Acheter un logement neuf revêt trois réalités différentes : acheter un bien construit en vente achevée, acheter un bien en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), acheter un bien à construire.
Acheter dans le neuf
17/11/2023 - 11 minutes de lecturecliquer pour afficher plus du text
La vente achevée
Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
Un paiement échelonné :
À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, l’acquéreur doit verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).Le pourcentage à verser est fixé en fonction de l’avancement des travaux :
*Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
- 35% à l'achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation);
- 35% à la mise « hors d'eau »;
- 25 % à l'achèvement de l'immeuble;
- 5 % à la remise des clés, acte qui concrétise le transfert de propriété du bien construit.
* Pour une maison :
- 20 % à l’achèvement des fondations;
- 25% à la mise « hors d'eau »;
- 40% à l'achèvement de la maison;
- 15% à la remise des clés.
Si le projet est financé par un prêt bancaire, il est important qu’il soit à déblocages successifs.
Chaque versement réclamé par le constructeur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
Le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’à la livraison (dernier déblocage).
Le contrat de réservation :
Pour l’achat d’un logement sur plan, l’acquéreur doit signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte bloqué) qui correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans. Le promoteur doit renvoyer à l’acquéreur le contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition. Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.
Important : les conditions de la vente (date, prix, délais...) et la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs doivent être vérifiées.
Les garanties :
Avant l’acte de vente (ou acte authentique) le notaire est chargé de vérifier que le promoteur a les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction.
Pendant la construction deux garanties sont obligatoires : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire. À la réception des travaux l’acquéreur doit signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel il mentionnera les défauts de conformité ou les vices apparents.
Après la construction :
- la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès verbal de réception des travaux.
- la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre).
- la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination.
- l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.
La construction
Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :
La loi SRU du 13/12/2000 précise quatre documents d’urbanisme :
- le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger,
- le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols,
- la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU,
- le plan de prévention des risques.
Il faut considérer également :
- Le Coefficient d’occupation des sols (COS), il exprime la « Shon » (la Surface Hors d’ Oeuvre Nette) de la construction selon la surface du terrain, c’est à dire le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.
- Les règles architecturales qui imposent des dispositions complémentaires (hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc.)
De façon générale, divers éléments pouvant restreindre les possibilités de futurs agrandissements.
L'achat du terrain :
Acheter un terrain dans un lotissement apporte l’assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation. Le lotisseur en est juridiquement garant.
L’achat d’un terrain isolé nécessite de se poser les bonnes questions, car c’est d’abord le terrain qui donnera de la valeur à la maison :
- Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
- Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
- Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
- Quelle est la superficie constructible (COS) ?
- Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
- La surface vendue est-elle fiable ?
Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Le permis de construire :
Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
Attention :
Le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.
Le budget nécessaire :
La signature du contrat de construction fait de l’acquéreur le maître d’ouvrage (avec l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur fournit les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).
Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :
- 5 % à sa signature,
- 10 % à l’ouverture du chantier,
- 10 % à l’achèvement des fondations,
- 15 % à l’achèvement des murs,
- 20 % à la mise « hors d’eau » ,
- 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise « hors d’air » ,
- 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
- les 5 % restants à la remise des clés.
Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.
L'achèvement de la construction :
La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par l’acquéreur ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Le propriétaire devient alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement.
La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.
Le certificat de conformité est établi sur demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.
Sachez que vous pouvez changer d'avis dans certains cas, lors d'un achat neuf en VEFA.
Trouvez votre logement neuf
Déjà vu
Périgueux (24000)
À partir de
95 000 €
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2026
Proche du Campus Périgord, résidence composée de 70 studios répartis sur un bâtiment en R+1 et de services tels que : espace commun, salon, espaces de travail (possibilité pack meublé).
Saint-Étienne (42100)
À partir de
96 700 €
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2026
L'environnement: Au sein du sud-est stéphanois, la résidence offre un emplacement de choix pour les étudiants et jeunes actifs : hôpital privé à 850m, ENS des Mines à 900m, Université à 1,2km. La boulangerie, le supermarché et la pharmacie sont à 600m, le parc est à 700m. La N88 est à proximité tout comme de nombreuses lignes de bus, permettant de rejoindre le centre de Saint-Etienne et ses universités. Le programme: Dans un style contemporain la résidence se compose de 253 logements du studio au T7 (pour la colocation) répartis sur 5 bâtiments de 4 étages, dont les bâtiments 1,2 et 3 font parties de la tranche 1.
