Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central de la politique énergétique en France. Il permet de classer les logements selon leur performance énergétique, allant de la classe A (très efficace) à la classe G (passoire thermique).
Avec la nouvelle proposition de loi adoptée le 1er avril 2025 par le Sénat, un tournant majeur se dessine pour les logements en copropriété et les maisons individuelles classés G. Cette proposition de loi ouvre de nouvelles perspectives pour la location de ces biens, autrefois frappés d'interdiction.
Dans cet article, nous allons explorer les implications de cette proposition de loi ainsi que les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer son DPE.
Qu'est-ce qu'un DPE G ?
Le DPE est un diagnostic qui évalue grâce à un mode de calcul bien précis la consommation d'énergie d'un logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont classés sur une échelle allant de A à G. Un bien noté G est considéré comme énergétiquement peu performant, ce qui peut entraîner des coûts de chauffage élevés et un inconfort pour les occupants. Avec la loi Climat et résilience, les logements classés G étaient soumis à une interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025, ce qui représentait un frein important à la mobilité des locataires et à l’investissement des propriétaires.
La proposition de loi : un changement de cap
Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété.
Elle permet aux logements en copropriété de déroger à l'interdiction de mise en location pour les biens notés G sur le DPE. Cette proposition de loi a également élargi son champ d'application aux maisons individuelles. Ce changement législatif vise à encourager la mise sur le marché de logements, même s'ils nécessitent des travaux de rénovation énergétique.
Cette décision a été accueillie avec un mélange de soulagement et de préoccupations. D'un côté, elle offre aux propriétaires la possibilité de louer des biens qui, autrement, seraient restés inoccupés. De l'autre, elle soulève des questions sur la nécessité d'améliorer la performance énergétique de ces logements pour assurer le confort et la sécurité des locataires.
Conséquences pour les propriétaires et locataires
La nouvelle proposition de loi prévoit plusieurs dérogations et assouplissements pour les logements classés G sur le DPE :
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Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : les travaux de rénovation énergétique peuvent être suspendus si leur réalisation est impossible en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou si les coûts sont disproportionnés.
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Refus administratif ou copropriété : si les travaux ont été refusés par l'administration (par exemple, les architectes des bâtiments de France) ou par le syndicat des copropriétaires dans les trois dernières années, l'obligation de décence énergétique peut être suspendue.
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DPE collectif opposable : dans le cadre des copropriétés, le DPE collectif devient opposable. Si la classe énergétique collective satisfait les obligations de décence, cela peut exonérer les propriétaires individuels de réaliser des travaux supplémentaires.
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Délai supplémentaire pour les logements en rénovation : les logements individuels et collectifs en monopropriété bénéficient d'un délai de trois ans pour être considérés comme décents après l'échéance de la loi Climat et résilience, à condition que des travaux aient été engagés. Ce délai est porté à cinq ans pour les copropriétés.
Ces mesures visent à équilibrer les exigences de rénovation énergétique avec les réalités économiques et techniques des propriétaires, tout en contribuant à la lutte contre la précarité énergétique et la crise du logement.
Pour les locataires, cette proposition de loi signifie un plus grand choix de logements, même si cela s'accompagne de la nécessité d'être attentifs à la performance énergétique des biens qu'ils envisagent. Un logement noté G sur le DPE peut engendrer des coûts élevés en matière de consommation d'énergie, ce qui peut affecter le budget des locataires.
Les défis et limites de cette réforme
Malgré les opportunités qu’elle offre, cette réforme ne fait pas l’unanimité et présente plusieurs défis importants. L’un des principaux enjeux reste l’équilibre entre la mise sur le marché de logements supplémentaires et la lutte contre les passoires thermiques. Autoriser temporairement la location des biens classés G pourrait ralentir les efforts de rénovation et prolonger la durée pendant laquelle ces logements inefficaces continuent de consommer excessivement des ressources énergétiques.
