Fluctuation des prix, tension immobilière, projets locaux d’urbanisme ou d’infrastructures : de nombreux paramètres influent sur l’évolution du marché immobilier et les prix.
Que vous envisagiez l’achat de votre logement ou un investissement locatif à Paris, Lyon, Toulouse, Rennes ou dans une autre ville en France, les projets immobiliers ne s’abordent pas à la légère. Cela nécessite un temps de réflexion et une analyse en profondeur du marché locatif des villes ciblées, du taux de rendement, de l'année de construction et de bien d'autres paramètres
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour préparer un tel projet : prospecter vous-même les villes qui vous intéressent, étudier les annonces immobilières ou faire appel à un professionnel de l’immobilier implanté nationalement.
Quels sont les critères à considérer avant un achat immobilier ? Comment anticiper le rendement locatif ou la plus-value en cas de vente ultérieure ?
Comment savoir si une ville va prendre de la valeur ?
Avant de vous lancer dans un achat de bien ou un investissement locatif, il convient de cibler la ville ou le quartier, afin d’éviter toute déconvenue. Pour obtenir une estimation fiable du potentiel des villes qui vous intéressent, il existe plusieurs méthodes.
Évaluer l’emplacement de votre bien immobilier
Différents éléments impactent les prix d’un appartement ou d’une maison à l’instant T et dans les années à venir.
Critères clés et notions immobilières
Pour bien comprendre les enjeux liés à un projet foncier, quelques définitions s’imposent :
- Le marché immobilier désigne les achats et ventes de biens, le marché locatif étant son équivalent pour les offres de location.
- La tension immobilière définit le rapport entre l’offre de biens et la demande. Un marché tendu se caractérise par davantage d’acquéreurs potentiels que de logements mis en vente.
- Le rendement locatif net, plus fiable que le brut, se calcule en comparant les montants des loyers au prix d’achat du bien (charges non imputables au locataire déduites).
- Les dispositifs de défiscalisation sont des outils permettant de réduire vos impôts, moyennant le respect de certains critères lors de votre investissement immobilier.
Comment apprécier le marché immobilier d’une ville ?
Pour obtenir une image réaliste des tendances immobilières dans un quartier donné, les investisseurs doivent prendre en compte quatre paramètres cruciaux. D’abord, effectuez une analyse de l’historique du marché immobilier sur les deux dernières décennies dans les villes cibles : une évolution régulière à la hausse constitue un point positif.
Ensuite, renseignez-vous sur les infrastructures et les commodités dans le quartier considéré. Par exemple, si vous souhaitez proposer un appartement à louer pour une famille, la proximité des établissements scolaires est importante. Un appartement meublé de deux pièces au centre de villes attractives comme Nantes, Marseille, ou Montpellier, situé dans un quartier dynamique et à proximité des transports en commun sera davantage recherché par les étudiants. De même, connaître les projets d’aménagement prévus par les collectivités permet d’anticiper l’augmentation de l’attractivité d’une ville ou d’un quartier.
Étudiez aussi le marché de l’emploi dans les zones concernées. La présence d’entreprises prospères et pourvoyeuses de postes représente un atout pour la vente ou la location d’un bien immobilier.
Enfin, rendez-vous sur place ou faites appel à une agence immobilière pour évaluer le nombre de logements en vente aux alentours. Quel est en moyenne le délai de conclusion d’une transaction ? Quelles sont les raisons qui poussent les vendeurs à se séparer de leur bien ? Un professionnel pourra vous donner des éléments de réponse à ces questions et vous orienter dans vos choix et décisions concernant votre projet d'investissement immobilier.
Comment savoir si un bien va prendre de la valeur ?
Le prix d’un immeuble à Paris évolue différemment de celui d’une maison mitoyenne en province. C’est pourquoi une étude de marché rigoureuse et localisée est indispensable avant de vous lancer dans un projet d’investissement ou dans l’achat de votre nouveau logement.
Comment connaître l’attractivité d’une ville ou d’un quartier ?
