Vous êtes propriétaire de plusieurs biens et vous souhaitez créer une SCI pour loger tout ou partie de vos actifs immobiliers ? Si la SCI peut vous apporter de nombreux avantages en termes de gestion et de transmission de votre patrimoine, sa constitution vous impose de respecter plusieurs formalités obligatoires.

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Étape 1 - la rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la première formalité pour créer une SCI, mais aussi une des plus importantes : vous devez porter un soin tout particulier à leur rédaction.

En effet, ce document établit les modalités de fonctionnement de votre société.

La période de formation jusqu'à l'immatriculation de la société.

Les statuts de la SCI doivent indiquer :

  • la dénomination sociale (c’est à dire le nom de la SCI) : si vous pouvez la choisir librement, elle ne doit pas être trop proche de la dénomination sociale d’une autre entreprise exerçant dans le même secteur d’activité ;
  • le siège social de la société : votre SCI peut être domiciliée à l’adresse de l’un des immeubles détenus par la SCI ou encore au domicile du gérant ;
  • les noms et qualités des associés : une SCI associe au moins deux personnes, qu’elles soient physiques ou morales ;
  • l’identité du gérant ; comme pour toute société, une SCI doit être dotée d’un gérant, qui peut être une personne physique ou morale ; notez que le gérant peut tout à fait ne pas faire partie des associés de la SCI ;
  • l’objet social: votre société ne doit pas avoir une destination commerciale (c’est-à-dire que vous ne pouvez pas créer une SCI pour acheter des biens dans le but de les revendre) ;
  • la durée de vie de la SCI : une SCI ne peut dépasser 99 ans d’existence ;
  • le montant du capital social, ainsi que la nature et le montant apports des différents associés : le capital social peut être souscrit sous forme numéraire (c’est-à-dire par le versement d’un somme d’argent) ou en nature (par exemple, un bien immobilier) ;
  • le sort des actes passés pendant la période de formation : la SCI n’acquiert la personnalité morale qu’à la date de son immatriculation au RCS. Se pose alors la question du sort des actes passés au nom de la société en formation par les associés antérieurement à l'immatriculation.

Un état de ces actes annexé aux statuts permet à la société de reprendre en son nom et compte les actes passés avant son immatriculation.

Zoom sur le capital social de la SCI : en contrepartie de son apport au capital de la SCI, chaque associé reçoit des parts sociales dont le montant est proportionnel au montant ses apports.

Sachez qu’il est possible de définir un capital variable (ce qui signifie que le capital peut librement varier entre un montant plancher et un montant plafond).

Enfin, précisons qu’il n'y a aucun capital social minimum requis pour créer une SCI.

Une fois rédigés, l’ensemble des associés signe les statuts. Cette procédure peut s’effectuer sous seing privé ou par acte authentique en présence d’un notaire.

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À savoir

Depuis 2015, vous n’avez plus l’obligation d’enregistrer vos statuts auprès du service des impôts, sauf si vos statuts ont été rédigés par un notaire. Attention, ils doivent impérativement l’être en cas d’apport d’un immeuble au capital social.

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Si plusieurs modèles de statuts de SCI sont disponibles gratuitement en ligne, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert (avocat, expert- comptable) qui vous aidera à les adapter à votre propre situation.
Faire appel à son expertise pourrait vous éviter, dans quelques années, d’avoir à entamer une procédure de modification en cas de changements à apporter aux statuts initiaux !
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Étape 2 - La publication d’une annonce légale

Comme c’est le cas pour l’immatriculation de toutes les sociétés en France, vous devez annoncer la création de votre SCI en publiant une annonce dans un journal d’annonces légales.

Vous disposez d’un délai d’un mois (à compter de la signature des statuts) pour publier votre annonce dans un journal dédié, lequel doit être édité dans le département de création de votre SCI.

L’avis de création de votre société civile immobilière doit comprendre plusieurs informations :

  • sa dénomination sociale et sa forme juridique (en l’occurrence, une SCI) ;
  • l’identité du gérant et l’adresse du siège social ;
  • le montant du capital social ;
  • la date de début d’activité de la SCI et la durée de la société;
  • le montant des apports en numéraire, la description sommaire et l’évaluation des apports en nature ;
  • les noms, prénoms et adresse du gérant et des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers ;
  • le greffe du tribunal de commerce auprès duquel la société sera immatriculée ;
  • l’identité du signataire de l’annonce.

Une fois l’annonce publiée, vous recevrez votre attestation de parution dans le journal d’annonces légales.

Conservez ce document, vous en aurez besoin pour constituer votre dossier de demande d’immatriculation.

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Étape 3 - L’immatriculation de votre SCI

Afin de finaliser la création de votre société, vous devez demander son immatriculation auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Tout d’abord, il vous faut constituer votre dossier de demande d’immatriculation, constitué des documents suivants :

  • un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés (en personne ou par l’intermédiaire d’un mandataire) ;
  • une copie d’une pièce d’identité (copie du passeport ou de la carte nationale d'identité) des associés (si l’un d’entre eux est une personne morale, vous devez justifier de son existence en produisant un extrait K-bis récent) ;
  • un justificatif de jouissance des locaux (tel qu’un contrat de bail) constituant le siège social ;
  • l’attestation de parution de votre annonce de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
  • l’attestation de dépôt des fonds transmise par l’établissement bancaire de votre SCI, dans le cas où vous avez procédé au dépôt d’un capital social ;
  • un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant ;
  • une déclaration sur l’honneur de non condamnation judiciaire et de filiation du gérant, à signer par ce dernier ;
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI, signée par le gérant (dans le but de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent, il s’agit de déclarer quelles sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social) et le formulaire M’BE dûment complété et signé à cet effet ;
  • le formulaire M0 (Cerfa 13988*4) dûment rempli et signé;
  • un pouvoir du gérant en original s'il n'a pas signé lui-même les formulaires M0 société civile.
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Attention

D’autres documents peuvent être nécessaires en fonction de votre situation (profession réglementée, associés ou gérant personnes morales, désignation d’un commissaire aux comptes etc.). Pour plus de renseignements, nous vous invitons à contacter le greffe du Tribunal de commerce du lieu du siège social de votre SCI.

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Une fois votre dossier complet, vous pouvez le transmettre au greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre SCI. Vous pouvez réaliser cette démarche par courrier, en vous rendant sur place ou encore en ligne sur le portail Infogreffe après avoir créé votre compte.

Votre dossier est étudié par le Tribunal de commerce lequel, s’il est complet, le validera et portera inscription de votre SCI au Registre du commerce et des sociétés. Vous obtiendrez assez rapidement votre extrait K-bis (il s’agit du document attestant de l’existence de votre société) au sein duquel vous trouverez notamment votre numéro Siren, qui est l’identifiant de votre SCI.

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