L'assurance loyers impayés (GLI) protège les propriétaires bailleurs contre les défauts de paiement de leurs locataires. Cette couverture optionnelle indemnise dès le premier mois d'impayé et couvre généralement les dégradations immobilières. L'assurance loyers impayés sécurise vos revenus locatifs face aux risques de non-paiement.
Ce qu'il faut retenir
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L'assurance loyers impayés est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur pour se protéger contre le risque d'impayés de loyer.
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Elle couvre non seulement les sommes dues par le locataire défaillant, mais aussi les frais de procédure juridique et, selon les formules, les dégradations immobilières.
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Pour être éligible, le dossier du locataire doit démontrer des revenus stables représentant en général au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises.
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L'assurance loyers impayés n'est pas obligatoire, mais elle constitue l'une des garanties les plus solides à disposition d'un propriétaire qui souhaite sécuriser ses revenus locatifs sur le long terme.
Qu'est-ce que la GLI et à quoi sert-elle ?
Investir dans l'immobilier locatif implique d'assumer un risque inhérent à toute relation bailleur-locataire : celui du loyer impayé. Même avec un dossier sélectionné avec le plus grand soin, une situation de défaillance peut survenir — perte d'emploi, séparation, accident de vie. C'est pour répondre à ce risque que l'assurance loyers impayés, aussi connue sous le nom de GLI (Garantie Loyers Impayés), a été conçue.
Concrètement, il s'agit d'un contrat souscrit par le propriétaire auprès d'un assureur, qui s'engage à l'indemniser en cas de défaut de paiement de son locataire. Contrairement à une caution solidaire portée par un particulier — dont la solvabilité peut évoluer dans le temps —, la GLI repose sur une structure professionnelle, avec des procédures d'indemnisation claires et des plafonds définis contractuellement. C'est une sécurité prévisible, ce qui en fait une option particulièrement prisée des propriétaires bailleurs souhaitant gérer leur logement en toute sérénité.
Comment fonctionne le contrat d'assurance GLI ?
Comment souscrire et quel est le coût d'une assurance loyers impayés ?
L'assurance loyers impayés se souscrit idéalement avant la signature du bail, ou au moment de l'entrée dans les lieux du locataire. Le propriétaire choisit parmi plusieurs options de formules proposées par son assureur, en fonction du niveau de garantie souhaité.
Le tarif de cette assurance varie généralement entre 2 % et 4 % des loyers annuels charges comprises. Ce montant, bien qu'il représente une charge pour le bailleur, est déductible des revenus fonciers dans le cadre d'une location nue, ce qui en réduit significativement l'impact fiscal réel. Il convient toutefois de comparer attentivement les plafonds d'indemnisation et les conditions générales de chaque contrat avant de s'engager.
Les critères d'éligibilité du dossier locataire
Pour pouvoir souscrire une assurance loyers impayés, le dossier du locataire doit satisfaire à des critères stricts définis par l'assureur.
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Le principal critère porte sur les revenus : le locataire doit justifier de ressources régulières et suffisantes, correspondant en général à 2 ou 3 fois le montant du loyer charges incluses.
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Un contrat à durée indéterminée ou le statut de fonctionnaire constituent les situations les plus facilement acceptées, même si certaines formules permettent d'intégrer des profils en CDD ou travailleurs indépendants, sous conditions spécifiques.
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Le dossier remis par le locataire doit comporter plusieurs documents justificatifs : une pièce d'identité valide, le contrat de travail, les derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, et si possible les trois dernières quittances de loyer de son précédent logement.
La qualité et la complétude du dossier sont déterminantes pour l'acceptation par l'assureur.
Quelles garanties couvre la GLI ?
L'assurance loyers impayés ne se limite pas au seul remboursement des loyers impayés. Elle offre en réalité un ensemble de garanties dont l'étendue dépend du type de contrat souscrit.
La couverture principale porte bien sûr sur les défauts de paiement du loyer. En cas d'impayés de la part du locataire, le propriétaire est indemnisé des sommes dues dans la limite des plafonds contractuels, généralement après un délai de carence d'un à trois mois. Cette indemnisation peut couvrir à la fois le loyer nu et les charges récupérables.
La protection juridique constitue un second volet souvent inclus dans les formules standard. Elle prend en charge les frais d'avocat, d'huissier et de procédure judiciaire engagés en cas de litige avec le locataire : impayé persistant, résiliation du bail pour faute, contestation d'état des lieux ou expulsion. Ces frais peuvent rapidement représenter plusieurs milliers d'euros, ce qui rend cette garantie particulièrement précieuse.
Certains contrats proposent également une couverture pour les dégradations immobilières, lorsque l'état du logement à la remise des clés révèle des dommages dépassant le montant du dépôt de garantie.
