Acheter un logement neuf revêt trois réalités différentes : acheter un bien construit en vente achevée, acheter un bien en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), acheter un bien à construire.
Acheter un logement neuf
17/11/2023 - 11 minutes de lecturecliquer pour afficher plus du text
La vente achevée
Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
Un paiement échelonné :
À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, l’acquéreur doit verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).Le pourcentage à verser est fixé en fonction de l’avancement des travaux :
*Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
- 35% à l'achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation);
- 35% à la mise « hors d'eau »;
- 25 % à l'achèvement de l'immeuble;
- 5 % à la remise des clés, acte qui concrétise le transfert de propriété du bien construit.
* Pour une maison :
- 20 % à l’achèvement des fondations;
- 25% à la mise « hors d'eau »;
- 40% à l'achèvement de la maison;
- 15% à la remise des clés.
Si le projet est financé par un prêt bancaire, il est important qu’il soit à déblocages successifs.
Chaque versement réclamé par le constructeur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
Le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’à la livraison (dernier déblocage).
Le contrat de réservation :
Pour l’achat d’un logement sur plan, l’acquéreur doit signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte bloqué) qui correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans. Le promoteur doit renvoyer à l’acquéreur le contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition. Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.
Important : les conditions de la vente (date, prix, délais...) et la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs doivent être vérifiées.
Les garanties :
Avant l’acte de vente (ou acte authentique) le notaire est chargé de vérifier que le promoteur a les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction.
Pendant la construction deux garanties sont obligatoires : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire. À la réception des travaux l’acquéreur doit signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel il mentionnera les défauts de conformité ou les vices apparents.
Après la construction :
- la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès verbal de réception des travaux.
- la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre).
- la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination.
- l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.
La construction
Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :
La loi SRU du 13/12/2000 précise quatre documents d’urbanisme :
- le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger,
- le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols,
- la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU,
- le plan de prévention des risques.
Il faut considérer également :
- Le Coefficient d’occupation des sols (COS), il exprime la « Shon » (la Surface Hors d’ Oeuvre Nette) de la construction selon la surface du terrain, c’est à dire le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.
- Les règles architecturales qui imposent des dispositions complémentaires (hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc.)
De façon générale, divers éléments pouvant restreindre les possibilités de futurs agrandissements.
L'achat du terrain :
Acheter un terrain dans un lotissement apporte l’assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation. Le lotisseur en est juridiquement garant.
L’achat d’un terrain isolé nécessite de se poser les bonnes questions, car c’est d’abord le terrain qui donnera de la valeur à la maison :
- Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
- Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
- Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
- Quelle est la superficie constructible (COS) ?
- Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
- La surface vendue est-elle fiable ?
Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Le permis de construire :
Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
Attention :
Le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.
Le budget nécessaire :
La signature du contrat de construction fait de l’acquéreur le maître d’ouvrage (avec l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur fournit les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).
Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :
- 5 % à sa signature,
- 10 % à l’ouverture du chantier,
- 10 % à l’achèvement des fondations,
- 15 % à l’achèvement des murs,
- 20 % à la mise « hors d’eau » ,
- 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise « hors d’air » ,
- 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
- les 5 % restants à la remise des clés.
Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.
L'achèvement de la construction :
La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par l’acquéreur ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Le propriétaire devient alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement.
La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.
Le certificat de conformité est établi sur demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.
Sachez que vous pouvez changer d'avis dans certains cas, lors d'un achat neuf en VEFA.
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Le Taillan-Medoc (33320)
À partir de
169000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2028
L'environnement : Situé à environ 30 minutes de Bordeaux, le programme se trouve à proximité des services et commerces : supermarché, boulangerie, banque, poste, pharmacie dans un rayon de 1,5km, des établissements scolaires : écoles maternelle, primaire, collège et lycée dans un rayon de 2km. Côté transports, un arrêt de bus se trouve à 10 minutes à pied et l'aéroport de Bordeaux est à environ 20 minutes en voiture. Le projet : Situé à 1 km du centre du Taillan-Médoc, ensemble immobilier composé de 96 logements, dont 67 logements sociaux, comprenant 47 maisons individuelles allant du T4 et T5 ainsi que 49 logements allant du T2 au T4 répartis dans trois bâtiment en R+2.
