Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier l’achat d’un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, il est nécessaire de réfléchir à vos attentes et à vos objectifs. Une des premières étapes consiste à vous demander si vous souhaitez acheter un logement neuf ou ancien. Cet article vous invite à découvrir les avantages d’un achat dans le neuf et dans l’ancien.
Selon l’INSEE, en 2023, 70 550 logements neufs (appartement ou maison) ont été vendus en France tandis que de mars 2023 à mars 2024, 822 000 transactions immobilières (appartement ou maison) ont concerné des logements anciens. Au moment d’acheter un bien, il est normal de se demander s’il est plus intéressant de se tourner vers le neuf ou vers l’ancien.
Pourquoi acheter un logement neuf ?
Acheter un bien neuf présente de nombreux avantages. Sur le long terme, vous êtes sûr de réaliser des économies d’énergie et vous pouvez profiter de certaines garanties fournies par le constructeur.
Les économies d’énergie
La performance énergétique d’un logement neuf sera bien plus importante que celle d’un logement ancien. Les constructions neuves sont dans l’obligation de répondre à des critères élevés en matière de performance énergétique. Vous n’aurez donc pas de travaux d’isolation ou de rénovation énergétique à prévoir à l’achat. Cela vous économisera du temps et de l’argent.
Les travaux énergétiques seront toujours plus importants dans un logement ancien que dans un bien neuf. Cependant le prix de vente d’un logement ancien sera généralement plus attractif par rapport à un logement neuf. Pour réussir votre achat immobilier, vous devez savoir quels sont vos objectifs.
Selon la nouvelle loi Climat et Résilience datée du 22 août 2021, les biens immobiliers considérés comme des passoires énergétiques ne pourront plus être loués dans les prochaines années. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, acheter une construction neuve est donc une bonne solution. En effet, pour respecter la loi Climat et Résilience, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) d’une construction neuve est toujours élevé. Elle pourra donc être mise en location pendant de nombreuses années.
Les garanties légales
En optant pour un achat dans le neuf, le propriétaire bénéficie de garanties supplémentaires comme la garantie décennale de constructeur et l’assurance dommages-ouvrages. Ces garanties protègent le propriétaire d’un logement neuf contre les éventuelles malfaçons qui pourraient survenir dans les 10 ans suivant la date de la réception du bien immobilier.
Des avantages financiers
En achetant une construction neuve, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Dans le neuf, ils représentent 2 % à 3 % du prix de vente. Pour un logement ancien, ces frais représentent 7 % à 8 % du prix de vente.
Grâce à un investissement dans un logement neuf, le propriétaire peut bénéficier aussi d’une exonération de certains impôts. Par exemple, le propriétaire d’une construction neuve n’a pas à payer la taxe foncière durant les deux années suivant l’achat du bien immobilier. Cette exonération d’impôts est totale si le logement acquis a pour vocation d’être une résidence principale ou secondaire. Dans le cas d’une location, cette exonération est partielle.
Pourquoi acheter un logement ancien ?
Un investissement dans l’ancien présente aussi des avantages, surtout si vous recherchez un prix de vente bas. L’ancien est aussi une bonne solution si vous souhaitez investir dans la location.
Un prix d’achat attractif
Selon la plateforme SeLoger.com, le prix de vente d’un logement ancien est de 15 % à 30 % moins élevé que celui d’une construction neuve. Avec l’élévation du coût des matériaux de construction et la réduction des délivrances de permis de construire, les logements neufs ont vu leur prix s’envoler.
En achetant une construction ancienne, vous bénéficiez d’une exonération de la TVA. Les marges de négociation sont souvent plus importantes par rapport au neuf. Dans l’ancien, le choix est aussi très varié. Il est donc plus facile de trouver un logement qui correspond à votre budget. Vous pouvez même dénicher une perle rare à un excellent rapport qualité/prix et qui sera peut-être même vendue en dessous du prix du marché.
Un taux de rendement locatif intéressant
Le taux de rendement locatif moyen dans l’ancien se situe entre 2 % et 7 %. Si vous souhaitez mettre en location une maison, l’achat d’un bien immobilier ancien peut être une bonne solution. Cependant, il faudra sûrement prévoir des travaux de rénovation énergétique (isolation thermique) importants pour améliorer le score DPE du logement.
Une vision réaliste de l’état du logement
Tous les éventuels défauts du logement sont généralement clairement visibles lors de la visite. Vous pouvez donc faire un choix en ayant toutes les informations nécessaires en main. Vous pouvez aussi mettre sur pied un budget réaliste concernant les travaux de rénovation et d’isolation à prévoir. Les travaux de rénovation peuvent représenter un coût important. Cependant, certaines réductions d’impôts ou avantages financiers (crédit à taux zéro…) peuvent être octroyés en France.
Alors, logement neuf ou ancien ?
Il n’existe pas de réponse toute faite à cette question. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients. L’important est de bien définir vos attentes concernant ce logement (résidence principale, location…). Les futurs propriétaires doivent aussi avoir une vision globale et ne pas se fixer seulement sur le prix de vente. En faisant cela, vous aurez une idée de ce que va réellement vous coûter l’achat du bien immobilier. Prenez en compte tous les paramètres comme :
- les frais de notaire
- le taux de rendement locatif du bien immobilier
- l’état global du logement
- le coût des travaux énergétiques et de rénovation à prévoir
- l’exonération de certains impôts
- le score DPE du logement
- la facture énergétique annuelle de l’habitation
- le temps qu’exigeront les travaux énergétiques du bien immobilier
- etc.
En résumé, dans le cas d’un bien immobilier ancien, les futurs propriétaires doivent veiller au prix des travaux de rénovation énergétique qu’il faudra réaliser après l’achat, dans le but d'améliorer le DPE. En ce qui concerne une construction neuve, le prix d’achat sera plus élevé par rapport à celui d’une construction déjà existante. Cependant, le DPE du bien immobilier neuf est généralement très bon. Les futurs propriétaires gagneront en tranquillité d’esprit et pourront bénéficier de certaines réductions d’impôts.
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