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Avant d'envisager la publication d'une annonce de vente pour un bien à Bourges, il vous faut connaître sa valeur sur le marché. En utilisant l'outil en ligne de simulation Square Habitat, optez pour la rapidité et la simplicité. Il suffit de communiquer les caractéristiques du bien pour obtenir une fourchette de prix immobiliers indicative, en adéquation avec les cours du marché. Superficie du logement, état du bien, adresse, ancienneté, type, commodités, etc. : le simulateur en ligne vous interroge sur un ensemble de facteurs déterminants pour plus de précision. Cette solution est gratuite et sans engagement.

Une ville au charme historique

Située à une trentaine de kilomètres de Vierzon (par la route D2076 ou l'A71), Bourges est entourée des communes de Saint-Doulchard, La Chapelle-Saint-Ursin, Saint-Michel-de-Volangis ou encore Saint-Germain-du-Puy. Elle fait office de préfecture pour le département du Cher, en région Centre-Val de Loire, dans le centre de la France. Il s'agit donc d'une ville importante pour le secteur, concentrant des commerces et entreprises diverses, mais aussi des lieux culturels et éducatifs importants.

Sur le chemin du pèlerinage vers Saint-Jacques-de-Compostelle, cette commune labélisée Ville d'art et d'histoire abrite notamment la cathédrale Saint-Étienne, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO. Bourges recèle de nombreux autres monuments historiques comme la Halle au blé, le palais Jacques-Cœur, le palais archiépiscopal, l'ancien palais du duc Jean de Berry, etc. Ensemble, ils confèrent un charme indéniable à la localité. Des maisons à pans de bois et les vestiges des remparts gallo-romains immergent aussi les habitants dans l'histoire locale.

Les marais de Bourges se trouvent, quant à eux, à deux pas du centre-ville. Ils servent aujourd'hui de cadre à différentes formes d'agriculture urbaine, mais aussi à des activités de loisir pour tous les habitants ou visiteurs de passage (pêche, promenade, etc.). Le lac du Val d'Auron constitue un autre site de détente et de promenade majeur, à moins de 2 km du centre-ville. Pour observer les oiseaux migrateurs, parcourir la rocade verte, pratiquer la voile ou simplement se détendre sur une étendue d'herbe, le site offre un véritable bol d'air en pleine zone urbaine.

Dans les environs de la ville, une multitude de châteaux contribuent à l'attractivité de la zone, notamment :
•    le château d'Ainay-le-Vieil (à 65 km) ;
•    le château de la Verrerie (à 47 km) ;
•    le château de Sagonne (à 45 km) ;
•    le château de Menetou-Salon (à 20 km) ;
•    le château de la Chapelle d'Angillon (à 36 km).

Différents quartiers sur la carte

Sur la carte de la ville, tous les points ne se valent pas en matière d'attractivité. Selon les caractéristiques de chaque quartier, et la demande qui en découle, les prix de l'immobilier dans la ville de Bourges varient.
Au total, il faut différencier 15 quartiers et y tenir compte des tarifs moyens pour estimer correctement une maison ou un appartement (Le Figaro Immobilier) : 
•    Centre-ville (prix moyen 1 827 €/m²) ;
•    Couronne centrale (prix moyen de 1 693 €/m²) ; 
•    Moulon (prix moyen de 1 416 €/m²) ;
•    Gibjoncs (prix moyen de 1519 €/m²) ;
•    Vauvert (prix moyen de 1 509 €/m²) ; 
•    Mazières (prix moyen de 1 702 €/m²) ;
•    Gionne (prix moyen de 1 739 €/m²) ; 
•    Pignoux (prix moyen de 1 772 €/m²) ;
•    Chancellerie (prix moyen de 1 006 €/m²) ; 
•    Pressavois (prix moyen de 1 356 €/m²) ;
•    Asnières (prix moyen de 1 527 €/m²) ;
•    Turly (prix moyen de 1 572 €/m²) ;
•    Aéroport (prix moyen de 2 508 €/m²) ; 
•    Val d'Auron (prix moyen de 1 799 €/m²) ;
•    Zone rurale.

Ces prix sont à mettre en relation directe avec le jeu de l'offre et de la demande dans chaque quartier.

Le marché immobilier local : paysage, tendances et dynamique

L'Insee recense un total de 38 724 logements à Bourges en 2020. Sur l'ensemble, il faut compter 44,1 % de maisons (17 090 biens) et 55,4 % d'appartements (21 435 biens). Les résidences principales restent très largement majoritaires, puisqu'elles représentent 84,2 % des habitations, pour 2,6 % de résidences secondaires ou logements occasionnels seulement et 13,1 % de logements vacants.