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Vallauris (06220)
À partir de
292500
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2027
L'envrionnement : Situé à proche du château de Vallauris, le programme se trouve à proximité des services et commerces : pharmacies, supermarchés, restaurants et bars dans un rayon de 500m, des établissements scolaires : écoles maternelle et primaire ainsi qu’un collège à moins de 300m. Côté transports, un arrêt de bus se trouve à moins de 150m. Le projet : Situé dans l’hypercentre de Vallauris, réhabilitation d’un immeuble des années 50 comprenant 10 logements T2.
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Sens (89100)
À partir de
134000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2029
**- Projet :** à proximité immédiate du centre historique de Sens, la réhabilitation de l'Ancien Hospice Saint Jean du XVIIIe siècle, inscrit au titre des Monuments Historiques, sera constituée de 57 appartements allant du studio au T3 répartis sur 4 bâtiments en R+1+combles. Cette opération sera divisée en deux tranches : 24 lots en MH/DF et 33 lots en Denormandie/Denormandie Optimisé au DF. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, supérette, banques et restaurants à moins de 700m, marché couvert à 15 min à pied, hypermarché Carrefour à 5 min en voiture, hôpital à 4 min en voiture, collège privée 600m, collège public 800m, école maternelle 900m, écoles à 3 min en voiture. Côtés transports : arrêt de bus "Place des Héros" 350m, gare SNCF à 12 min en transport, A19 à 11 min en voiture.
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Perigueux (24000)
À partir de
151600
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2029
- Projet : au cœur du secteur sauvegardé de Périgueux, à seulement quelques mètres de la Cathédrale Saint-Front, la rénovation de l'Hôtel Particulier du XVIème siècle sera constituée de 30 appartements du studio au T2 répartis sur 3 bâtiments en R+3. - Environnement : au sein du centre historique, le programme se trouve à proximité des services et commerces : pharmacie, restaurants, salle de sport, supermarché Monoprix, banques et hôpital à moins de 500m, la Poste 650m, école maternelle 240m, collège 500m, la Poste 650m. Côtés transports : arrêt de bus "Hoche" 260m, gare SNCF à 10 min en transport, A89 à 8 min en voiture.
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Dinan (22100)
À partir de
327000
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2028
L'environnement : Situé à 1km du centre historique, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangeries, restaurants, cinéma dans un rayon d'1km, des établissements scolaires : école primaire, collège et lycée dans un rayon de 2km. Côté transports, la gare de Dinan se trouve à 500m. Le projet : Situé dans le quartier de l'Europe, réhabilitation d'un édifice militaire du XIXème siècle comprenant 69 logements répartis dans l'aile Est et l'aile Ouest ainsi que des bureaux situés dans l'aile centrale. L'aile Ouest comprend 37 logements allant du T1 au T2.
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Sens (89100)
À partir de
193300
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2029
**- Projet :** à proximité immédiate du centre historique de Sens, la réhabilitation de l'Ancien Hospice Saint Jean du XVIIIe siècle, inscrit au titre des Monuments Historiques, sera constituée de 57 appartements allant du studio au T3 répartis sur 4 bâtiments en R+1+combles. Cette opération sera divisée en deux tranches : 24 lots en MH/DF et 33 lots en Denormandie/Denormandie Optimisé au DF. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, supérette, banques et restaurants à moins de 700m, marché couvert à 15 min à pied, hypermarché Carrefour à 5 min en voiture, hôpital à 4 min en voiture, collège privée 600m, collège public 800m, école maternelle 900m, écoles à 3 min en voiture. Côtés transports : arrêt de bus "Place des Héros" 350m, gare SNCF à 12 min en transport, A19 à 11 min en voiture.
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Douai (59500)
À partir de
313455
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2027
L'environnement: En bordure du Beffroi, la résidence offre un emplacement idéal : commerces de proximité et écoles au pied de la résidence, centre ville et ses activités à 5 min à pied, gare à 20 min à pied ou 6 min en voiture. Le projet: Edifice industriel exceptionnel du XIXème rénové, la résidence est constituée de 40 appartements répartis sur un bâtiment de 3 étages.
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Montreuil-sur-Mer (62170)
À partir de
445000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2028
L'environnement : Situé à 10km du Touquet-Paris-Plage, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, pharmacie, épicerie et restaurants dans un rayon de 500m, un marché hebdomadaire à moins de 400m, des établissements scolaires : école maternelle et primaire, collège et lycée dans un rayon de 500m. Côté transports, la gare TER se trouve à moins d'1km. Le projet : Situé à quelques pas des remparts de la Citadelle , rénovation d'un hôtel du XVII ème siècle comprenant 17 logements allant du T1 au T3 répartis dans un bâtiment en R+2.
