Pour habiter votre logement ou pour le proposer en location, vous pouvez investir dans un programme immobilier neuf. Afin de trouver l'offre qui correspond pleinement à votre projet, prenez le temps d'analyser vos besoins et vos attentes. Surface, emplacement, équipements, type de logement, budget, existence d'un espace extérieur... sont autant de critères à considérer. En matière d'immobilier neuf, certains pièges sont aussi à éviter en évaluant dès le départ les délais, les conditions du contrat et la fiabilité du programme. Bien comparer les offres vous aide à optimiser votre investissement, tout en sécurisant votre projet d'acquisition de maison ou d'appartement.
Comment bien choisir son programme immobilier neuf ?
Avec une chute de 30,6 % des mises en chantier pour la construction de logements en 2024 vs 2023, le marché de l’immobilier neuf traverse une période difficile. Toutefois, ces projets d'achat restent attractifs pour tous ceux qui cherchent à bénéficier d'un logement moderne, fonctionnel et en conformité avec les normes de construction en vigueur, y compris en matière d'écologie. Pour en faire votre résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, un logement neuf se choisit en portant une attention rigoureuse à des critères comme le prix, le type de logement, l'emplacement et les moyennes de prix au m² ou tout simplement la surface habitable.
Un coût en adéquation avec votre budget
Comme pour tout achat immobilier, votre budget est le premier élément incontournable à évaluer.
Quels sont vos revenus et votre apport ? Comment financez-vous l'acquisition ? Quel taux d'endettement êtes-vous en mesure de supporter ? Tous ces questionnements habituels contribuent à déterminer le montant maximal de votre achat. En plus, si vous achetez dans le cadre d'un programme immobilier neuf, certaines conditions avantageuses existent en matière de financement. En premier lieu, l'existence de prêts aidés augmente votre capacité d'emprunt, grâce à des taux et des frais réduits (prêt à taux zéro, prêt à l'accession sociale, prêt à taux conventionné). Par ailleurs, les frais de notaire sont limités à 2 ou 3 % du montant du bien (contre 7 à 8 % dans l'ancien). En utilisant un calculateur de crédit immobilier et en tenant compte de ces différents éléments, estimez rapidement et précisément votre capacité d'emprunt.
Selon le montant que vous pouvez investir, vous devez trouver un programme immobilier neuf répondant à votre capacité de remboursement.
Le type de programme neuf qui vous convient
Choisissez parmi 2 grands types de programmes immobiliers.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) consiste à acquérir un bien sur plan, avant le début de la construction ou lorsqu'elle est en cours. Le bien est payé progressivement, au fur et à mesure de l'avancée des travaux.
Le premier type de projet suppose un achat très en amont qui sous-entend un délai d’attente. Quant aux risques de défaillance, ils sont couverts par les différentes garanties dont la Garantie de Parfait Achèvement (GPA). Vérifiez bien qu’elles soient souscrites.
Par ailleurs ces contraintes sont contrebalancées par la possibilité de personnalisation du logement et par un délai pour préparer son financement.
L’acquisition d'une maison ou d'un appartement achevé permet de découvrir le bien déjà construit et d'investir sans attendre. Les travaux étant terminés, vous n’aurez, en revanche, plus la possibilité du choix du carrelage ou de l'agencement. Les prestations pouvant aller de prestations dites « classiques » à « haut de gamme ».
La localisation du projet de construction
L'emplacement revêt une importance capitale lorsqu'il s'agit de choisir un bien immobilier. Comme pour un achat dans l'ancien, définissez alors un secteur de recherches en fonction des contraintes et des préférences qui vous sont propres. Les attentes diffèrent selon qu'il s'agit de l'acquisition de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou d'un logement destiné à la location. Des critères variés de sélection sont à considérer, notamment :
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L’environnement proche (zone urbaine ou rurale, commodités, nuisances, sécurité, etc.)
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La facilité d'accès par la route, les transports en commun
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Les infrastructures installées dans la zone
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La proximité de votre lieu de travail, école de vos enfants, etc.
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Le potentiel de demande locative résidentielle ou touristique dans le secteur
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Le niveau de rentabilité visé.
De façon plus spécifique, un système de zonage conditionne l'accès à certains dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ). Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez choisir un programme immobilier neuf situé en zone A, B1, B2 ou C. Pour déterminer la zone de la commune visée, un simulateur pratique est mis à disposition par le site du service public.
En fonction de tous ces éléments et de la disponibilité des projets, l’acquisition ou l'investissement dans un programme immobilier neuf pourrait parfois vous amener à sortir de votre zone de prédilection.
Les caractéristiques du logement
Au moment de choisir un bien dans le cadre d'un programme immobilier neuf, analysez les caractéristiques du logement sur lequel vous vous positionnez. Elles doivent être en adéquation avec votre projet de vie ou avec les besoins de la cible locative visée.
Appartement ou maison, nombre de pièces, agencement du logement, performance énergétique, existence d'un espace extérieur ou non, équipements, etc. : chaque détail compte pour bénéficier d'une habitation adaptée.
Fiabilité du promoteur et sérieux du programme
Avant de procéder à la réservation, la fiabilité d'un promoteur s'évalue par la collecte de données précieuses à son sujet, notamment des avis de clients ou des informations sur sa santé financière accessibles au public (bilan, compte de résultat, rapport de gestion, etc.).
Il est également judicieux de vous renseigner sur le respect des délais de livraison dans le cadre de précédents programmes ainsi que sur la qualité et la conformité des bâtiments livrés. Pour cela, utilisez toutes les sources à votre disposition, des avis de proches aux articles trouvés sur Internet. L'achat immobilier représente un investissement important et sur le long terme, il s'avère judicieux voire indispensable d'aller sur les lieux d'un programme livré pour évaluer vous-même la qualité des prestations.
Enfin, pour juger du sérieux du programme, assurez-vous que toutes les assurances obligatoires ont bien été souscrites. Ces garanties sécurisent votre investissement en cas d'imprévu (défaut de construction, arrêt des travaux, etc.). Avant même le démarrage du chantier, le promoteur doit avoir contracté :
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une garantie financière d'achèvement qui assure la finalisation des travaux s'il est défaillant
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une garantie dommage-ouvrage permettant la réparation de tout dommage affectant la structure du bâtiment
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une garantie décennale s'activant en cas de malfaçon durant les dix ans qui suivent l'achèvement des travaux
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une garantie de parfait achèvement qui porte sur les défauts notifiés par l'acquéreur dans l'année suivant la livraison
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une garantie de bon fonctionnement d'une durée de deux ans, concernant tous les équipements dissociables du gros œuvre
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une garantie constructeur non réalisateur qui assure la correction des défauts de construction si le promoteur fait appel à des entreprises tierces pour la construction.
Que vous achetiez votre résidence principale ou que vous réalisiez un investissement locatif dans le neuf, le choix du bon programme immobilier détermine la réussite de votre projet. Comme pour toute acquisition, les critères de prix, de localisation et de caractéristiques du bien sont les premiers à entrer en jeu. Ensuite, l'évaluation de critères propres à l'achat en neuf intervient : posez-vous alors la question du type de programme qui vous correspond et de la fiabilité du porteur de projet (promoteur ou constructeur). Ce n'est qu'une fois toutes ces informations prises en compte que vous êtes en mesure de déterminer si un programme immobilier est intéressant.