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Comment régler les litiges en copropriété ?

En copropriété les sources de conflit sont nombreuses. Mais si un copropriétaire s'estime lésé, il peut agir seul. Si le trouble touche l'ensemble de la copropriété ; c'est alors au syndicat des copropriétaires de mandater le syndic pour porter l'affaire en justice.

Charges impayées, non-respect du règlement de copropriété, contestation d'une décision d'assemblée générale? En copropriété, les sources de litiges sont multiples. Seul ou avec l'ensemble des copropriétaires, vous pouvez vous défendre.

Le délai pour agir est limité dans le temps

En Droit, il existe un délai dit « de prescription » au-delà duquel vous ne pouvez plus agir en justice. En copropriété, ce délai est généralement de 10 ans. Mais dans certains cas, la prescription peut être plus courte. Vous ne disposez ainsi que de 5 ans à compter de la première publication du règlement au fichier immobilier (ou 2 ans après la première cession d’un lot) pour contester la répartition des charges.

Dépêchez-vous, vous n’avez, en revanche, que 2 mois pour contester une décision prise en assemblée générale. Ce délai court à compter de la réception, en recommandé, du procès verbal de l’assemblée. Si vous êtes absent, le délai part de la date de dépôt de l’avis de recommandé par le facteur.

TI, TGI, juge de proximité : ne vous trompez pas de tribunal


La juridiction compétente est toujours celle du lieu de situation de l’immeuble. Ensuite, en fonction de la nature de l’affaire et de son importance, vous ne vous adresserez pas au même tribunal. Si vous saisissez le mauvais, vous serez débouté, même si vous êtes dans votre (bon) droit !

Le Tribunal de Grande instance (TGI) est compétent pour la plupart des différends portant sur la copropriété : contestation d’une décision d’assemblée générale, interprétation du règlement de copropriété, répartition des charges, impayés de charges excédant 10 000 €, etc. Attention, devant le TGI, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Compte tenu du montant de ses honoraires, vérifiez bien que le « jeu en vaut la chandelle » avant de vous lancer dans une action judiciaire.

Le Tribunal d’instance (TI) intervient pour juger les litiges – les charges impayées, par exemple - dans lesquels les sommes en jeu sont comprises entre 4 001 et 10 000 €. C’est aussi vers lui que vous devrez vous tourner si vous êtes confrontés à des troubles de voisinage (nuisances sonores, par exemple).

Le juge de proximité tranche les petits conflits dont l’enjeu est inférieur à 4000 €.

Le conseil des prud’hommes intervient sur les dissensions nées de l’application d’un contrat de travail ou d’une convention collective. Dans la pratique, il statue sur les litiges touchant les gardiens ou employés de la copropriété.

Vous pouvez agir seul en justice



Certaines actions peuvent être intentées à titre personnel, sans avoir à demander d’autorisation au syndic ou à l’assemblée générale. Vous êtes toutefois tenu d’informer le syndic de votre action. Pour cela, faites lui parvenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, une copie de votre assignation en justice.

Vous pouvez mener une action individuelle dès lors que vous pouvez justifier un intérêt direct et personnel à le faire. C’est par exemple le cas pour :


Les troubles de jouissance comme des troubles de voisinage (nuisances sonores, par exemple), un dégât des eaux ou encore une atteinte à votre droit de propriété (empiètement sur vos parties privatives, par exemple) ;
La sauvegarde de vos droits individuels. Il peut s’agir de l’annulation d’une décision d’assemblée générale, de la contestation de la répartition des charges ou encore d’une demande judiciaire d’autorisation de travaux si vous estimez que celle-ci vous a été arbitrairement refusée ;
Le non respect du règlement de copropriété. Vous pouvez décider de vous défendre individuellement même si vous n’êtes pas le seul à en supporter les conséquences.


Le syndicat des copropriétaires agit face à un trouble collectif



Lorsque le trouble est collectif, c’est au syndicat des copropriétaires qu’incombe la décision de saisir le juge. Il doit préalablement avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale. C’est ensuite le syndic qui représentera la copropriété devant la justice.

Les actions qui peuvent justifier une démarche du syndicat des copropriétaires portent sur :

l’administration de l’immeuble (action contre des gardiens ou du personnel employé par la copropriété, notamment) ;
un trouble de jouissance affectant l’ensemble de la copropriété comme la construction illégale d’un bâtiment sur un terrain voisin ou encore les nuisances liées à une boite de nuit installée à proximité ;
le non respect du règlement de copropriété (véranda construite sans autorisation par un copropriétaire et dénaturant la façade, par exemple) ;
des désordres affectant l’immeuble (défauts de conformité, vices cachés, etc.)
le recouvrement des charges impayées

Dans certains cas, vous pouvez agir seul et sans autorisation.