Anzin (59410)
À partir de
100 300 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2026
L'environnement : A 6 min en voiture de Vamenciennes, l'arrêt de bus se trouve au pied de la résidence et l'arrêt de tramway à 5 min à pied. Le supermarché le plus proche se trouve à 400m, la boulangerie à 100m et la pharmacie à 170m. Dans un périmètre de 16 min en tramway se trouvent de nombreuses universités ainsi que la facultés de design. Le projet : Situé aux portes de Valenciennes, l'ensemble immobilier est composé de 96 logements allant du T1 au T2 répartis sur deux batîments en R+2. Il s'agit d'une résidence pour étudiants et jeunes actifs qui dispose de pièces communes tel qu'une salle de travail, une cafétéria, une salle de sport, et une laverie.
Limoges (87000)
À partir de
103 000 €
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2026
Environnement : La résidence se situe en plein centre-ville, à 5 minutes de la gare et des Universités. La résidence est entourée de nombreux commerces, services et restaurants. Dans un rayon de 5 mn à pied se trouvent le centre commercial St Martial, La Poste, les Halles et le marché ... Projet : Au sein de Limoges, réhabilitation de l'ancien Crous en 212 studios étudiants répartis sur 1 bâtiment en R+4 avec espaces partagés (cafétéria, salle commune, laverie ...). DETAIL PRIX LOT -> SE REFERER A GRILLE DE PRIX DANS LES DOCUMENTS (fiche analyse)
Limoges (87000)
À partir de
103 100 €
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2026
Environnement : La résidence se situe en plein centre-ville, à 5 minutes de la gare et des Universités. La résidence est entourée de nombreux commerces, services et restaurants. Dans un rayon de 5 mn à pied se trouvent le centre commercial St Martial, La Poste, les Halles et le marché ... Projet : Au sein de Limoges, réhabilitation de l'ancien Crous en 212 studios étudiants répartis sur 1 bâtiment en R+4 avec espaces partagés (cafétéria, salle commune, laverie ...). DETAIL PRIX LOT -> SE REFERER A GRILLE DE PRIX DANS LES DOCUMENTS (fiche analyse)
Saint-Apollinaire (21850)
À partir de
116 940 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2026
L'environnement : Situé à environ 4,5km de Dijon, le programme se trouve à proximité des services et commerces : supermarché, restaurants, ... , le stade Gaston Gérard à moins de 10 minutes à pied, le nouveau Campus #2, l'Université de Bourgogne, IUT Dijon et l'UFR des Sciences de Santé à quelques minutes en vélo. Côté transports, un premier arrêt de bus se trouve à 1 minutes à pied et un second, desservi par les lignes de bus 3, 8, COREL et le tram T1 se trouve à 12 minutes à pied. Le projet : A 4 minutes en vélo du nouveau Campus #2, résidence étudiante comprenant 170 logements T1 répartis dans un bâtiment en R+6 disposant d'une salle commune, d'une salle de fitness, d'une laverie, d'une salle de coworking, ...
Toulouse (31400)
À partir de
117 840 €
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2026
L'environnement : A 900m de la Halle des Machines, l'arrêt de bus le plus proche se trouve à 200m de la résidence, la gare à 700m et la future station de métro à 600m. Dans un périmètre de 1km autour de la résidence se trouvent un lycée professionnel, le CFA Pharmacie, une boulangerie et un supermarché. Plusieurs écoles universitaires se trouvent autour de la résidence sur un périmètre de 6km. Le projet : A 5km de la place du Capitol, l'ensemble immobilier, ancienne résidence sénior, est réhabilité en résidence étudiante de 84 logements allant du T1 au T10 répartis sur 1 bâtiment en R+6.