De plus, cette mesure pourrait engendrer des risques pour les locataires. Les logements classés G sont souvent synonymes d’inconfort thermique, avec des hivers difficiles à supporter et des étés étouffants. Par ailleurs, le coût élevé des factures d’énergie pourrait peser lourdement sur les budgets des ménages les plus modestes. Pour les locataires, la question se pose : vaut-il mieux accepter un logement énergétiquement inefficace, ou attendre de meilleures opportunités ?
Côté propriétaires, les contraintes administratives et financières liées aux travaux de rénovation restent un obstacle majeur. Même avec des aides telles que MaPrimeRénov' ou l’éco-prêt à taux zéro, l’investissement initial peut être conséquent, surtout pour les petits propriétaires. Par ailleurs, l’absence de contrôle strict sur la mise en œuvre des rénovations pourrait encourager certains à retarder indéfiniment les travaux, compromettant ainsi l’objectif de transition énergétique.
Les travaux de rénovation énergétique
Pour les propriétaires dont les logements sont classés G sur le DPE, il est essentiel d'envisager des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux peuvent inclure :
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Isolation : améliorer l'isolation thermique des murs, des combles et des fenêtres pour réduire les pertes de chaleur.
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Systèmes de chauffage : remplacer les chaudières anciennes par des systèmes plus efficaces, comme des chaudières à condensation ou des pompes à chaleur.
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Énergies renouvelables : installer des panneaux solaires ou des éoliennes domestiques pour réduire la dépendance aux énergies fossiles.
Ces rénovations ne sont pas seulement bénéfiques pour l’environnement ; elles peuvent également augmenter la valeur du bien et améliorer le confort des locataires.
L'importance de l'audit énergétique
Réaliser un audit énergétique est une étape cruciale pour les propriétaires souhaitant améliorer la performance de leur logement. Cet audit permet d’identifier les points faibles en matière d’isolation et de consommation d’énergie. Il fournit également des recommandations sur les travaux à réaliser, ce qui peut aider à maximiser l’efficacité des investissements effectués.
Un audit énergétique bien réalisé peut également rassurer les futurs locataires en leur fournissant des informations claires sur la consommation d’énergie du logement. Cela peut être un atout lors de la mise en location, car de plus en plus de locataires sont attentifs à la performance énergétique des biens qu'ils envisagent.
Questions fréquentes sur les logements avec un DPE G
Puis-je louer avec un DPE G ?
Avec la nouvelle proposition de loi adoptée par le Sénat le 1er avril 2025, il est possible de louer un logement classé G sur le DPE sous certaines dérogations possibles, évoquées plus haut dans l'article.
Quels travaux pour passer de G à D ?
Pour améliorer la classe énergétique d’un logement noté G sur le DPE à une classe supérieure, il est recommandé de réaliser plusieurs types de travaux, notamment :
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Isolation des murs, des combles et des fenêtres ;
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Remplacement des systèmes de chauffage par des modèles plus efficaces ;
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Installation de systèmes de ventilation pour améliorer la qualité de l'air ;
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Utilisation d’énergies renouvelables comme les panneaux solaires.
Est-il possible de vendre une maison avec un DPE de classe G ?
Oui, il est possible de vendre une maison avec un DPE de classe G. Toutefois, cela peut rendre la vente plus difficile en raison de la perception négative associée à une faible performance énergétique. Les acheteurs peuvent être dissuadés par les coûts potentiels de rénovation.
Quelle est la sanction pour la mise en location d'un logement avec un DPE G ?
Les logements classés G peuvent faire l'objet de sanctions si ils sont loués sans avoir entrepris de travaux de rénovation. Les propriétaires peuvent être contraints de réaliser des travaux pour respecter les normes de performance énergétique.
Quelle est la durée de validité d'un DPE ?
Un DPE est généralement valide pendant 10 ans. Toutefois, si des travaux de rénovation ou des modifications significatives impactant la consommation énergétique du bien sont réalisés, il peut être pertinent de refaire un DPE plus tôt afin d'avoir une estimation mise à jour.
