D'après les données rapportées par l'Insee, la France comptait 39,9 % de locataires en 2017. Le montant du loyer que ces derniers reversent chaque mois diffère en fonction des régions, voire des arrondissements d'une même métropole. Ces disparités compliquent la tâche des propriétaires cherchant à déterminer le coût auquel louer leur bien immobilier. En matière de gestion locative, ces derniers doivent conjuguer rentabilité et cohérence au regard de l'état général du logement et des caractéristiques propres au marché local. Il leur est également nécessaire de connaître les dispositions légales applicables à l'appartement mis en location. C'est en analysant ces éléments objectifs que les bailleurs peuvent estimer le juste prix à proposer à un locataire.
Comment définir le juste prix de location d'un appartement ?
En France, chaque bailleur a la responsabilité de fixer le loyer mensuel d'un appartement en location. Un montant surestimé peut être source d'insatisfaction de la part des locataires, occasionnant des impayés ou des départs rapprochés suivis de longues périodes de vacances locatives.
À l'inverse, un logement loué à prix trop bas peut empêcher son propriétaire d'atteindre le seuil de rentabilité espéré. Avant d'entreprendre un projet d'investissement locatif, il est essentiel de calculer le prix de location d'un appartement au plus près des réalités du marché et des contraintes réglementaires du secteur immobilier.
Comment définir le prix d'un loyer en fonction de la dynamique du marché ?
Si les propriétaires français sont libres de fixer le loyer de leur logement locatif, il est dans leur intérêt de se référer à la loi de l'offre et de la demande pour obtenir une juste estimation des tarifs pratiqués dans leur secteur. Plusieurs dispositifs les renseignent sur les loyers de chaque commune, à commencer par la carte des loyers recouvrant l'ensemble du territoire. Les indicateurs présentés sont des loyers d'annonce par mètre carré avec charges comprises.
Tout porteur de projet d'investissement locatif peut en consulter les données gratuitement pour trouver le loyer d'un appartement d'une à plusieurs pièces. À l'échelon local, les observatoires des loyers permettent aux bailleurs d'afficher les statistiques propres au marché locatif privé de leur ville. Pour affiner leur estimation, ces derniers peuvent aussi faire appel aux conseils d'un agent immobilier informé des prix de location de logements similaires et de leur niveau moyen d'augmentation annuelle.
Comment fixer le loyer d'un logement conformément à la réglementation ?
Bien qu'ils disposent d'une marge d'appréciation dans leur estimation, les propriétaires ne sont pas dispensés de certaines contraintes légales. Plusieurs dispositifs de déduction fiscale comme la loi Scellier intermédiaire prévoient une réduction d'impôt en échange de plafonds de loyer et d'une location sous condition de ressources des locataires.
Le dispositif Cosse « Louer abordable » obéit au même principe d'incitation fiscale contre plafonnement de loyer d'un appartement non meublé loué à titre d'habitation principale. Certaines communes pratiquent aussi un strict encadrement des loyers.
En application de la loi ALUR, les propriétaires d'appartements situés en zone tendue doivent s'aligner sur des loyers de référence. Un simulateur gratuit permet aux bailleurs de vérifier si leur appartement se trouve dans l'une des 28 agglomérations concernées par ce dispositif. Le plafonnement des loyers se rapporte aux logements avec bail d'habitation vides ou meublés, à l'exclusion des logements de fonction et des résidences secondaires. Un propriétaire peut cependant fixer librement le loyer d'un appartement en zone tendue lors d'une première mise en location. Ce régime d'exception prend également effet des suites de travaux d'amélioration entraînant de lourdes dépenses au sein d'un appartement de classe énergétique A à E.
Estimer le prix de location d'un appartement : quels critères à prendre en compte ?
Dans des villes en zone tendue telles que Bordeaux, Paris ou Lyon, un propriétaire doit tenir compte du loyer de référence décrété par arrêté préfectoral, rapporté à la surface habitable de son appartement définie par la loi Boutin. Il lui faut examiner d'autres informations concrètes pour calculer le prix de location d'un appartement, à commencer par l'emplacement de celui-ci. La proximité d'un carrefour ou d'une rue passante peut occasionner des nuisances sonores amenant le bailleur à adapter son loyer à l'avenant. Un immeuble calme en plein centre-ville séduira au contraire des locataires prêts à payer un loyer plus conséquent.
De la même façon, un appartement en étage élevé peut voir sa valeur locative gonfler, à condition d'être desservi par un ascenseur sous peine de décourager des familles avec enfants ou des locataires âgés.
Autre facteur d'augmentation ou de baisse tarifaire, l'état du logement se reflète sur son loyer selon la qualité des finitions ou les équipements à disposition. En zone urbaine, la présence d'un balcon, d'un jardin ou de dépendances peut faire monter son prix de location en flèche. Une place de stationnement attitrée est également susceptible d'attirer les actifs.
Bon à savoir : quelle que soit leur superficie, les locations meublées affichent des loyers sensiblement plus élevés que les locations nues.
Fixer le prix de location d'un appartement selon le rendement escompté
Bien définir le loyer d'un appartement mis en location suppose d'en évaluer le taux de rendement. Ce rapport s'exprime en pourcentage. Pour calculer leur rendement locatif brut, les propriétaires peuvent diviser le loyer annuel généré par un appartement par son prix d'achat. Il est possible d'affiner cette formule en y ajoutant les frais de notaire et le coût de l'emprunt immobilier en année 1.
Le rendement locatif net déduit du résultat précédemment obtenu tous les frais annexes non récupérables liés au bien (assurance des loyers impayés, charges de copropriété, honoraires de gestion locative en agence, taxe foncière, etc.). Un bon taux de rendement net oscille entre 5 et 10 %. Plus précis encore, le calcul de la rentabilité nette-nette absorbe les impôts et charges fiscales à payer sur les revenus locatifs. Les propriétaires peuvent se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier et de la fiscalité pour recouper ces données et estimer le juste loyer à prélever aux locataires.
Définir le prix de location d'un logement peut s'avérer complexe ou chronophage. Toutefois, c'est en se conformant à la loi du marché et aux normes législatives en vigueur que les propriétaires peuvent maximiser la rentabilité de leur investissement locatif. Fixer un loyer au plus jute permet également de trouver un locataire plus rapidement, tout en évitant les rotations trop fréquentes.
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