Vichy (03200)
À partir de
119 000 €
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2026
L'environnement : Situé à environ 10 minutes à pied du centre-ville, le programme se trouve à proximité des services et commerces : boulangeries, restaurants, supermarchés, boucherie, banques, ... Des établissements scolaires : collège, lycée et campus universitaire à environ 7 minutes à pied. Côté transports, une arrêt de bus se trouve au pied de la résidence et la gare SNCF est à 8 minutes à pied. Le projet : Situé à environ 1h de Clermont-Ferrand, programme composé de 39 logements (dont 31 lots en TVA réduite) allant du T1 au T4 répartis dans 1 bâtiment en R+3+double attique
Strasbourg (67000)
À partir de
120 000 €
Livraison prévisionnelle* : 2 ème trimestre 2026
L'environnement : La résidence se trouve à proximité des services et commerces : boulangerie, école hôtelière et restauration au pied de la résidence, centre commercial à 7 minutes en vélo. Le bassin Vauban se trouve au pied de la résidence, le parc de la citadelle à 1,7km, le musée d'Art Moderne et Contemporain de Strasbourg est à 5,1km. La faculté des sciences économiques et de gestion de Strasbourg se trouve à 1,4km et plusieurs établissements d'enseignements supérieurs se trouvent dans un rayon de 3km. Côté transports, l'arrêt de tram "Starcoop - Petit Rhin" qui se trouve à 200m permet de rejoindre le centre-ville et l'arrêt de bus Dunkerque, desservi par la ligne 2, se trouve à 260m. Le projet : Situé au cœur de Strasbourg, résidence étudiante comprenant 193 logements T1 répartis dans un bâtiment en R+9 avec de multiples services : laverie, cafétaria, boîte à colis, ...
Chambery (73000)
À partir de
123 600 €
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2026
L'environnement : A proximité des écoles et des emplois, la résidence Sweetly Chambéry saura faciliter le quotidien de ses résidents. Le centre hospitalier se trouve à 700m, le conseil départemental à 750m, l'INSPE est à 300m, plusieurs universités et lycées dans un rayon de moins de 10 km. Le projet : Située dans le centre de Chambéry, à l'angle des rues Jean Girard Madoux et du Margeriaz, Sweetly Chambéry est une résidence étudiante constituée d'un bâtiment en R+4, avec 136 studios et un T2. La résidence propose des espaces détente , un espace game, un espace coworking, une salle de fitness et terrasse commune.
Limoges (87000)
À partir de
125 000 €
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2026
L'environnement : Le programme se trouve à proximité des services et commerces. Le projet : Transformation d'un immeuble de bureaux en 26 appartements allant du T1 au T4 répartis sur bâtiment en R+5.
Tourcoing (59200)
À partir de
126 600 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2026
Aux portes du centre-ville, ensemble immobilier comprenant 112 logements collectifs allant du T1 au T5 répartis dans 5 bâtiments (1, 2, 4, 5 et 6), 25 maisons individuelles et 45 logements collectifs répartis dans un bâtiment (3) réhabilité et surélevé. Le programme se trouve à proximité des services et commerces.
Lille (59160)
À partir de
127 195 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2025
À proximité directe des commerces et des infrastructures sportives, votre future résidence étudiante, en co-promotion avec Edouard Denis, bénéficie d'un emplacement de choix. Parfaitement adaptée aux besoins des jeunes avec ses nombreux services et espaces communs, elle propose des studios meublés, équipés avec soin.
La Rochelle (17000)
À partir de
128 520 €
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2026
L'environnement : La résidence se situe dans le quartier des Minimes, célèbre pour son port de plaisance. Situé à proximité du centre-ville, le quartier accueille le campus universitaire, de nombreux bars et restaurants au bord de l'océan ainsi qu'une plage. Le projet : COLIVING GERE : la résidence se compose de 181 lots d'une pièce à la collocation de 5 personnes avec des espaces communs traditionnels (espaces de détente, coworking, gaming, etc.), un roof top avec piscine, salle de fitness et sauna, un restaurant et un lieu de coworking privatifs.
Châteaubriant (44110)
À partir de
132 700 €
L'environnement : Le programme se trouve à proximité de services et commerces ainsi qu'établissement scolaires. Le projet : Proche du cœur de Châteaubriant, l'ensemble immobilier est composé de 33 logements (25 en accession libre et 8 en PSLA) allant du T2 au T5 répartis en 2 bâtiments en R+2.
