La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, consiste à acquérir un logement qui n’existe pas encore. Il peut s’agir d’un appartement au sein d’une résidence ou d’une maison individuelle. L’acquéreur signe parfois un contrat de réservation, par lequel il s’engage à acheter le bien une fois construit. Ce document s’accompagne souvent du versement d’une certaine somme, assimilable à un acompte. Ce dépôt est-il obligatoire ? À combien s’élève-t-il et qui le perçoit ? L’acheteur peut-il se rétracter et obtenir le remboursement du montant payé ? Des professionnels de l’immobilier vous répondent afin de vous aider à mieux préparer votre projet d’achat en VEFA.
Quel est le montant maximal d'un dépôt de garantie dans le cadre d'une VEFA ?
S’il est facultatif, le dépôt de garantie par l’acquéreur peut être demandé lors de la signature d’un contrat de réservation. Découvrez les formalités liées à un achat en VEFA et la somme qui peut vous être demandée au titre de cette garantie.
Qu’est-ce que la vente en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement désigne une transaction qui porte sur un logement non encore construit ou en cours d’édification. On l’appelle également « vente sur plan ». Ce type d’acquisition présente des avantages certains : vous bénéficiez d’un logement neuf, conforme aux dernières normes énergétiques, tout en profitant de frais de notaire réduits.
Une vente en VEFA engage le promoteur ou le vendeur, qui doit respecter les conditions de construction, effectuer les travaux additionnels éventuels et livrer le bien dans les délais impartis. Cette transaction engage aussi l’acheteur, qui doit régler les sommes prévues selon un calendrier échelonné : 35 % une fois les fondations terminées, 35 % de plus lorsque le logement est hors d’eau hors d’air, puis 15 % à la fin du chantier et le solde à la livraison.
Fonctionnement de la vente en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement comporte trois étapes essentielles : la signature du contrat de réservation, la signature de l’acte d’achat authentique et la livraison du logement. Le second document, qui doit être établi devant notaire, précise l’adresse et les caractéristiques du bien, ainsi que son prix, les modalités de révision éventuelles et le mode de règlement prévu par l’acquéreur.
Quant au procès-verbal de livraison, il atteste du respect des conditions prévues entre le vendeur et l’acheteur, et permet à ce dernier de prendre pleinement possession de son logement.
Contrat de réservation et dépôt de garantie
Le contrat de réservation, précise les conditions de construction et de livraison du bien. Le vendeur s’y engage à fournir un logement neuf à l’acquéreur, sous réserve que le projet immobilier aboutisse.
Le contrat de réservation d’un bien à construire comporte plusieurs indications : adresse du logement, surface habitable, nombre et détail des pièces, matériaux utilisés… S’il s’agit d’un appartement, sa localisation dans la résidence, ainsi que les éventuels équipements collectifs prévus, figurent aussi dans le contrat.
Le promoteur ou le vendeur exige généralement de l’acheteur qu’il verse une certaine somme au titre du dépôt de garantie.
Dépôt de garantie en VEFA : définition et montant
Calculé en fonction du prix de vente du bien immobilier, le dépôt de garantie est une sorte d’acompte et constitue une sécurité pour le vendeur. Contrairement aux arrhes, il reste toutefois remboursable sous certaines conditions.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Bien que le dépôt de garantie ne constitue pas une obligation légale, il est fréquemment demandé à l’acheteur au moment de réserver son logement. Notez qu’il n’est pas directement versé au vendeur, mais déposé chez un notaire ou bloqué sur un compte bancaire à votre nom, spécialement ouvert pour cet usage. Ce n'est qu'après la signature de l'acte authentique que la somme est transférée au promoteur.
Comment est fixé le montant de la garantie ?
Le coût de cette avance dépend du prix du bien et du délai de livraison prévisionnel du logement :
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Si elle est prévue entre un et deux ans après la signature, la somme demandée représente au maximum 2 % du prix ;
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Si le délai est supérieur à deux ans, aucun dépôt de garantie n’est exigible.
Notez que le montant maximal du dépôt de garantie est encadré par la loi, via le Code de la construction et de l'habitation (articles R261-25 à R261-33).
Quelle protection pour l’acheteur en VEFA ?
Acquérir un logement qui n’existe pas encore, en se basant uniquement sur un plan et des caractéristiques présentés par le promoteur immobilier, peut sembler hasardeux. C’est pourquoi la loi encadre les transactions en VEFA, afin de protéger l’acquéreur comme le vendeur.
Modalités de remboursement du dépôt de garantie
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du contrat de réservation du logement pour renoncer à son achat et récupérer les sommes versées.
À l’inverse des arrhes, qui constituent un engagement quasi irrévocable, il est possible de récupérer les sommes versées au titre du dépôt de garantie dans certaines circonstances :
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Non-respect du délai de signature de l’acte de vente par le vendeur ;
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Augmentation du prix de vente du logement supérieure à 5 % par rapport au prix prévisionnel ;
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Non-réalisation de travaux prévus au contrat (cuisine équipée, système de chauffage…) ;
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Baisse de la valeur du bien supérieure à 10 % en raison d’une modification du projet ;
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Refus du prêt immobilier par la banque (s’il existe une condition suspensive d’obtention de crédit).
Les assurances et garanties liées à l’acte d’achat en VEFA
Si le vendeur bénéficie d’une certaine sécurité via le dépôt de garantie, l’acheteur en VEFA a également droit à différentes assurances concernant son acquisition. Plusieurs sont obligatoires, comme la garantie financière d'achèvement (GFA), qui assure la finalisation du projet même en cas de faillite du promoteur.
La garantie financière de remboursement (GFR) est obligatoire si un acompte est versé avant le début des travaux. Elle prévoit le remboursement des sommes concernées en cas d’abandon du projet. L’assurance dommages-ouvrage couvre les défauts affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.
En complément, les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement protègent l’acheteur contre les défauts de construction et leurs conséquences, à court et long terme.
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