Que vous envisagiez d’acheter un logement pour y résider ou en vue de réaliser un investissement locatif, ce genre de projet réclame une solide préparation. Analyse des prix, types de biens disponibles, tension du marché, loyer moyen sont autant d’informations utiles. L’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier représente une solution de sécurité, mais vous pouvez aussi prospecter vous-même les villes et logements qui vous intéressent. Quelles sont les données à prendre en compte lors d’un projet immobilier ? Où trouver des informations sur le prix du mètre carré ou la rentabilité locative ? Les réponses d’un réseau de conseillers immobiliers.
Prix et tension du marché immobilier : des données à analyser avant tout achat foncier
L’achat d’une résidence principale dans telle ou telle ville est souvent guidé par des impératifs géographiques et pratiques. Il peut aussi s’agir d’un coup de cœur, pour peu que le prix et le style du logement cadrent avec vos attentes. Cependant, un investissement locatif est un projet important, et l’idéal reste d’effectuer une analyse approfondie du marché immobilier dans les villes qui vous intéressent. Dans le cadre d’un investissement immobilier ou locatif, l’étude de marché initiale est essentielle pour assurer la rentabilité du projet. Quelles informations faut-il rassembler, comment et pourquoi ?
Quelques définitions immobilières
Le marché immobilier englobe toutes les transactions portant sur des biens fonciers entre vendeurs et acquéreurs. Le marché locatif, lui, désigne les opérations entre bailleurs et locataires.
Le prix de l’immobilier est généralement exprimé en euros par mètre carré (€/m²). Cette unité standard permet de comparer facilement des appartements et des maisons situés dans différentes villes.
La tension du marché immobilier définit le rapport entre l’offre et la demande. Un marché tendu qualifie une ville ou un quartier dans lequel la demande (d’achat ou de location) dépasse l’offre de logements disponibles. Le site Service-Public.fr a par ailleurs mis en ligne un simulateur de tension locative.
Quant au rendement locatif, il se calcule de deux manières. La rentabilité brute consiste à comparer le montant annuel des loyers au prix d’achat du bien. Le rendement net, plus réaliste, inclut les charges non récupérables liées au logement (taxe foncière, assurances...).
Les outils de défiscalisation mis en place par le gouvernement - loi Censi-Bouvard 2024 ou Cosse, dispositif Denormandie – sont un moyen d’améliorer la rentabilité locative d’un bien.
Pourquoi est-il important d’étudier le marché immobilier d’une ville ?
L’analyse du marché foncier est essentielle pour acheter un logement ou investir en toute sécurité. Quatre raisons fondamentales motivent cette étude :
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Choisir une ville pour votre investissement ;
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Evaluer les perspectives d’évolution du marché grâce aux données démographiques et socio-économiques ;
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Identifier les freins à l’investissement immobilier ;
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Connaître les projets dans tel quartier ou telle ville pour anticiper le rendement potentiel ;
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Eviter de payer un logement trop cher par méconnaissance des prix du marché local.
Investissement locatif : les prix du marché dans une ville conditionnent la rentabilité
Dans le cadre d’un projet d’investissement, l’étude de marché est encore plus capitale. Soigner cette phase peut vous éviter des pertes financières parfois conséquentes.
Comment connaître le prix du m2 dans une ville ?
Pour obtenir une estimation de la valeur d’un logement, vous avez deux possibilités : passer par une agence immobilière ou utiliser les bases de données gouvernementales. Il en existe deux : DVF (demande de valeur foncière) et Patrim. Toutes deux s’appuient sur le cadastre, les actes notariés ou les informations des services des impôts, elles sont donc dignes de confiance.
L’autre méthode consiste à faire appel à un professionnel de l’immobilier dans la région ou la ville qui vous intéresse. L’avantage de cette solution est que le conseiller connaît parfaitement sa zone, possède un certain recul sur les évolutions du marché et est au courant des projets des promoteurs ou des collectivités en matière de construction ou de réhabilitation. Un conseiller immobilier est aussi en mesure de chercher des biens correspondant à votre projet et à votre budget, de déceler les biens surévalués et de négocier les prix.
Comment évaluer le potentiel locatif d'une ville ?
Pour estimer la rentabilité d’un bien immobilier et le niveau de risque d’un investissement, plusieurs données sont à prendre en compte :
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L’évolution de la population de la ville ;
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Les variations du prix au mètre carré ;
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Le taux et le délai moyens de vacance locative.
Marché immobilier : des tendances variables d’une ville et d’une période à l’autre
L’une des caractéristiques du marché foncier est qu’il fluctue en permanence, de manière plus ou moins sensible selon les villes.
Les sources d’informations sur le marché immobilier
Parmi les outils utiles et fiables, citons les baromètres de l’immobilier que certaines plateformes (FNAIM, SeLoger,...) publient pour avoir un état des lieux mensuel des prix de l’immobilier en France. Les cartes de prix en ligne font aussi partie des services qui renseignent sur le prix du mètre carré dans les communes ou dans les départements.
Le gouvernement met également à disposition du public des statistiques concernant les marchés immobiliers.
Enfin, consulter régulièrement les annonces dans tous types de médias permet de savoir quels prix sont pratiqués par les vendeurs selon les villes ou les régions.
Anticiper l’évolution des prix de l’immobilier selon les villes
Connaître l’état du marché ou les loyers actuels est intéressant, mais insuffisant pour assurer une rentabilité à long terme. Pour y parvenir, il faut évaluer les tendances à venir : démographie, tension immobilière, création d’infrastructures ou développement des transports publics… Là encore, l’assistance d’un agent immobilier local s’avère un atout précieux.
Connaître le marché immobilier d’une ville permet de sécuriser votre achat de résidence ou d’assurer la rentabilité de votre investissement locatif. Tension immobilière ou locative, prix au mètre carré dans le neuf et l’ancien, loyers moyens : autant de données essentielles pour monter votre projet. En faisant appel à un réseau d’agences immobilières reconnu comme celui de Square Habitat, vous bénéficiez de l’appui d’un professionnel au niveau local et de la puissance d’un groupe national.
