L'augmentation du loyer en cours de bail

Les propriétaires demeurent libres de fixer le loyer comme bon leur semble à la signature du bail, sauf pour les logements situés en zone ANRU où les loyers sont plafonnés dans le cadre de la loi Duflot. Pour ce qui est de la hausse en cours de bail toutefois, ils doivent respecter une certaine procédure.

Premier cas : L'augmentation du loyer est prévue dans le contrat

Le loyer est révisable une fois par an, si cette possibilité est prévue dès le départ dans le contrat de bail au travers d'une "clause de révision". Le propriétaire n'est pas en mesure de fixer lui-même le montant du nouveau loyer, puisque la hausse annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL), qui est basé notamment sur l'évolution du coût de la construction.

L'indice de référence des loyers est publié par l'Insee quatre fois par an, au cours du 1er mois de chaque trimestre. Pour calculer le nouveau loyer, le propriétaire doit retenir l'indice le plus récent au moment de la révision annuelle, c'est-à-dire l'indice en vigueur à la date anniversaire de la signature du bail. Le propriétaire n'est pas obligé d'envoyer un courrier de rappel ou de contacter le locataire, bien que ce soit fortement conseillé de le faire. En cas de hausse supérieure (et donc illégale) à la variation de l'IRL, le locataire est en droit de la contester.

Le propriétaire qui aurait oublié par mégarde d'augmenter le loyer à la date anniversaire du bail a la possibilité de faire une demande rétroactive au locataire. Et ce, pour toutes les indexations annuelles omises au cours des 5 dernières années, toujours en se fondant sur l'évolution de l'IRL.

Par ailleurs, le propriétaire a la faculté de réévaluer le loyer en fin de bail s'il est manifestement sous-estimé, en rapport avec les prix en vigueur dans le voisinage pour un bien immobilier du même type.

De leur côté, les propriétaires qui ont fait conventionner leur logement auprès de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) sont soumis à des plafonds de loyers, qu'ils ne peuvent dépasser même en cas d'évolution positive de l'IRL. Tant que le loyer maximal n'est pas atteint, les révisions annuelles sont autorisées. Mais une fois parvenu au plafond, le loyer est gelé.

Second cas : La hausse annuelle du loyer ne figure pas dans le bail

Le propriétaire peut choisir de retirer du contrat de bail la clause prévoyant l'indexation annuelle du loyer, ce qui arrive fréquemment lorsque le logement est loué à un proche (un membre de la famille, un ami de longue date). Dès lors, le loyer est fixé une fois pour toutes à la signature du contrat, et son montant reste inchangé pendant toute la durée du bail.

Dans tous les cas, si le propriétaire entame à ses propres frais des travaux d'amélioration dans le logement au cours de bail, il lui sera possible de procéder à une majoration exceptionnelle du loyer. Pour cela, il lui faudra signer un avenant au contrat en accord avec le locataire, qui fixera le nouveau montant du loyer. Il doit s'agir ici de travaux d'équipement (comme la pose d'un interphone par exemple), et non pas de simples travaux d'entretien.

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