L’attrait d’un quartier se mesure à la facilité d’y résider et à la qualité de son cadre de vie. Les principaux critères qui rendent une ville intéressante pour les acquéreurs et les investisseurs potentiels sont :
- la qualité de l’offre de logements et des projets des promoteurs ;
- l’environnement du quartier : végétalisation, réhabilitation, commodités... ;
- le dynamisme de l’économie locale ;
- la présence et la qualité de l’offre d’enseignement (en particulier celles des universités et grandes écoles pour la location de logements étudiants) ;
- la densité du réseau de transports en commun (spécialement dans les quartiers périphériques).
Les outils à disposition des investisseurs fonciers
Connaître les prix de l’immobilier et leur évolution passée permet d’anticiper au mieux la rentabilité de votre investissement. Pour cela, deux outils sont proposés par le gouvernement.
La demande de valeur foncière (DVF), mise en ligne depuis 2019 par la direction générale des Finances publiques (DGFIP), est une base de données qui répertorie les transactions immobilières conclues en France durant les cinq dernières années. La DVF est alimentée à partir des données du cadastre et des actes de vente notariés.
La base de données Patrim, quant à elle, est accessible via le site internet des impôts, en renseignant votre identifiant et votre mot de passe. Il s’agit d’un simulateur qui, à partir de vos critères, fournit une estimation des prix des biens dans la catégorie et les villes de votre choix.
Naturellement, vous pouvez aussi passer par une agence immobilière pour vous aider à mener votre projet à bien.
Investissement locatif : les critères à connaître dans chaque ville
Si votre projet concerne l’achat d’un bien en vue de le louer, il convient de connaître quelques éléments supplémentaires, comme la tension locative ou le montant moyen des loyers.
Anticiper la rentabilité locative
Le rendement brut, qui compare le montant annuel des loyers au prix d’achat du bien, offre une estimation assez vague de la rentabilité que vous pouvez obtenir. Le rendement net, qui inclut entre autres le coût des assurances et le montant des impôts locaux, s’avère plus précis. Ce calcul nécessite toutefois de définir la ou les villes ciblées, pour disposer de données pertinentes.
La vacance locative est également à prendre en considération. Il s’agit de la période qui sépare le départ d’un locataire du moment où un autre s’y installe. Selon les villes et les quartiers, la durée des vacances locatives est très variable.
Le taux de vacance désigne le nombre d'appartements ou de maisons vacants par rapport à l'offre totale de logements. Intimement lié à la tension locative, il vous aide à évaluer la rentabilité potentielle d’un emplacement en France.
Faire appel à un professionnel pour l’estimation du potentiel d’une ville
Vous l’aurez compris : évaluer le rendement d’un logement, qu’il soit mis en location ou revendu en vue de réaliser une plus-value immobilière, est une tâche complexe. C’est pourquoi la meilleure option consiste à faire appel à un réseau d’agences immobilières tel que Square Habitat, présent sur tout le territoire, qui allie couverture nationale et connaissance du marché local dans la ville qui vous intéresse.
Que vous souhaitiez effectuer un investissement immobilier à Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Bordeaux ou dans toute autre ville, votre interlocuteur de Square Habitat peut vous accompagner dans votre projet et vous donner également des conseils pour augmenter l'attractivité de votre bien auprès des habitants et des locataires potentiels, quel que soit son emplacement. Il peut vous aider à fixer le loyer ou à rédiger vos annonces, par exemple.
Si vous prévoyez de réaliser un placement financier dans l’immobilier, n’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller Square Habitat prendre contact avec un conseiller Square Habitat. Il pourra répondre à toutes vos questions et vous aiguiller dans vos choix.
Si vous souhaitez vous décharger de la gestion locative de votre bien immobilier, Square Habitat peut vous y aider.
Nos professionnels de l’immobilier s’occupent de tout à votre place. Ils sont disponibles par téléphone, par internet ou dans une agence immobilière Square Habitat près de chez vous.