Déjà vu
Castelnaudary (11400)
À partir de
138 000 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2024
L'environnement : A 5 minutes en voiture du centre ville de Castelnaudary, l'arrêt de bus le plus proche se trouve à moins de 1 km et la gare à 6 minutes en voiture. Dans un périmètre de 5 minutes en voiture autour de la résidence se trouvent une crèche, une école maternelle et primaire, ainsi qu'un collège. Le lycée lui se trouve à 6 minutes en voiture. Le supermarché le plus proche se trouve à 11 minutes à pied, la boulangerie et la pharmacie à 10 minutes à pied, et un centre hospitalier à 5 minutes en voiture. Le projet : L'ensemble immobilier est composé de 40 appartements allant du T2 au T3 répartis sur 2 bâtiments en R+2 et 30 villas T4.
Déjà vu
Lens (62300)
À partir de
138 029 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2025
A 10 minutes du centre-ville, l'ensemble immobilier comprend 121 appartements allant du T2 au T4 répartis dans trois bâtiments en R+3 ; la première tranche comprend 51 logements en accession libre (bâtiment A) et 41 logements sociaux (bâtiment B) ainsi que 79 places de stationnement en sous-sol et 10 box au rez-de-chaussée.
Merignac (33700)
À partir de
141 480 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2025
L'environnement : Projet situé non loin de l'avenue de MAGUDAS et à proximité de la rocade. TRAM en accès direct. Avenue de MAGUDAS très passante, rocade un peu bruyante mais sans gène pour de la résidence de services. Pas de commerces de proximité immédiat sauf Intermarché à 1 km. Environnement essentiellement composé d'entreprises tertiaires (type concession auto) et de bureaux, peu végétalisé. Centre de Mérignac à 10 minutes en voiture. Le projet : COLIVING GERE - Au cœur de l'OIM Bordeaux Aéroparc, programme composé de 93 logements allant du T1 au T3 ainsi que des espaces communs : espaces de détente, coworking, terrasse commune en roof top, salle de fitness, ...) répartis dans un bâtiment en R+5. Sa proximité avec des pôles d'emplois, des grandes écoles et des universités facilitera le quotidien.
Cucq (62780)
À partir de
144 900 €
Livraison prévisionnelle* : 3 ème trimestre 2026
L'environnement : A 600m des plages, la gare et l'aéroport se trouvent à 12 min en voiture. Dans un périmètre de 10 min à pied autour de la résidence se trouvent une boulangerie, un supermarché ainsi qu'une pharmacie. La crèche la plus proche se trouve à moins de 15 min en voiture, l'école à 6 min, le collège à 12 min et le lycée à 10 min. Le projet : A 7km du Touquet-Paris-plage, l'ensemble immobilier est composé de 83 logements (dont 27 sociaux) allant du T1 au T4 répartis sur un batiment en R+4.
Vigneux-sur-Seine (91270)
À partir de
145 063 €
Livraison prévisionnelle* : 4 ème trimestre 2025
L'environnement: La résidence se situe dans un quartier en pleine rénovation, proche du centre-ville, des commerces et des écoles et à deux pas de la gare RER D. Le projet: A 10 km d'Orly, l'ensemble immobilier est composé de 120 logements (dont 13 sociaux) du studio au 5 pièces répartis sur une tour du XXème siècle rénovée et d'un collectif.
Douai (59500)
À partir de
147 700 €
Livraison prévisionnelle* : 1 er trimestre 2025
L'environnement : A proximité immédiate de la résidence se trouvent 4 lignes de bus, et la gare est à 6 minutes en voiture. Dans un périmètre de 4 minutes en voiture autour de la résidence se trouvent une crèche, une école, un collège ainsi qu'un lycée. Une pharmacie, une boulangerie ainsi qu'un supermarché se trouvent à moins de 950 mètres de la résidence. Le projet : A 4 minutes du centre-ville de Douai, l'ensemble immobilier est composé de 63 logements (dont 29 sociaux) allant du T2 au T4 répartis sur 1 bâtiment en R+2.