Dès lors qu'un immeuble ou qu'un groupe d'immeubles est divisé en plusieurs lots et que plusieurs propriétaires se les partagent, une copropriété est créée de fait. Néanmoins, sur le plan légal, la création d'une copropriété exige de respecter certaines démarches afin d'être en règle avec la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
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Diviser un immeuble en plusieurs lots crée une copropriété
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles bâtis et que vous en vendez une partie, vous allez créer une copropriété. En effet, dès lors que plusieurs propriétaires (deux suffisent) possèdent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, l'immeuble ou le groupe d'immeubles concerné devient une copropriété.
Pour savoir si vous créez une copropriété en vendant une partie d'un bâtiment, il est donc important de bien savoir ce que sont les parties privatives et les parties communes :
- Les parties privatives représentent les locaux réservés à un usage strictement personnel. Cela concerne un appartement aussi bien qu'une cave ou un parking, mais aussi certains éléments tels que les volets, portes palières, balcons et terrasses… Les locaux professionnels sont également considérés comme parties privatives.
- Les parties communes, comme leur nom l'indique, peuvent servir à l'usage de l'ensemble ou de certains des copropriétaires, comme une cour, un jardin, un hall d'entrée, etc. Certains équipements sont inclus dans les parties communes, à commencer par les ascenseurs, le chauffage collectif, les vide-ordures, etc.
Les différentes étapes légales de la création d'une copropriété
Le fait de diviser en plusieurs lots un immeuble ou un groupe d'immeubles vous permet de créer une copropriété, mais il faut avoir bien conscience que certaines démarches sont nécessaires pour que votre copropriété soit en conformité avec la loi. Le vendeur d'un lot devra notamment fournir un document indiquant la surface habitable exacte de son bien en fonction de la loi Carrez du 18 décembre 1996.
Si la copropriété est issue d'une construction achevée depuis plus de 15 ans, vous avez l'obligation de faire réaliser un diagnostic technique. Réalisé par un professionnel, ce diagnostic est une sorte de bilan de santé du bâtiment. Il concerne à la fois la toiture et les murs, mais aussi l'état des canalisations collectives, des conduits et des éléments de sécurité collectifs. Vous ne serez pas obligé de faire des travaux après ce diagnostic. Il s'agit avant tout d'un bilan obligatoire.
Suite au diagnostic technique, vous devrez faire appel à un géomètre-expert qui est seul habilité à rédiger un état descriptif de division. Ce document va permettre de délimiter précisément les parties communes et les parties privatives. Les différents lots de la copropriété seront identifiés très précisément et se verront attribuer un numéro d'identification. Selon leur taille et leur valeur, ces lots se verront attribuer une quote-part en tantièmes (voir ci-dessous).
Enfin, un notaire devra intervenir afin de rédiger le règlement de copropriété. Ce règlement va définir les règles que devront suivre les copropriétaires. Il indique clairement quelles sont les parties privatives et communes et la répartition des charges (frais d'entretien) entre copropriétaires.
A savoir
Les tantièmes sont une unité de mesure. Une copropriété est divisée en lots. Chaque lot a une valeur particulière qui varie notamment selon sa taille et l'accès ou non à certaines parties communes. Les tantièmes permettent d'estimer la valeur de chaque lot. Plus un copropriétaire possèdera une part de tantièmes importante, plus le poids de son vote sera important lors de l'assemblée générale des copropriétaires. La part des charges à payer pour l'entretien de la copropriété est également liée aux tantièmes. Si vous en possédez 20% vous devrez ainsi payer 20% des charges.
Une fois créée, votre copropriété va devoir être gérée par un syndic. Cette tâche n'est pas forcément facile et vous pouvez confier la gestion de votre copropriété à des professionnels de l'immobilier tels que Square Habitat.