Vous êtes propriétaire d’un appartement intégré dans une copropriété ? Vous aimeriez acquérir une partie commune de cette copropriété à l’image d’un morceau de la cour, d’un bout de palier, d’une partie des combles, afin de donner de la valeur à votre bien ? Sachez que cela est possible sous certaines conditions qui peuvent varier selon votre projet.
Immeuble en copropriété : qu’est-ce qu’une partie commune ?
Avant de préciser comment acquérir une partie commune d’une copropriété, il convient de bien définir ce qu’est une partie commune.
Au sein d’un immeuble divisé en plusieurs lots détenus par différents copropriétaires, les parties communes représentent les parties de l’immeuble et des terrains associés dont l’usage et l’utilité concernent tout ou partie des copropriétaires.
Ces parties communes sont normalement référencées dans le règlement de copropriété :
• Le gros œuvre de l’immeuble : toit, toiture, murs
• Les espaces extérieurs non privatifs : jardin, cour, terrasse…
• Les équipements communs : ascenseur, chaudière collective…
• Les réseaux d’eau, d’électricité et de gaz collectifs
• Les têtes de cheminées et les gaines d’évacuation
Les charges liées à l’entretien, aux travaux et aux réparations des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la part de copropriété qu’ils possèdent, qu’on appelle les tantièmes.
Comment acquérir une partie commune de sa copropriété ?
Si en tant que copropriétaire, vous aimeriez privatiser une partie commune de la copropriété, sachez qu’il est possible de proposer son rachat au syndicat des copropriétaires. Pour ce faire, il faut dans un premier temps notifier au syndic votre projet de rachat d’une partie commune par lettre recommandée. Cette notification devra comprendre, la question à porter à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale, le projet de résolution s’y rapportant, les plans, le détail des travaux projetés, le prix de rachat proposé, les assurances obligatoires, le projet modificatif du règlement de copropriété et tous les autres documents nécessaires à la prise de décision.
Rachat d’une partie commune de la copropriété : la question du prix
Il est important que l’offre de prix pour le rachat de la partie commune soit représentative des prix du marché, voire de la surévaluer, et ce, pour compenser la plus-value que vous allez réaliser. En effet, en tant que copropriétaire de l’immeuble, vous bénéficierez d’une partie des bénéfices de la vente, proportionnelle aux tantièmes représentés par votre lot actuel, au même titre que tous les autres copropriétaires.
Bon à savoir : outre le rachat, il existe une autre manière d’acquérir une partie commune d’une copropriété : le protocole de cession par compensation. Ce protocole de cession par compensation permet au copropriétaire qui convoite la partie commune de l’obtenir en l’échange de quoi il s’engage à financer lui-même des travaux de copropriété ( ex : financement de travaux d’isolation des combles en contre partie de la cession de droits de surélévation).
Rachat d’une partie commune de sa copropriété : quelles conditions ?
À l’issue de l’assemblée générale de copropriété, les copropriétaires voteront pour accepter ou non votre offre.
Si votre projet ne vient pas modifier la destination de l’immeuble, un vote des copropriétaires à la double majorité suffira pour que le projet de rachat de la partie commune soit validé.
Au contraire, si le rachat de la partie commune induit une modification de la destination de l’immeuble, un vote des copropriétaires à l’unanimité sera nécessaire.
Après le vote, les copropriétaires défaillant ou ceux qui se seraient opposés à la décision disposent d’un délai de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le Tribunal. À l’issue de ce délai, la vente pourra être enregistrée par un notaire qui procédera aussi à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
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