Passoires thermiques : les nouvelles règles à respecter
La loi Climat et énergie a acté la sortie des logements énergivores du parc locatif. Si vous possédez des passoires thermiques, voici les nouvelles règles à respecter.
Passoires thermiques : quels sont les logements concernés ?
Pour savoir si votre bien est considéré comme une passoire thermique, il faut se reporter au diagnostic de performance énergétique (DPE). Celui-ci donne une étiquette au logement allant de A à G. Le classement dans l’une ou l’autre des catégories dépend de la consommation d’énergie primaire ainsi que de la quantité de gaz à effet de serre émise. Les biens classés A sont les plus vertueux. À l'opposé, ceux classés G sont excessivement énergivores.
Les logements classés F et G sont aujourd’hui considérés comme des passoires thermiques. Leurs occupants doivent faire face à des dépenses énergétiques élevées et à un manque de confort certain.
Les mesures prises pour supprimer des passoires thermiques
Pour obliger les propriétaires bailleurs a amélioré les performances énergétiques de leurs biens, la loi Climat et énergie a mis en place des mesures contraignantes, telles que le gel des loyers et l’interdiction de louer les passoires énergétiques.
Le gel des loyers
Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être indexés. La clause d’indexation prévue dans le bail n’est plus applicable. Cette règle vaut également lors de la signature d’un nouveau contrat de location. Le montant payé par le précédent locataire doit être indiqué pour prouver qu’il reste inchangé.
La loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat est venue compléter cette mesure. Elle a interdit le versement d’un complément de loyer pour les logements classés F ou G.
L’interdiction de louer des passoires énergétiques
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G et consommant plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale, ne peuvent plus être loués. Cette disposition s’applique lors de la mise en location d’un bien. Un locataire ne peut pas être contraint de quitter un bien rentrant dans cette catégorie.
Cette interdiction va progressivement s’étendre aux autres biens. Ainsi, en 2025, tous les logements ayant obtenu une étiquette G ne pourront plus être loués.
En 2028, ce sera au tour des logements qui ont obtenu un F.
En 2034, les appartements et les maisons classés E ne pourront plus être proposés à la location.
En outre-mer, le calendrier de mise en œuvre est différent. L’impossibilité de louer les biens classés G s’appliquera à compter du 1er janvier 2028. À partir du 1er janvier 2031, ceux classés F seront concernés. Pour les biens classés E, aucune interdiction n’est prévue pour l’instant.
Les propriétaires bailleurs doivent réaliser des travaux pour faire changer leur bien de catégorie s’ils veulent continuer de les louer.
La réalisation d’un audit énergétique pour pouvoir vendre les passoires énergétiques
Confrontés à l'impossibilité de louer leur bien, certains propriétaires le mettent en vente. À partir d’avril 2023, il faudra avoir réalisé un audit énergétique pour pouvoir vendre une passoire thermique en monopropriété. Ce document sera à fournir en plus du DPE.
L’audit énergétique va plus loin que le DPE dans les suggestions de travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques du logement. Il établit au moins deux scénarios de travaux. Selon les cas, la rénovation énergétique peut être programmée en une ou plusieurs phases.
Pour chaque phase de travaux, le prix estimatif est donné. Une estimation des économies d’énergie réalisées après les travaux est également calculée. Afin d’aider le propriétaire à supporter le coût de la rénovation, les aides financières existantes sont aussi indiquées dans l’audit.
Pour être valide, l’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié. Il sera valable pendant 5 ans.
L’obligation de réaliser un audit s’étendra progressivement à d’autres catégories de biens immobiliers. À partir du 1er janvier 2025, ceux classés E seront concernés. Au 1er janvier 2034, la mesure sera étendue aux logements étiquetés D.
En outre-mer, l'audit énergétique s’appliquera le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G. À partir du 1er janvier 2028, ceux classés E devront s’y soumettre.
L’obligation d’information sur les biens énergivores
Afin de s'assurer que les futurs acheteurs ou locataires se positionnent en connaissance de cause sur les biens les plus consommateurs d’énergie, des mentions sont imposées dans les annonces immobilières et dans les contrats de location.
Dans les annonces immobilières
Depuis le 1er janvier 2022, une annonce immobilière concernant un bien classé F ou G doit indiquer « logement à consommation énergétique excessive ».
À partir du 1er janvier 2028, les annonces de vente ou de location d’un logement classé F ou G devront préciser que « la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi ».
Ces mentions viennent s’ajouter à celles en vigueur pour l’ensemble des biens mis en vente ou en location. Depuis le 1er juillet 2021, elles doivent indiquer le classement du logement, de A à G, pour sa consommation d'énergie primaire et pour ses émissions de gaz à effet de serre. Elles doivent aussi depuis le 1er janvier 2022, donner l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement figurant sur le DPE. L’année de référence utilisée pour calculer cette estimation doit être précisée.
Dans les contrats de location
Les baux signés depuis le 1er janvier 2022, pour un logement classé F ou G, doivent spécifier que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E.
Les sanctions pour les propriétaires de passoires thermiques qui ignorent les nouvelles règles à respecter
La performance énergétique d’un logement étant, depuis la loi Climat et énergie, un critère de décence, le locataire peut intenter une action en justice contre le propriétaire qui n’a pas fait les travaux nécessaires.
Avant, le locataire peut demander l'intervention de la commission départementale de la conciliation, mais il n’en a pas l’obligation.
Si le juge est saisi, il pourra ordonner au propriétaire d’effectuer les travaux. Il pourra aussi, selon la situation, prononcer une réduction de loyer ou encore le versement de dommages et intérêts.
Les propriétaires bailleurs et ceux qui souhaitent vendre leur bien à un bon prix ont tout intérêt à anticiper les futures échéances. Le site France Révov’ permet d’avoir toutes les informations nécessaires pour entreprendre et financer les travaux de rénovation.