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Perigueux (24000)
À partir de
189000
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2028
L'environnement : Situé en plein centre-ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : pharmacies, supermarchés, restaurants, bars et cinéma dans un rayon d’1km, des établissements scolaires : écoles maternelle et primaire ainsi qu’un collège se trouvent dans un rayon d’1km, plusieurs lycées à environ 1,5km et des facultés à environ 2,5km. Côté transports, un arrêt de bus se trouve à 150m, la gare SNCF à moins de 2km et l’aéroport à environ 8km. Le projet : Situé au cœur de Périgueux, restauration d’un édifice de la renaissance de 3 bâtiments en R+3 comprenant 16 appartements allant du T1 au T2Bis.
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Saint-Quay-Portrieux (22410)
À partir de
209000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2029
**- Projet :** à 5 min à pied du casino et de sa plage, la restauration du Couvent des Saints Cœurs sera constituée de 27 appartements allant du studio au T3 répartis sur deux bâtiments en R+2+combles. **- Environnement :** au cœur du centre ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boucherie, supermarché, caviste, boulangerie et banque à moins de 150m, pharmacie 600m, collège, école privée à moins de 250m, lycée Pro. Hôtelier à 15 min à pied. Côtés transports : arrêt de bus 170m. **Lien :** [vidéo](https://www.youtube.com/watch?v=lUVeHbtotNs)
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Périgny (17180)
À partir de
321000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2028
**- Projet :** à 6 min en transport du centre-ville de Périgny, l'ensemble immobilier est constituée de 14 appartements répartis sur un bâtiment en R+1 et 26 maisons individuelles, dont 22 logements sociaux. La commercialisation porte sur 18 maisons allant du M3 au M4. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : E.Leclerc Drive 800m, boulangerie, banques, la Poste, restaurants, pharmacie et supérette à 3 min en voiture, école maternelle à 3 min en voiture, collège à 5 min en voiture. Côtés transports : arrêt de bus (ligne 7) au pied de la résidence, gare SNCF de la Rochelle à 10 min en voiture, aéroport de la Rochelle à 11 min en voiture.
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Bischheim (67800)
À partir de
165400
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2029
**- Projet :** à 10 min à pied de la gare de Bischheim, la résidence est constituée de 102 appartements allant du T2 au T4 répartis sur deux bâtiments en R+6+attique. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, pharmacie et épicerie 600m, hypermarché E.Leclerc, banques et salle de sport 800m, la Poste à 6 min en transport, crèche, écoles, collège à moins de 500m. Côtés transports : arrêt de bus (ligne 70) 130m, gare SNCF 800m, A4 à 4 min en voiture, gare SNCF de Strasbourg à 13 min en voiture, aéroport de Strasbourg à 19 min en voiture.
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Joué-lès-Tours (37300)
À partir de
90700
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2029
**- Projet :** à proximité du campus universitaire de Grandmont, la résidence est constituée de 120 studios répartis sur un bâtiment en R+2. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, pharmacie et E.Leclerc Express à moins de 500m, complexe sportif 650m, hôpital à 9 min en voiture, campus universitaire de Grandmont à 10 min à pied. Côtés transports : arrêt de bus (lignes 5, 16 et 69), gare SNCF à 16 min en transport, gare SNCF de Tours à 16 min en voiture.
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Tours (37000)
À partir de
172000
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2027
**- Projet :** à deux pas de l'arrêt de tram A "Porte de Loire", la résidence est constituée de 30 appartements allant du studio au T4 répartis sur un bâtiment en R+3+attique. **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, pharmacie, supérette, restaurants et banques à moins de 200m, centre commercial Galerie Nationale et Biocoop 400m, Les Halles de Tours 700m, université 400m, lycée 650m. Côtés transports : arrêt de tram A, arrêt de bus 200m, gare SNCF à 9 min en transport, aéroport à 16 min en voiture.
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Mérignac (33700)
À partir de
210121
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2028
**- Projet :** à quelques pas du centre-ville de Mérignac, la résidence est constituée de 227 appartements, dont 88 logements sociaux, allant du T2 au T4 répartis sur 7 bâtiments en R+5. **- Environnement :** à moins de 5 min à pied de l'arrêt de tram A "Mérignac Centre", le programme se trouve à proximité des services et commerces : la Poste, boucherie, pharmacie, restaurants, Monoprix, banques et cinéma à moins de 400m, centre commercial Mérignac Soleil et hypermarché Carrefour à 5 min en voiture, crèche, collège & lycée 600m, école maternelle et primaire 700m. Côtés transports : arrêt de bus et tram A 300m, aéroport de Bordeaux à 11 min en voiture, gare SNCF de Bordeaux à 30 min en voiture.
