Vous achetez dans un programme neuf ou vous faites construire dans l'objectif de proposer votre bien à des locataires ? Afin de tirer profit de votre investissement immobilier, certaines obligations légales sont à respecter impérativement avant la mise en location. Il est d'abord indispensable de s'assurer du bon état du bien, afin qu'il soit habitable dans de bonnes conditions et en conformité, avec les normes en vigueur. Certaines démarches administratives incontournables sont également à engager, dans l'objectif de sécuriser la location sur les plans fiscal et réglementaire. En remplissant toutes les obligations de propriétaire bailleur, assurez-vous ainsi de revenus de location pérennes.
Pour un bien acquis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), dans le cadre de tout autre programme immobilier collectif neuf ou par la construction individuelle, des conditions légales et administratives à la location existent. Tout propriétaire de logement neuf doit les respecter pour être autorisé à proposer son bien à la location en tant que résidence principale ou que meublé saisonnier. Cela vise à protéger chaque locataire en garantissant l'entrée dans un logement obéissant aux normes de sécurité, de confort, de salubrité, d'accessibilité et présentant également un bon niveau de performance énergétique.
Les obligations de décence et de sécurité en matière de location de logement
Neuf ou ancien, appartement ou maison, un logement doit respecter cinq critères de décence pour être proposé à la location en toute légalité :
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La surface habitable doit être d'au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond égalant ou dépassant 2,20 m.
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Depuis le 1er janvier 2025, le DPE doit présenter une lettre énergétique de A à F soit une consommation énergétique <420 Kwh/m²/an. Les logements avec un DPE G sont interdits à la location car indécents.
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Les caractéristiques du bien assurent la sécurité et la santé du locataire. Par exemple, le logement est obligatoirement clos et couvert, les pièces principales comptent un ouvrant donnant à l'air libre, etc.
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Aucun animal nuisible ou parasite n'occupe le logement.
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L'appartement ou la maison comporte tous les éléments d'équipement et de confort indispensables, à savoir une installation d'eau potable, une cuisine, une installation sanitaire intérieure, ou encore un réseau électrique.
Par ailleurs, la réglementation en vigueur impose que tous les bâtiments neufs soient accessibles aux personnes en situation de handicap. En tant que propriétaire, vous proposez à votre locataire un logement conçu pour une circulation et une utilisation adaptée aux fauteuils roulants, notamment. Les sanitaires et les cuisines sont également en mesure d'accueillir des installations et équipements spécifiques accessibles pour les personnes à mobilité réduite.
Les obligations fiscales liées aux régimes
Au moment de la mise à la location d'un bien neuf, posez-vous la question du régime fiscal à choisir afin de vous mettre en conformité avec celui-ci. Vos obligations varient d'un régime à un autre.
Avec des revenus locatifs ne dépassant pas 15 000 € par an, vous pouvez choisir le régime microfoncier. Il donne droit à un abattement forfaitaire d'un taux de 30 % sur vos revenus. Côté obligation, il vous suffit de reporter le montant des revenus fonciers sur la déclaration d'impôt.
Au-delà de 15 000 € annuels, le régime réel devient plus intéressant. Vous déduisez avec précision vos charges réelles, des frais de gestion au montant des travaux engagés, en passant même par les intérêts liés au taux de votre prêt immobilier. Dans ce cadre, suivez votre comptabilité avec la plus grande précision. Conservez notamment l'ensemble de vos justificatifs de charges et de dépenses.
Les conditions imposées dans le cadre du dispositif de la loi Pinel
Si vous avez bénéficié du dispositif de défiscalisation Pinel, ouvrant droit à une réduction d'impôt, vous devez impérativement louer le bien durant une certaine période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, à titre de résidence principale et non de location saisonnière. En parallèle, vous êtes contraint de proposer des loyers plafonnés. En métropole, les plafonds sont fixés à :
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18,89 €/m² de loyer en zone A bis ;
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14,03 €/m² de loyer en zone A ;
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11,31 €/m² de loyer en zone B1 ;
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9,83 €/m² de loyer en zones B2 et C.
