D'après une enquête de Toluna Harris Interactive, l'attrait de l'investissement locatif ne faiblit pas en France. 77 % des sondés estiment que l'achat d'un bien immobilier représente une bonne manière d'investir de l'argent pour récolter des revenus complémentaires. De nombreux freins éloignent toutefois les Français d'un tel investissement, à commencer par la difficulté de trouver un bien rentable et à bon prix dans un secteur attractif à la location. Les prix exorbitants dans certaines villes, le financement mais aussi le paiement des charges et autres frais tels que la gestion des loyers s'ajoutent à la liste des points pouvant décourager les intéressés. Plusieurs indicateurs aident néanmoins les propriétaires bailleurs à investir dans le bien immobilier qui correspond à leur projet d'achat pour conjuguer rentabilité et diminution des risques locatifs.
L'investissement dans la pierre représente une valeur refuge pour des investisseurs privilégiant la sécurité de l'immobilier à des placements financiers aux logiques de marché plus volatiles. Pour garantir la rentabilité d'un tel projet d'investissement, il convient de choisir soigneusement la ville où se créer un patrimoine immobilier à des fins de location aux particuliers ou aux entreprises. Plutôt que de saisir la première opportunité locative venue ou d'investir dans sa ville de cœur, un investisseur doit adopter une stratégie d'achat guidée par des données objectives. Voici quelques-uns des critères à analyser pour savoir où et comment investir dans l'immobilier locatif.
Investissement dans l'immobilier locatif : l'importance d'un emplacement rentable
L'emplacement géographique trône en tête des facteurs déterminant la valeur et le rendement locatifs d'un bien immobilier. Dans une ville, il importe d'investir dans un bien immobilier proche des commerces et équipements publics. Un secteur bien desservi par les transports attire ménages et étudiants à la recherche d'un studio ou d'un appartement en location. Hors des aires urbaines, la proximité d'un bassin d'emploi dynamique ou d'une zone frontalière séduit familles et actifs souhaitant concilier tranquillité, prix modérés et avantages économiques.
La rentabilité d'un investissement locatif s'évalue également à l'aune de la démographie d'une ville ou d'un secteur. Un taux de natalité en progression laisse présager une courbe ascendante des demandes de logement en location, car les jeunes de moins de 25 ans sont rarement propriétaires de leur résidence principale. Inversement, le vieillissement de la population dénote une possible attrition du marché locatif. L'Insee établit que 70 % des Français âgés de plus de 60 ans ont acheté leur résidence. Parallèlement, le taux de chômage dans une ville permet d'estimer le niveau de solvabilité des locataires et le risque d'impayés de loyer ou de vacance locative nuisibles à un investissement immobilier.
Investissement dans l'immobilier d'entreprise : un fort potentiel de rendement locatif
Si nombre d’investisseurs se tournent vers l’immobilier locatif pour diversifier leur patrimoine, certains choisissent d’acquérir un bien destiné à accueillir une activité professionnelle. Boutiques, bureaux ou restaurants peuvent offrir des rendements attractifs, mais leur performance dépend étroitement de la solidité financière des entreprises locataires.
Contrairement à la location résidentielle, la gestion d’un local commercial peut être plus légère, mais elle s’accompagne aussi de risques spécifiques : une vacance parfois plus longue en cas de départ, et l’absence fréquente de garantie loyers impayés (GLI) pour ce type de biens. Le bail commercial « 3-6-9 », qui structure la majorité des locations professionnelles, apporte un cadre contractuel stable, mais n’élimine pas les aléas liés à l’activité économique des locataires.
Plusieurs indicateurs permettent de diagnostiquer la vitalité économique d'une ville. Avant d'investir dans l'immobilier d'entreprise, un investisseur peut s'informer sur les projets d'infrastructures commerciales ou les zones tertiaires en construction dans le secteur. En mairie, il est possible de se reporter au plan local d'urbanisme (PLU). Les candidats à un investissement immobilier peuvent également accéder aux ressources mises en ligne par des organismes tels que l'Insee ou les chambres de commerce et d'industrie (CCI). Ces institutions leur donnent un panorama actualisé des données économiques de chaque secteur et de leur potentiel de développement locatif.
Investir dans l'immobilier : la fiscalité comme guide à l'achat
Le choix d'investir dans l'immobilier locatif est parfois dicté par des contraintes et avantages fiscaux. Différents régimes de fiscalité s'appliquent aux biens en location selon leur emplacement, leur besoin en travaux et leurs caractéristiques d'achat ou de financement. En matière d'investissement immobilier, le dispositif Denormandie accorde des réductions d'impôt sur le revenu aux acheteurs prêts à investir dans un logement situé dans les communes éligibles. Un outil en ligne passe en revue les villes bénéficiaires.
Malgré la disparition de la loi Pinel, d'autres mesures permettent d'obtenir un crédit d'impôt pour augmenter la rentabilité locative d'un achat immobilier, à l'instar d'un investissement en nue-propriété. Investir en location meublée dans les métropoles et villes étudiantes présente également des avantages en raison d'un taux de rotation élevé des locataires. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un cadre fiscal avantageux, notamment grâce à l’amortissement du bien et du mobilier, qui permet de réduire significativement le revenu imposable issu de la location meublée.
Comment se faire aider pour définir où investir dans l'immobilier ?
De nombreux particuliers se tournent vers l'investissement immobilier pour consolider leurs revenus et se constituer un patrimoine cessible ou transmissible à leurs descendants. Si certains entament seuls cette démarche d'investissement, d'autres ont recours aux conseils de spécialistes de l'immobilier afin de réaliser des investissements rentables à hauteur de leur budget.
Un conseiller immobilier est capable de les renseigner sur le type d'investissement ou les dispositifs de défiscalisation conformes à leur projet d'achat immobilier. Le conseiller peut notamment orienter les profils au budget modeste vers une société civile de placement immobilier (SCPI). La SCPI est un organisme de placement collectif gérant au nom de plusieurs investisseurs un patrimoine immobilier à usage commercial ou d'habitation. Un courtier en immobilier peut également faciliter l'acte d'achat en négociant un crédit ou des conditions de prêt avantageux.
Avant d'investir dans la pierre, les futurs acquéreurs peuvent également solliciter l'éclairage d'un conseiller immobilier. Ce dernier surveille les évolutions du marché local de la location. Il se tient à disposition des investisseurs cherchant à connaître les prix pratiqués dans un périmètre géographique donné et les secteurs attirant le plus de locataires, mais aussi les travaux et investissements à mener dans une perspective de rentabilité locative renforcée. Une fois le bien acquis, les investisseurs peuvent en confier la gestion locative à la même agence immobilière afin de gagner en sérénité.
Les avantages de l'immobilier séduisent les particuliers. Toutefois, investir dans l'immobilier exige du temps et des recherches, dans le neuf comme dans l'ancien. Entre composition démographique, tension locative et croissance économique du secteur, de nombreux critères guident la décision d'achat des investisseurs. Ces derniers peuvent affiner leur approche et étoffer leur dossier de financement en s'aidant des recommandations de conseillers immobiliers au fait des spécificités de leur marché locatif. Alors, vous êtes prêt à investir dans la pierre afin de sécuriser vos revenus ? Square Habitat accompagne tout investisseur dans son projet d'investissement locatif.