Par rapport à d'autres villes, Bourges a connu une évolution modérée des prix de l'immobilier, avec une augmentation de 21 % en 5 ans (Le Figaro Immobilier). En mars 2024, cela situe le prix médian des biens à 1 694 €/m² dans la ville. Il faut toutefois noter une différence importante entre la valeur de l'ancien et la valeur du neuf : 2 911 €/m² de prix médian dans le neuf contre 1 651 €/m² dans l'ancien. En revanche, en comparant les prix des maisons et des appartements, les médianes restent très similaires (1 695 €/m² pour un appartement, 1 689 €/m² pour une maison). Cela s'explique aisément par une demande équivalente pour les deux types de biens. En effet, sur les 3 188 ventes de logements en 2023 dans la ville de Bourges, Le Figaro Immobilier comptabilise 1 564 appartements vendus (49,06 % des transactions) et 1 624 maisons (50,94 % des transactions).

Il faut aussi considérer le nombre de pièces pour estimer le montant de vente d'un logement. Aussi, si votre bien ne compte que 1 pièce ou 2 pièces, il est davantage valorisé sur le marché, avec un prix médian au m² de 2 062 € ou 1 891 €. Les logements comprenant 4 à 6 pièces ont, eux, une valeur médiane comprise entre 1 635 €/m² et 1 570 €/m².

Avec 51,2 % de locataire à Bourges en 2020 (Insee), l'investissement locatif reste intéressant dans la ville, d'autant plus que les prix y sont modérés. Maisons et appartements confondus, le loyer médian est de 12 €/m² en mars 2024 (Le Figaro Immobilier). Il a alors connu une évolution à la hausse de 16 % sur 5 ans. Pour la location d'une maison, ce loyer médian est un peu plus bas, s'élevant à 10 €/m².

L'activité des habitants comme facteur déterminant sur le marché immobilier

Si la demande influe directement sur la valeur des appartements ou maisons en vente à Bourges, c'est également le cas du revenu. Aussi, la répartition par catégories socioprofessionnelles des Berruyers est à considérer pour comprendre les cours du marché immobilier local. 

Sur les 64 362 habitants en 2020, 54 642 sont âgés de plus de 15 ans (Insee). L'activité de cette catégorie de la population se répartit ainsi :

0,1 % d'agriculteurs exploitants ;
2,7 % d'artisans, commerçants et chefs d'entreprise ;
8,8 % de cadres et professions intellectuelles supérieures (avec une moyenne salariale de 24,90 € en net horaire) ;
13,8 % de professions intermédiaires (avec un salaire net horaire moyen de 15,1 €) ;
15,3 % d'employés (11,2 € de salaire net horaire moyen) ;
10,7 % d'ouvriers (11,3 € de salaire net horaire moyen) ;
30,2 % de retraités ;
18,5 % d'autres personnes sans activité professionnelle.

Toujours selon l'Insee, le commerce, les transports et les services divers concentrent, à eux seuls, 43,1 % des 38 968 emplois sur la commune en 2020. L'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale mobilisent ensuite 39,4 % des emplois à Bourges. En troisième position, l'industrie représente 12,8 % des emplois de la commune. Derrière, la construction compte pour 4,2 % du total et l'agriculture pour 0,4 %.

Sur l'ensemble du secteur privé et des entreprises publiques (sans compter l'agriculture), le salaire net horaire moyen est alors de 14,5 € en 2021, soit environ 2 233 € par mois. Pour un couple, cela représente une capacité moyenne d'emprunt sur 25 ans de 257 503 €, avec un taux d'intérêt de 4,79 % (SeLoger). Pour les couples d'ouvriers ou d'employés, la capacité d'emprunt passe environ à 198 805 €, dans les mêmes conditions, tandis qu'elle monte à 442 158 € pour un couple de cadres (SeLoger).

Les moyens d'estimation de votre bien à Bourges

L'outil en ligne de Square Habitat s'utilise en première intention. Il délimite les contours de votre opération immobilière en posant une fourchette de valeurs sur le bien que vous souhaitez proposer à la vente. Ce premier avis généré automatiquement par un simulateur en ligne intelligent s'appuie sur les données du marché en temps réel. Il tient compte des caractéristiques spécifiques du bien : type, nombre de pièces, nature et dimensions de l'extérieur, standing, environnement proche, etc.

Quant à un professionnel en agence, il estime le bien en se déplaçant directement sur les lieux. Il fait le tour du logement, prend des mesures, évalue l'état général pour prévoir les besoins de travaux, contrôle des données sur vos documents (plan métré, registre foncier, titre de propriété, etc.), pour arriver à une estimation immobilière précise et juste. Finalement, les éléments pris en compte par l'agent sont les mêmes que ceux considérés par l'outil, mais l'analyse intègre cette fois un regard humain et un facteur « expérience ».

Les estimations immobilières sont alors complémentaires : la première servant à préparer le projet, la seconde permettant de cibler un montant précis à indiquer sur votre annonce de vente.

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