Aussi, la sélection des locataires obéit impérativement à certaines conditions de ressources. Tous les ans, vous fournissez les documents prouvant que vous êtes en conformité avec le cadre établi. En respectant bien les contraintes de la loi Pinel, vous limitez les charges fiscales pesant sur votre investissement locatif.
Cependant, la fin de la loi Pinel actée au 31 décembre 2024 marque un tournant pour l’investissement locatif. Ce dispositif phare oblige les nouveaux propriétaires à tenir compte des changements fiscaux opérés et à adapter leur stratégie pour maximiser la rentabilité de leur investissement.
Des contraintes administratives régissant la location dans le neuf
Selon la commune dans laquelle se situe le bien que vous achetez pour le mettre en location, il est parfois obligatoire de faire une déclaration en mairie. Cette règle se rencontre généralement dans les zones dites tendues. Là, il existe une demande élevée en matière de location, et un nombre de logements insuffisant pour satisfaire tous les locataires potentiels. Avec cette formalité administrative, l'objectif est de faciliter le contrôle des locations dans le secteur.
En plus, si vous visez la location saisonnière de votre appartement ou maison, des contraintes supplémentaires s'ajoutent souvent. Certaines villes imposent de déposer une demande d'autorisation de changement d'usage. Elles attribuent parfois même un numéro d'enregistrement qui vous permet de publier une annonce sur les plateformes dédiées. Dans ce cas, l'encadrement de l'offre locative se trouve au cœur des préoccupations pour les autorités locales. Le but est alors que les habitants de la zone ne se trouvent pas lésés face au fleurissement incontrôlé de l'offre saisonnière dans les régions touristiques.
Les formalités usuelles de gestion locative pour le propriétaire
Pour tout bailleur, le fait de louer un appartement ou une maison neuve entraîne les mêmes formalités de gestion locative que pour les logements anciens.
Il est nécessaire de signer un contrat de location (bail), détaillant les conditions précises de l'occupation et de la relation : montant du loyer et des charges, description du bien, etc. En plus, ce document décrit les droits et obligations générales des deux parties. Enfin, un état des lieux du bien accompagne le bail. Il documente et formalise l'état du logement, de ses équipements et éventuellement de ses annexes, au moment de l'entrée des locataires. Ces éléments précieux servent de point de comparaison après la période d'occupation du bien, au moment de l'état des lieux de sortie.
En tant que bailleur, vous devez également respecter les règles qui encadrent la relation entre locataire et propriétaire. Il vous incombe ainsi, tout au long de la location, certaines responsabilités en ce qui concerne l'entretien du bien. Soyez réactifs pour l'ensemble des réparations dont vous avez la charge et impactant directement la décence du logement.
Pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif et éviter tout problème avec la loi, il est essentiel pour chaque propriétaire bailleur dans l'immobilier neuf de s’informer sur l'ensemble des règles qui s'appliquent. Renseignez-vous avec précision sur les particularités réglementaires de votre zone géographique et de votre situation dans sa globalité, avant même d'envisager la signature d'un contrat locatif. Considérez alors des éléments comme la fiscalité, votre recours au dispositif de la loi Pinel, le type de bien mis en location, la situation des locataires, la durée de location, l'état du marché immobilier local, les règles d'encadrement du prix des loyers, etc. En n'oubliant aucun élément, vous mettez toutes les chances de votre côté pour opérer dans la légalité et ainsi sécuriser vos revenus sur le long terme. Rentabilisez ainsi votre achat d'appartement ou de maison sereinement.
Vous avez un bien neuf et souhaitez des informations sur la gestion locative entre autres ? Contactez votre agence Square Habitat. Un conseiller sera ravi de répondre à vos questions.