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Bordeaux (33800)
À partir de
154733
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2029
**- Projet :** au sein du vaste projet urbain Quai Neuf, la résidence est constituée de 78 appartements allant du studio au T5 répartis sur un bâtiment en R+17. **- Environnement :** à 10 min à pied de l'arrêt de tram "Carle Vernet", le programme se trouve à proximité des services et commerces : pharmacie, la Poste, banque, Casino Shop à 7 min en transport, U Express, banques à 15 min à pied, école et collège à 4 min à pied, Halle Boca à 12 min à pied. Côtés transports : arrêt de bus (lignes 1, 54 et Arena) au pied de la résidence, arrêt de tram C, D & F à 10 min à pied, gare SNCF à 15 min en transport, aéroport à 29 min en transport.
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Santes (59211)
À partir de
340000
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2028
**- Projet :** situé rue du Pont de Gonnay, en lisière du centre-bourg, l'ensemble immobilier est constitué de 55 appartements sociaux (LLS) répartis sur 3 bâtiments en R+2+attique, 22 maisons en LLI. La commercialisation porte uniquement sur les 8 maisons individuelles (M4). **- Environnement :** le programme se trouve à proximité des services et commerces : Carrefour Contact 400m, boulangerie, pharmacie, banque et boucherie 650m, Centre Médical de Soins Immédiats à 7 min en voiture, école maternelle 850m, crèche à 8 min en voiture, lycée à 9 min en voiture. Côtés transports : arrêts de bus (lignes 58, 61 & S16) à moins de 8 min à pied, gare SNCF à 10 min en transport, aéroport de Lille à 26 min en voiture.
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Cabourg (14390)
À partir de
127900
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2029
- Projet : dans le quartier de la Divette, la résidence est constituée de 127 appartements, dont 15 logements sociaux, allant du studio au T4 répartis sur 6 bâtiments en R+2+combles et 19 maisons individuelles accolées. - Environnement : à moins de 5 min en voiture du centre-ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : Carrefour Market 800m, la Poste à 3 min en voiture, boulangerie, primeur, banques, restaurants et pharmacie à moins de 5 min en voiture, plage de Cabourg à 16 min à pied. Côtés transports : arrêt de bus ligne 111 au pied de la résidence, gare SNCF de Dives - Cabourg à 4 min en voiture.
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Cenon (33150)
À partir de
159000
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2029
**- Projet :** à deux pas du Parc Palmer, la résidence est constituée de 37 appartements, dont 7 logements sociaux (BRS), allant du T2 au T4 répartis sur un bâtiment en R+5+attique. **- Environnement :** à 10 min à pied de l'arrêt de tram A & E "La Morlette", le programme se trouve à proximité des services et commerces : marché de Cenon 550m, boulangerie, pharmacie, banques, la Poste, restaurants 900m, centre commercial 4 Pavillons, hypermarché Carrefour et Lidl à 7 min en voiture, école maternelle et primaire 600m, lycée 950m, polyclinique Lormont à 6 min en voiture. Côtés transports : arrêt de bus (ligne 32) 220m, arrêt de tram A & E 750m, gare SNCF de Cenon à 6 min en voiture, gare SNCF de Bordeaux à 22 min en transport, aéroport de Bordeaux à 24 min en voiture.
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Granville (50400)
À partir de
267600
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2012
**- Projet :** implanté à proximité du littoral granvillais, le programme portera sur la rénovation de 60 chambres et la création d'une extension de 61 chambres. **- Environnement :** à 20 min en transport du centre-ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, Carrefour City, pharmacie, banque et fleuriste à moins de 15 min à pied, plage à 15 min en transport, Intermarché Hyper et Biocoop à 6 min en voiture. Côtés transports : arrêts de bus (lignes 2 et 3) à quelques pas de l'établissement, gare SNCF à 21 min en transport.
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Granville (50400)
À partir de
271800
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2027
**- Projet :** implanté à proximité du littoral granvillais, le programme portera sur la rénovation de 60 chambres et la création d'une extension de 61 chambres. **- Environnement :** à 20 min en transport du centre-ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, Carrefour City, pharmacie, banque et fleuriste à moins de 15 min à pied, plage à 15 min en transport, Intermarché Hyper et Biocoop à 6 min en voiture. Côtés transports : arrêts de bus (lignes 2 et 3) à quelques pas de l'établissement, gare SNCF à 21 min en transport.