Passoires thermiques : conséquences concrètes pour les bailleurs

Quels changements pour les propriétaires d’une passoire thermique ?

Pour savoir si vous possédez une passoire thermique, faites établir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Si votre logement obtient une étiquette F ou G, vous êtes concerné. La loi Climat et énergie a provoqué un grand changement pour les propriétaires d’une passoire thermique.

Les logements énergivores considérés comme indécents

La loi Climat et énergie a ajouté un critère pour juger de la décence d’un logement : la performance énergétique minimale.
Il s’ajoute aux autres critères : l’existence d’une surface minimale, l’absence de risque pour la santé et la sécurité de l’occupant, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites et la mise à disposition des éléments essentiels. Ces critères de décence s’appliquent lorsque le bien est la résidence principale du locataire, qu’il soit loué nu ou meublé.

Au fil des années, la performance énergétique minimale requise va évoluer. Depuis le 1er janvier 2023, le seuil en énergie finale est fixé à 450 kWh/m2/an. Seuls certains biens immobiliers classés G au DPE sont concernés. Progressivement, ce seuil va être abaissé.

L’impossibilité de louer une passoire thermique 

Les biens qui ne respectent pas le critère de performance énergétique minimale ne pourront donc plus être loués. En effet, seuls les logements décents peuvent l’être.

Nouvelles règles à respecter en amtière de performances énergétique:

Depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez donc plus louer un bien classé G qui consomme en énergie finale plus de 450 kWh/m2/an.

À partir de 2025, tous les logements classés G seront retirés du marché de la location.

Les peines encourues par les propriétaires d’une passoire thermique

Le locataire peut demander au propriétaire de réaliser les travaux afin d’améliorer les performances énergétiques de son logement. En cas d’accord amiable sur les travaux et le calendrier de réalisation, la situation est simple.

En revanche, si propriétaire et locataire n’arrivent pas à se mettre d'accord, le locataire peut saisir la commission nationale de la conciliation. En cas d’échec de la conciliation, ou si l'occupant ne souhaite pas engager cette procédure, il peut directement saisir la justice.

Devant un tribunal, le propriétaire bailleur peut se voir infliger plusieurs types de sanctions.

Le juge peut d’abord ordonner que les travaux nécessaires soient effectués pour que le bien obtienne une meilleure classification lors du diagnostic de performance énergétique.

Il peut demander que le loyer soit revu à la baisse. Le loyer doit être en cohérence avec les qualités du logement.

Le propriétaire peut aussi être condamné à verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi par son locataire. Vivre dans une passoire thermique est, en effet, source d’inconfort. Les factures énergétiques très élevées pénalisent également le locataire qui peut se retrouver dans une situation de précarité énergétique.

L’obligation de rénover une passoire énergétique pour la louer

Afin d’améliorer le bilan énergétique d’un logement, la réalisation de travaux de rénovation est nécessaire. Afin de vous aider à identifier les travaux nécessaires et les aides financières existantes, vous pouvez consulter le site France Rénov’.

Les travaux des rénovations énergétique à réaliser

Pour chaque bien immobilier, les travaux qui permettent d'obtenir une meilleure étiquette sont différents. Avant de se lancer dans leurs réalisations, il faut se poser la question de leurs pertinences. Ceux-ci ne sont intéressants que s’ils permettent au logement d’être moins consommateur d’énergie et de limiter ses émissions de gaz à effet de serre. L’estimation de l’impact des travaux sur les factures d’énergie doit aussi être regardée attentivement avant de se lancer.

L’isolation est un point important pour améliorer la performance d’un logement. Elle concerne les combles, les murs, le sol et les fenêtres.

Le système de chauffage peut également avoir besoin d’être revu. Une pompe à chaleur ou encore un chauffage au bois peut être installé.

La ventilation avec la pose d’une VMC performante permet d’améliorer la qualité de l’air intérieur et de limiter les problèmes d’humidité.

Les aides disponibles

• Pour aider et inciter les propriétaires à réaliser les travaux adéquats, des aides financières peuvent être demandées.
• L’éco-prêt à taux 0 ;
• MaPrimeRénov’ ;
• MaPrimeRénov’ Sérénité ;
• le chèque énergie ;
• le dispositif Coup de pouce économies d’énergie ;
• les certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
• un taux de TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique ;
• la réduction d’impôt Denormandie ;
• l’exonération de taxe foncière pour les travaux d’économie d’énergie ;
• les aides locales pour financer vos travaux de rénovation énergétique.

Pensez au préalable à vérifier votre éligibilité à ces différentes aides.

Réaliser un audit énergétique pour pouvoir vendre un bien très énergivore

Les propriétaires qui ne veulent pas engager les travaux peuvent vendre leur bien.

À partir du 1er avril 2023, il faudra réaliser pour les monopropriété, un audit énergétique pour pouvoir mettre en vente des logements classés F ou G. Il devra être réalisé par un professionnel certifié. Celui-ci établira des scénarios de travaux et estimera, pour chacun, l’impact sur la classification du bien et sur les factures d’énergie.

L’audit va plus loin que les recommandations émises dans le diagnostic de performance énergétique. Ce document permettra donc aux potentiels acquéreurs de s’engager en toute connaissance de cause.

Il faut cependant avoir conscience que les passoires thermiques se vendent moins cher que les biens qui affichent de bonnes performances.