Passoire thermique : définition, DPE et travaux à réaliser pour louer son bien
En France, 5,2 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques. Afin d’améliorer la performance énergétique de ces logements, la loi Climat et résilience impose que les plus énergivores soient rénovés pour pouvoir être loués. Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ? Quels sont les travaux à réaliser pour continuer de le mettre en location ? On vous guide.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement très énergivore. Cela peut être dû à une mauvaise isolation ou à un système de chauffage très consommateur d’énergie, voire les deux.
En hiver, ces habitats sont difficiles à chauffer. Pour obtenir une température acceptable, il est nécessaire de faire fonctionner le système de chauffage à plein régime. Si le logement est équipé de convecteurs électriques de mauvaise qualité, les émissions de CO2 sont importantes et les factures de chauffage élevées. Les plus modestes se retrouvent alors dans une situation de précarité énergétique.
Selon l’Observatoire national de la précarité énergétique, 20 % des Français estiment avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020-2021 et 36 % d’entre eux déclarent que la raison est financière. Par ailleurs, 10,5 % des Français les plus modestes ont dépensé plus de 8 % de leurs revenus pour payer les factures énergétiques de leur logement.
En été, ce sont des logements à l’intérieur desquels il est difficile de garder la fraîcheur. Ce qui peut amener à installer des systèmes de climatisation, là aussi énergivores et coûteux.
Les passoires énergétiques sont aussi souvent touchées par des problèmes d’humidité. Cela se traduit par des taches brunes sur les plafonds et les murs, des papiers peints décollés ou de la peinture écaillée. L’humidité peut également générer de la condensation sur les fenêtres.
Mais pour déterminer précisément si un logement est considéré comme une passoire thermique, il faut se référer au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le DPE : le document de référence pour connaître le classement de votre logement
Le DPE évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre émis par un bien immobilier.
L’attribution d’une étiquette pour chaque bâtiment
Le diagnostic de performance énergétique classe les biens de A à G. La lettre A désignant les logements les plus vertueux. À l'opposé, ceux qui obtiennent un G sont les plus énergivores. Aujourd’hui, les bâtiments étiquetés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques.
Concrètement, les biens classés F consomment entre 330 et 420 kWh/m2/an et émettent entre 70 et 100 kg de CO2/m2/an. Les biens classés G, eux, consomment plus de 420 kWh/m2/an et émettent plus de 100 kg de CO2/m2/an.
La méthode pour établir le DPE est la même pour tous les biens depuis le 1er juillet 2021. Sont ainsi pris en compte :
- les caractéristiques physiques du logement ;
- la qualité de l'isolation du logement ;
- la typologie des fenêtres ;
- le système de chauffage installé ;
- la consommation d’énergie au niveau de l’éclairage ;
- la qualité de la ventilation.
Pour être valide, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. La liste des professionnels est disponible sur le site officiel service-public.fr.
Il est obligatoire de réaliser un DPE lorsqu’on souhaite louer ou vendre un bien. Le classement de votre bien a dorénavant un impact sur votre capacité à louer votre bien.
L’interdiction de louer les passoires énergétiques
Depuis le 25 août 2022, les loyers des biens classés F et G ne peuvent pas être indexés. Et depuis le 1er janvier 2023, les règles se sont durcies. Les logements classés G qui consomment plus de 450 kWh par m2 d’énergie finale ne peuvent plus être loués. Ils sont considérés comment indécents. L’interdiction de location de certains biens va s’étendre progressivement à ceux classés G en 2025, à ceux notés F en 2028 et à ceux étiquetés E en 2034.
Les travaux à engager pour pouvoir louer son bien
La seule solution pour pouvoir mettre en location les biens concernés est de réaliser des travaux.
Les travaux à réaliser
Plusieurs types de travaux peuvent être entrepris. Tout dépend de l'état du bâti.
L’isolation du logement est un élément important. Vous pouvez ainsi isoler la toiture, responsable de 30 % des déperditions de chaleur. Les combles perdus, les planchers bas et même les murs peuvent, eux aussi, être isolés. L’installation de fenêtres de qualité peut également être intéressante pour améliorer les performances énergétiques du bien.
Changer le système de chauffage a également un réel intérêt dans certaines situations. Les anciennes chaudières peuvent, par exemple, être remplacées par des pompes à chaleur. Les convecteurs électriques, très consommateurs d’énergie, doivent être remplacés par des radiateurs à inertie ou des poêles à bois.
L’amélioration de votre système de ventilation et d’éclairage est aussi à envisager. La pose d’une VMC et d’éclairages LED contribuera à l'amélioration du bien.
Avant d’engager des travaux, il faut s'assurer qu’ils auront un réel impact que les performances énergétiques du logement. Pour vous aider, vous pouvez vous reporter au DPE qui indique les travaux conseillés. Vous avez également la possibilité de vous faire épauler par un conseiller France Rénov’. Vous en trouverez partout en France.
Les aides financières disponibles
Afin de supporter le coût des travaux, des aides existent :
- MaPrimeRénov’ ;
- MaPrimeRénov’ Sérénité ;
- éco-prêt à taux 0 ;
- le dispositif Coup de pouce économies d’énergie ;
- le chèque énergie ;
- les certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
- un taux de TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique ;
- la réduction d’impôt Denormandie ;
- l’exonération de taxe foncière pour les travaux d’économie d’énergie ;
- les aides locales pour financer vos travaux de rénovation énergétique.
Vous pouvez vérifier votre éligibilité aux différentes aides sur le site du ministère de l’économie.
Certaines dépendent de votre niveau de ressources.
L’objectif est que tous les ménages, y compris les plus modestes, puissent effectuer les travaux de rénovation nécessaires.