sa vie (naissance, congé maternité ou parental, mutation professionnelle...).
En confiant la gestion locative de son appartement à une agence, le propriétaire bailleur profite aussi d’une vraie tranquillité d’esprit. Le professionnel gère les contrats, les préavis et états des lieux, gère les ajustements de loyer à la date de renouvellement du bail…
Investir sur le long terme
Acheter un bien immobilier tout en étant locataire offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs. Dans certains cas, le montant du loyer permet de couvrir l’intégralité des mensualités de remboursement du prêt immobilier. Si le taux de rentabilité locative du logement est élevé, il est même possible de générer des revenus complémentaires pour l’investisseur. Au bout de quelques années, l’acheteur peut revendre le bien immobilier et réaliser une plus-value sans avoir besoin de changer de logement.
Autre atout de l’achat immobilier locatif : le propriétaire bailleur peut anticiper la décote de son bien et prévoir une vente, celle-ci permettant éventuellement de financer un nouvel investissement.
Profiter des avantages fiscaux
L’investissement locatif permet à l’acheteur de profiter de plusieurs avantages fiscaux mis en place par l’État, notamment des réductions d’impôt.
Des réductions d’impôt
La loi Denormandie s’applique dans le cas d’un achat immobilier ancien. Pour une location de 12 ans, la réduction d’impôt peut atteindre 21 %. Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit s’engager à effectuer des travaux de rénovation du logement pour améliorer sa performance énergétique. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat du bien immobilier. Les loyers sont plafonnés et les locataires doivent faire partie des ménages aux revenus modestes.
L’amortissement locatif
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut se déclarer en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel) auprès du tribunal de commerce. Ce statut lui permet d’accéder à des régimes d’imposition ouvrant droit à des abattements fiscaux (micro-BIC ou régime réel).
Le régime d’imposition appelé « régime réel » permet au LMNP de bénéficier de l’amortissement locatif. La perte de valeur (ou décote) du bien immobilier et des équipements est prise en compte et peut être ajoutée aux charges du propriétaire. Les revenus locatifs déclarés aux impôts en tant que LMNP sont donc moins importants. La durée d’amortissement locatif des équipements est de 5 à 7 ans. Pour le bien immobilier, cette durée est comprise entre 25 et 50 ans. Il est important de noter que depuis février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien, ce qui augmente la base imposable.
Quel investissement locatif est le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs critères, comme le type de bien immobilier mis en location et son emplacement. Voici quelques-uns des biens immobiliers générant un bon taux de rendement locatif.
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La colocation : les revenus locatifs générés par une colocation seront plus élevés que dans le cas d’une location classique. En effet, pour un seul bien immobilier, vous percevez plusieurs loyers.
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La location meublée : la location meublée, notamment de petites surfaces (studio et appartement T1), est très recherchée par les jeunes actifs, surtout dans les grandes villes. Un bien immobilier meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide.
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Les caves et les places de parking : dans les grandes villes, ces types de biens immobiliers offrent un taux de rendement locatif très élevé. La gestion locative est aussi simplifiée.
Quand être propriétaire devient plus rentable que de rester locataire ?
Selon une étude menée par le site Meilleurtaux.com, la durée nécessaire pour rentabiliser l’achat d’un bien immobilier de 70 m² faisant office de résidence principale est de 14 ans et 8 mois. Ce n’est qu’après cette période qu’être propriétaire devient plus rentable que de rester locataire. Cependant, il s’agit d’une moyenne à l’échelle nationale et non d’une garantie. Cette durée peut être plus ou moins longue selon la ville dans laquelle se situe le bien immobilier. Par exemple, au Mans, il faut seulement 4 ans pour amortir son investissement immobilier. À Bordeaux, 22 ans sont nécessaires pour y arriver.
En résumé, il est tout à fait possible de devenir propriétaire tout en faisant le choix de rester locataire de sa résidence principale. Demeurer libre de choisir son lieu de vie, investir pour l’avenir, augmenter son patrimoine, profiter des avantages fiscaux : autant de raisons qui peuvent motiver un locataire à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Si vous souhaitez obtenir plus de renseignements sur l’investissement locatif, n’hésitez pas à prendre contact avec un de nos conseillers en immobilier. Faire appel à un professionnel de Square Habitat vous donne des possibilités de réaliser un achat conforme à vos possibilités et d’effectuer un investissement rentable.