Enfin, une garantie vacance locative peut venir compléter le dispositif en indemnisant le propriétaire pour les loyers perdus entre deux locataires, sous conditions de durée et de mise en location active.
Quelles sont les principales exclusions ?
Toute assurance comporte des limites, et l'assurance loyers impayés ne fait pas exception. Il est indispensable d'en prendre connaissance avant la souscription du contrat.
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Les impayés antérieurs à la date d'effet du contrat ne sont jamais couverts.
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Si le dossier du locataire comportait des fraudes ou des informations inexactes au moment de la signature du bail, l'assureur est en droit de refuser toute indemnisation.
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De même, si le propriétaire n'a pas respecté ses propres obligations légales — entretien du logement, délivrance régulière de quittances de loyer, respect des délais de procédure —, la garantie peut être remise en cause.
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Les situations d'occupation sans titre valable, les loyers correspondant à une période postérieure à la résiliation du bail, ou encore les dégradations relevant de l'usure normale du logement sont également exclus des couvertures standard.
GLI ou caution : comment choisir ?
Depuis la loi Alur, un propriétaire ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés (GLI) et une caution solidaire, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. Ce choix est donc structurant. La caution solidaire est gratuite, mais elle repose sur la solvabilité d'un tiers qui peut évoluer défavorablement. La GLI, elle, offre une couverture professionnelle, stable et documentée, avec une procédure d'indemnisation claire. Pour un propriétaire qui privilégie la prévisibilité et la sécurité de ses revenus locatifs, la GLI est généralement l'option la plus adaptée.
Quelle est la différence entre assurance loyers impayés et Garantie Visale ?
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Critère |
Assurance loyers impayés (GLI) |
Garantie Visale |
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Nature / gestion |
Contrat commercial d’assurance souscrit par le propriétaire auprès d’un assureur privé |
Dispositif gratuit géré par Action Logement (service public/parapublic) |
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Coût |
Prime payée par le propriétaire (généralement 2–5 % du loyer annuel hors charges, variable) |
Gratuite pour le propriétaire et le locataire |
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Conditions d’éligibilité |
Critères imposés par l’assureur (profil du locataire, montant du loyer, type de bail, justificatifs de revenus) |
Éligibilité définie par Action Logement (jeunes, salariés précaires, certains cas de mobilité, plafonds de loyer) |
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Plafond et durée de la garantie |
Couvre tout ou partie des loyers et charges selon contrat ; plafonds et durée (ex. 12–24 mois) varient selon l’assureur |
Couvre loyers impayés et parfois dégradations selon plafonds et durées fixés par Visale (varie selon le cas) |
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Franchise / carence / exigences |
Peut prévoir franchise, délai de carence, obligations documentaires (mise en demeure, état des lieux, quittances) |
Procédure encadrée par Visale : déclaration, pièces justificatives ; prise en charge selon règles établies |
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Impact sur l’accès au logement |
Assureur peut refuser des profils jugés à risque ; coût pour le propriétaire |
Facilite l’accès pour les locataires sans garant ; rassure le bailleur |
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Rapidité / formalités de mise en place |
Souscription contractuelle ; délai rapide si dossier accepté |
Demande en ligne par le locataire ; obtention d’une attestation (visa) à transmettre au bailleur |
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Exemples d’usage recommandés |
Propriétaire souhaitant une couverture large et prête à payer une prime |
Bailleur souhaitant sécuriser un locataire sans garant / jeunes ou travailleurs précaires |
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?
La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a instauré plusieurs dispositions applicables aux loyers impayés, dont l’obligation d’insérer une clause résolutoire dans les nouveaux contrats de location et des mesures d’harmonisation concernant les procédures de recouvrement ; certaines de ces dispositions sont entrées en vigueur en juillet 2025.
Par ailleurs, la réforme votée et entrée en vigueur en juillet 2025 a encadré l’accélération du recouvrement des créances locatives en précisant les compétences du commissaire de justice : une fois le titre exécutoire obtenu, celui-ci peut procéder à des mesures d’exécution (y compris des saisies), conformément au texte voté, et le délai légal de régularisation applicable à certains baux récents a été réduit à six semaines.
Enfin, la loi prévoit des dispositifs de soutien aux locataires en difficulté, notamment un renforcement du Fonds de Solidarité Logement pour intervenir plus rapidement et la mise en place dans chaque département d’un référent dédié au traitement des difficultés locatives.
L'accompagnement Square Habitat pour vos projets locatifs
Chez Square Habitat, nous accompagnons les propriétaires bailleurs à chaque étape de leur projet de mise en location : sélection rigoureuse des dossiers, rédaction du bail, gestion locative et conseil en matière d'assurance. Nos conseillers vous guident dans le choix du contrat GLI le plus adapté à votre situation et à votre logement, et veillent à ce que chaque dossier locataire réponde aux exigences des assureurs. Parce que louer sereinement, cela se prépare avec les bons partenaires.
