En matière d'acquisition et de vente immobilières, la surface en mètres carrés apparaît comme une valeur de référence. Elle sert d'unité de mesure pour évaluer, comparer et négocier sur ce marché. Derrière la fixation d'un prix au mètre carré se cachent des subtilités : la méthode pour déterminer cette surface et les critères qui impactent son montant. Maison, appartement ou même locaux professionnels voient leur montant de vente ramené à la surface fluctuer selon des facteurs déterminants. Mais alors, quels éléments sont pris en compte et quels sont les mécanismes de ce calcul capital ?
Comment calculer le prix d'une surface au m² ?
Le prix d'une surface au mètre carré s'exprime en € par mètre carré. Concrètement, pour le calculer, vous devez diviser le prix du bien par sa surface. Définir ce rapport suppose d'estimer le prix du logement et de déterminer avec précision sa superficie. En évaluant le juste montant, vous sécurisez ainsi vos opérations d'achat, de vente ou encore de succession. Des principes similaires s'appliquent aussi pour le prix de location en fonction de la superficie.
Comment bien mesurer la surface habitable du logement ?
En immobilier, il ne suffit pas de mesurer la surface de sol que comporte l'habitation. Certains espaces ne sont parfois pas comptabilisés dans le total pour fixer la valeur.
Estimation en loi Carrez
Pour la vente d’un lot privatif en copropriété, il est obligatoire de définir la superficie « privative » selon les critères de la loi Carrez, et non la surface habitable (qui relève de la loi Boutin). La Carrez suppose de ne mesurer que les surfaces de plancher privatives, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m sans inclure les murs, cloisons, gaines, etc. La surface habitable, quant à elle, concerne principalement la location (loi Boutin) et exclut également certains espaces, mais selon des critères légèrement différents.
Si la loi Carrez a été créée pour encadrer les ventes de lots en copropriété, il ne faut pas la confondre avec la surface habitable exigée dans le cadre d’une location (loi Boutin). En pratique, ces deux surfaces sont souvent évoquées sous le terme générique de « surface habitable », alors qu’elles répondent à des usages distincts.
Les autres méthodes de mesure de la surface
Outre la loi Carrez, il est parfois possible de calculer la surface selon d'autres critères.
Pour les logements individuels, vous avez le droit de vous baser sur la surface totale, y compris pour les espaces avec une faible hauteur sous plafond. Il suffit de multiplier la longueur de la pièce par sa largeur, pour les surfaces rectangulaires classiques.
Une autre méthode courante de calcul tient compte de la surface utile. Elle inclut tous les espaces exploitables, même s'ils ne sont pas habitables en l'état, par exemple des combles aménageables, une cave ou un garage. Sur le plan législatif, l'article R331-10 du Code de la construction et de l'habitation définit cette surface comme étant la superficie habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes.
Enfin, vous pouvez aussi calculer une surface pondérée, tenant partiellement compte de zones considérées comme non habitables. Un coefficient de pondération est alors attribué aux différents types d'annexes. Par exemple, un espace mansardé peut compter pour 30 % de sa surface réelle dans le calcul final, avec un coefficient de 0,3.
Quelle méthode de calcul choisir ?
Au-delà de l'obligation portée par la loi Carrez pour la vente de biens en copropriété, la méthode de calcul employée dépend essentiellement de l'objectif de votre démarche : vente, achat, location, aménagement ou simple estimation.
Dans certains cas, il est pertinent d'évaluer la surface selon plusieurs méthodes à la fois pour obtenir une idée précise du bien et de son potentiel. Si ces différents calculs servent à la rédaction d'une annonce immobilière, il est conseillé de mentionner les valeurs avec précision (par exemple : 100 m² loi Carrez, 120 m² de surface au sol et 150 m² en surface utile). Vous offrez ainsi une vision complète et transparente aux acquéreurs, tout en valorisant le potentiel d'aménagement.
Comment estimer la valeur immobilière du bien ?
La définition de la superficie n'est qu'une étape pour le calcul du prix de la surface au m². Il faut ensuite poser un montant sur le bien en tenant compte de l'ensemble de ses caractéristiques, ainsi que de l'état du marché.
Les facteurs de tarification propres au logement
L'analyse des caractéristiques du bien conditionne sa valeur globale. Il faut considérer son type : maison individuelle ou appartement en copropriété. Les autres critères qui comptent sont notamment :
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La surface du bien et de ses annexes (jardin, dépendance, terrasse, véranda, etc.) ;
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Le nombre de pièces et l'agencement général de l'espace ;
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L'ancienneté ;
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L'étiquette définie lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cas de vente ou location ;
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L'état général du bien, en particulier mesuré par le besoin de réaliser des travaux ou non ;
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Les équipements et la qualité des prestations.
Ces critères facilement mesurables sont complétés par des éléments plus difficiles à évaluer, tels que le charme, la qualité de la vue, l'atmosphère générale des lieux ou encore son potentiel. De même, l'environnement immédiat entre en considération. La proximité des commerces ou des écoles, le calme du quartier ou encore l'existence d'une ligne de transport en commun desservant la zone contribue à la valorisation d'un bien.
L'influence du marché local
En plus des facteurs internes, les tendances du marché local et l'attractivité du quartier conditionnent l'estimation du montant du bien. Il est possible de se faire une idée de la somme à espérer pour une vente dans votre zone par l'analyse de la valeur foncière des biens du secteur, rapportée à la surface au m².
Globalement, les prix sont directement liés à la localisation de l'appartement ou de la maison. Ils dépendent de la ville, du quartier, parfois même de la rue. Les prix au mètre carré tendent ainsi à grimper dans les zones les plus prisées. Les raisons de cet engouement vont de l'attractivité économique à la qualité de vie offerte par le secteur. La présence d'un parc, l'absence de voisins directs ou bien l'existence d'une zone commerciale à proximité sont autant d'exemples de facteurs de variation du prix.
Ces variations locales sont complétées de fluctuations liées à la dynamique du marché. Le jeu de l'offre et de la demande s'avère dès lors déterminant. Si l'offre dépasse la demande, cela est défavorable au vendeur ; à l'inverse si l'offre est inférieure à la demande, les prix sont revus à la hausse.
Confier l'estimation de la surface et du prix à un professionnel
Faire appel à un professionnel pour calculer la surface du bien et son prix au mètre carré assure une estimation juste, conforme aux règles en vigueur. Au sein de chaque agence, du personnel qualifié met à profit ses compétences spécialisées, ainsi que divers outils à sa disposition.
Le conseiller immobilier chargé de votre dossier se déplace dans votre habitation ou dans vos locaux pour relever le métré avec ses propres outils. Son expertise lui permet de réaliser des mesures rapides et précises, pour un juste calcul de la surface à prendre en compte.
Par ailleurs, en participant à de nombreux projets immobiliers, les conseillers acquièrent une solide connaissance de leur marché, de ses spécificités à ses évolutions. Ils adaptent ainsi leur estimation au contexte actuel et savent valoriser les atouts rares ou recherchés de votre bien. Ils se basent ainsi sur les caractéristiques de votre maison ou appartement et sur le prix moyen au m² dans votre secteur pour arriver à une estimation au plus juste.