Comment résilier un bail en bonne et due forme ?

Hormis quelques situations exceptionnelles comme l'abandon du domicile ou le décès du locataire, un contrat de bail ne peut être résilié que par la délivrance d'un congé, émanant d'une des parties. Contrairement au locataire, le propriétaire doit suivre des règles strictes en la matière.

La résiliation du bail par le propriétaire

Lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire, la loi en vigueur encadre la résiliation du bail. Le propriétaire bailleur doit respecter des conditions de forme, de motivation du congé et de délai de préavis.

Le congé doit être délivré au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, dans un délai de 6 mois (pour un logement vide) ou de 3 mois (pour un logement meublé) avant la date d’échéance du bail.

En outre, le congé n'est valable que s'il est justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi :

• La reprise du logement par le propriétaire lui-même, son conjoint ou son concubin, ses ascendants et descendants, les ascendants et descendants de son conjoint.
• La vente du logement, et dans ce cas le congé vaut offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. Le propriétaire doit d'ailleurs préciser le prix de vente dans le congé.
• Un motif légitime et sérieux tel que des retards répétés dans le paiement des loyers, une dégradation des locaux, une sous-location non autorisée, le défaut d'assurance, etc.

Des conditions supplémentaires encadrent la situation d’un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont insuffisantes.

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont en revanche beaucoup plus souples. Le propriétaire n'est plus tenu par les clauses impératives citées plus haut, mais uniquement par les clauses du contrat de bail négociées entre les deux parties.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut donner congé à son propriétaire à tout moment, sans avoir à justifier du motif. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice

Pour une location vide, le délai de préavis est de trois mois, sauf cas prévu par la loi : une mutation professionnelle, une perte d'emploi, en zone tendue… Le préavis est alors réduit à un mois seulement.

Pour une location meublée, le délai est toujours d'un mois. Durant cette période, le locataire doit continuer à régler ses loyers.

Lors de son départ, il doit réaliser un état des lieux de sortie avant la remise des clés.