Vous souhaitez évaluer la valeur d'un bien immobilier ? Vous envisagez de vendre ou d'acheter un logement et vous aimeriez connaître son juste prix ? La bonne méthode pour y parvenir repose sur plusieurs critères précis, et tient compte de la taille de l'appartement ou de la maison, de sa localisation, de son état général et d'une comparaison avec des habitations similaires. Un calcul rigoureux permet de mieux comprendre les tendances du marché et de négocier efficacement, pour préserver son patrimoine. Mais comment être sûr que l'on a pris en considération tous les éléments nécessaires ?
Comment calculer le prix au m² d'un appartement ?
En France, en 2024, le prix moyen au mètre carré d'un appartement peut aller de 9 282 € pour un bien à Paris intra-muros à 1 296 € à Saint-Étienne, en passant par 3 524 € à Lille ou 5 204 € à Aix-en-Provence… Ces tarifs varient en fonction de nombreux facteurs, dont la localisation, la surface, et les caractéristiques du logement. Comment calculer le prix au m² d'un appartement ? Quelle est la superficie exacte d'un bien ? Comment connaître le tarif de référence ? Faut-il faire appel à une agence ? Autant de questions auxquelles cet article s'attachera à répondre.
Le prix au mètre carré d'un appartement
Pour calculer le prix au mètre carré d'un appartement, il faut considérer deux éléments fondamentaux :
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Le prix total de l'appartement, qui correspond généralement au montant demandé par le vendeur ou à une estimation immobilière ;
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La surface du bien, qui est exprimée en mètres carrés et représente la superficie habitable du logement.
La formule de base est la suivante : prix au m² = prix total du logement ÷ superficie habitable.
Ainsi, un appartement de 120 m² évalué à 744 000 € a un prix au mètre carré de 744 000 ÷ 120, soit 6200 €.
Attention cependant, ce calcul de base doit être corrigé en fonction de certains critères, comme les atouts du logement et ses points faibles. Un appartement situé au-dessus d'une discothèque ou dans un état délabré peut voir son prix au mètre carré dévalué. Une maison avec un grand jardin peut au contraire être réévaluée à la hausse. Les agents immobiliers utilisent souvent des taux de surcote ou de décote pour pondérer les résultats obtenus grâce à cette estimation.
Pourquoi calculer le prix au m² d’un appartement ?
Le prix du mètre carré est une mesure fondamentale en immobilier. Il sert de mètre-étalon pour comparer des appartements ou des maisons entre eux et déterminer si un bien est financièrement viable pour un propriétaire, quelles que soient sa surface ou ses caractéristiques. Cela facilite les décisions liées à l’achat, la vente ou la location d’un logement.
Calculer le prix au m² d’un appartement est aussi essentiel pour les propriétaires souhaitant fixer un loyer adapté au marché. Cette donnée permet d’évaluer la valeur d’un bien en fonction de sa localisation, en particulier dans une zone géographique spécifique où les prix peuvent varier considérablement.
Bien qu’il reste l’indicateur de référence sur le marché immobilier, le prix au mètre carré n’est pas dénué de défaut. Certains articles lui reprochent notamment d’induire en erreur les futurs acheteurs en fournissant des informations trompeuses. Le prix d’un appartement bien situé pourrait ainsi être surévalué si l’on ne tient pas compte des travaux à prévoir ou d’un inconvénient majeur, comme un mauvais agencement des pièces.
Comment sont calculés les mètres carrés d'un appartement ?
Il existe plusieurs méthodes pour connaître la superficie exacte d'un appartement. Si vous choisissez de faire les mesures vous-même, vous aurez besoin de certains outils.
1. Consulter les documents officiels
Les taxes foncières incluent généralement la surface déclarée du bien. Vous pouvez également retrouver cette indication sur l'acte de vente de l'appartement.
2. Calculer soi-même la surface habitable
Si vous n'avez pas ces documents avec vous, ou si vous souhaitez vous assurer de leur exactitude, vous pouvez mesurer vous-même la superficie d'un appartement en additionnant la surface plancher de toutes les pièces.
Pour que les calculs soient justes, il faut mesurer le long des murs intérieurs, sans inclure les murs en eux-mêmes, les cloisons, les fenêtres ou les embrasures de portes. Conformément à la loi Carrez, seules les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont prises en compte. Les combles non aménagés, les caves, les garages, les sous-sols, les balcons, les terrasses, le jardin et les autres espaces extérieurs ne font pas non plus partie de la superficie habitable. En revanche, leur présence constitue un point fort pour le bien, ce qui peut faire augmenter le prix au mètre carré de l'appartement, ainsi que le montant des loyers perçus si vous choisissez de le louer.
Pour des mesures précises, le plus simple reste de tracer un plan de l'appartement et de reporter une à une la longueur et la largeur de chaque pièce, prises avec un mètre ou un télémètre laser. Vous pouvez aussi vous appuyer sur la fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher fournie par le gouvernement. Ce guide est utilisable pour les appartements, les maisons et tout type d'immeuble. Il existe aussi des formulaires en ligne pour vous aider à faire le calcul.
Comment connaître les prix des logements des environs ?
Le prix au mètre carré d'un appartement dépend fortement des tendances du marché immobilier local. Il existe plusieurs moyens officiels d'obtenir des données fiables sur ce dernier.
1. La demande de valeurs foncières (ou DVM)
Accessible gratuitement depuis un portail du service public, la base de données « Demande de valeurs foncières » recense les prix de vente des biens immobiliers en France sur les cinq dernières années. Elle permet de comparer les transactions dans une région, une ville ou un quartier donné, sans avoir à estimer. Les informations produites sont issues des registres de cadastres et des actes notariés. La DVM ne donne pas directement le prix au m², mais le prix de vente total. Vous devrez donc faire un petit calcul pour obtenir le renseignement qui vous intéresse.
2. Patrim
L'outil Patrim a été également mis au point par le gouvernement, mais il n'est pas accessible directement. Vous devez vous connecter depuis votre compte sur www.impots.gouv.fr. Ce simulateur permet d'estimer un bien immobilier pour préparer une vente ou un achat, mais aussi en prévision d'une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière, d'une succession, d'une donation ou d'un contrôle fiscal.
Note : ni la DVM ni Patrim ne donnent d'information sur les biens immobiliers situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte. Pour estimer un appartement ou une maison dans ces régions, vous devrez vous appuyer sur les données fournies par les notaires ou les agences immobilières.
3. Les notaires et agences immobilières de la région
Les notaires disposent de bases de données précises sur les transactions locales. N'hésitez pas à consulter le site internet des notaires de votre région. Certains proposent des cartes interactives en ligne regroupant des informations importantes, comme les prix de vente.
De même, les agences immobilières peuvent fournir une estimation rapide basée sur les biens similaires en vente dans la région. Un professionnel peut aussi vous aider à estimer directement votre logement et répondre aux différentes questions que vous vous posez sur une vente éventuelle, une mise en location ou une acquisition.
Calculer le prix au mètre carré d'un appartement est une étape cruciale pour toute transaction immobilière. En combinant une mesure rigoureuse de la superficie, une analyse des prix locaux et une estimation des atouts du bien, vous pouvez obtenir une évaluation précise. Pour plus de fiabilité, n'hésitez pas à solliciter un agent immobilier de Square Habitat, qui saura vous guider et optimiser votre projet de vente ou d'achat.