L'achat d'un logement neuf dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est encadré par une règlementation spécifique. Ce type d'achat immobilier offre de nombreux avantages en matière de personnalisation, ainsi que de solides garanties sur les travaux. Il s'accompagne de certains coûts associés qu’il est important de comprendre et prévoir. Dépôt de garantie pour la réservation, frais de notaire liés à l’acquisition, coûts bancaires inévitables, appels de fonds cadrés, taxes applicables au neuf : anticipez toutes les dépenses liées à la VEFA pour investir sereinement dans votre logement neuf.
Quels sont les frais dans un investissement en VEFA ?
La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, permet d'acquérir un bien neuf sur plan.
Investir de cette façon présente de nombreux avantages, à commencer par des possibilités étendues de personnalisation, des garanties solides pour l'acheteur, le respect des dernières normes de construction, mais aussi des dispositifs fiscaux avantageux dans certains cas.
Pour bien maîtriser votre achat, il est important de comprendre les frais qui l’accompagnent, au-delà même du prix de vente affiché, mais aussi les modalités de règlement de ces frais. De la signature du contrat de réservation ou de vente chez le notaire jusqu'à la livraison du bien (appartement ou maison), découvrez les coûts à prévoir et planifiez votre budget en toute connaissance de cause.
Le dépôt de garantie pour la réservation
S'agissant d'un achat sur plan, la VEFA demande d'établir une certaine relation de confiance entre promoteur privé et acquéreur. Pour sécuriser le contrat dès le début du processus d'achat, il est demandé un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de réservation. Ainsi, l'acquéreur bénéficie de l’assurance que le bien lui est réservé, tandis que le promoteur peut compter sur l'engagement du client.
Le montant de la somme versée par l’acheteur de l'appartement ou de la maison est strictement encadré par la loi française. Il représente au maximum 5 % du prix de vente du bien lorsqu'une livraison est prévue dans l'année qui suit. Au-delà de cette durée, le dépôt de garantie culmine à 2 % du prix de vente. Pour les livraisons dans un délai de plus de deux ans, ce dépôt ne peut pas être exigé. Dans tous les cas, la somme versée est conservée sur un compte séquestre. Au moment de la signature de l'acte définitif, le montant ainsi versé est déduit du total de la vente.
Les frais de notaire liés à l’achat
Pour tout achat immobilier, certains frais d'acquisition sont à considérer, en plus du coût du bien à proprement parler.
Au-delà du coût d'achat défini par le promoteur, vous devez régler des frais de notaire pour acquérir un bien. Dans le cadre de la VEFA, ceux-ci sont réduits. Ils représentent 2 à 3 % du montant du bien, contre 7 à 8 % pour l'achat d'un logement ancien. Ces frais incluent notamment les droits d'enregistrement et les émoluments (les tarifs règlementés des frais de notaire).
Grâce à l'absence de droits de mutation et à une réduction des émoluments et débours (sommes avancées par le notaire pour son client), ces frais d'acquisition sont réduits pour l’achat d'un bien neuf.
Les frais bancaires liés à la VEFA
Comme dans toute acquisition immobilière, un financement bancaire s'avère généralement incontournable dans le cadre d'une VEFA. Pour l'acheteur, ce type de financement est synonyme de divers frais.
D'abord, les établissements financiers facturent des frais de dossier pour l'ouverture et la gestion globale de l'emprunt. D’après un article publié par Figaro Immoneuf, ces frais varient d’une banque à l’autre. Ils sont de 500 € à 1 500 € en moyenne.
En plus, une assurance emprunteur obligatoire est à prévoir dans le cadre de ce type de prêt, elle engendre des coûts supplémentaires. Elle est incontournable pour la protection des acquéreurs.
Outre ces frais classiques, les intérêts intercalaires représentent une véritable spécificité avec ce type d'acquisition à paiement échelonné. Puisque l'achat ne se solde pas en une fois lors de la signature de l'acte de vente, l'emprunt s'adapte aux différents versements correspondant aux appels de fonds. Selon les conditions du prêt, vous devez commencer à rembourser lors du déblocage des premiers fonds, ou simplement à la remise des clés. Ce mode de fonctionnement génère alors des intérêts intercalaires. Ceux-ci viennent s'ajouter au remboursement du crédit et aux intérêts classiques, dont les mensualités ne débutent qu'une fois tous les fonds débloqués.
Concrètement, les intérêts intercalaires s'appliquent au montant du déblocage, en fonction de la durée entre deux versements. Ils couvrent uniquement le coût de capital débloqué temporairement. Ceux-ci ne prennent fin qu'une fois l'ensemble des fonds libérés par la banque.
Avec ces intérêts intercalaires, les mensualités se calculent alors en suivant la formule suivante :
(montant débloqué x taux d'emprunt)/12
Par exemple, en débloquant un montant de 150 000 €, avec un taux annuel de 3 %, les intérêts mensuels représentent environ 375 €. Plus la proportion des fonds débloquée est importante, plus les intérêts intercalaires sont alors élevés.
Les appels de fonds prévus par le contrat de VEFA
En matière de VEFA, le paiement du bien et de tous les frais se fait par étapes, au fur et à mesure des appels de fonds. Concrètement, pour l'acquéreur, les paiements interviennent en fonction de l'avancement du chantier.
La loi, et plus particulièrement l'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation, prévoit une limitation des montants versés à :
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35 % du prix total à l'achèvement des fondations du bâtiment ;
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70 % du prix total dès que l'habitation se trouve « hors d'eau » (lorsque la toiture est posée) ;
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95 % du prix total lorsque l'ouvrage est achevé.
Les 5 % restants sont ensuite versés à la livraison, si aucune réserve n'est émise quant à la conformité du logement.
Passer par ces étapes de règlement minimise le risque pour l'acquéreur, notamment en cas de retard ou d'abandon du chantier de construction. Ceci est d'autant plus important que le temps des travaux, généralement plusieurs années, peut représenter une importante contrainte financière.
Dans certains cas, des frais supplémentaires sont applicables, par exemple si vous demandez des travaux additionnels ou des personnalisations intérieures. Il peut notamment s'agir d'une modification du plan initial pour un agencement sur mesure ou bien du choix des matériaux de finition haut de gamme.
La TVA applicable à l'achat dans le neuf
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un élément important à prendre en compte lors de la transaction immobilière en VEFA. Cette taxe est comprise dans le prix de vente affiché par le promoteur. La TVA standard représente un taux de 20 % du montant HT du bien. Mais il faut savoir que ces frais peuvent être réduits, avec un taux abaissé à 5,5 % pour des logements destinés à être utilisés comme résidences principales :
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En zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ;
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Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
L'objectif de cette minimisation des frais d'acquisition est de favoriser l'accession à la propriété dans certains secteurs à dynamiser. Cet avantage s'accompagne d'une obligation pour l'acheteur : le bien doit rester en sa possession pendant minimum 10 ans. À défaut, l'acquéreur se trouve contraint de rembourser la différence de TVA non payée.
Investir en VEFA exige une planification financière rigoureuse, avec l'anticipation de tous les frais associés à l'achat du bien : financement, notaire, appels de fonds et TVA en premier lieu. En plus de ces frais principaux, des frais annexes s'appliquent parfois, comme des provisions pour charges de copropriété, par exemple. Ces nombreux frais sont compensés par des garanties solides qui sécurisent votre investissement.
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