Vous venez d'hériter d'une propriété ? D'après une étude de l'Insee datant de 2018, 37 % des ménages français ont déjà reçu un héritage et 18 % une donation.
Cette transmission peut concerner des locaux professionnels, une maison ou un appartement dont la valeur vénale doit être communiquée à l'administration fiscale chargée du calcul des droits de succession des bénéficiaires. Une sous-évaluation peut entraîner des sanctions, voire s'avérer pénalisante dans le cadre d'une revente. Découvrez vers quel intermédiaire vous tourner pour obtenir une estimation immobilière fiable obtenir une estimation immobilière fiable et quels sont les enjeux d'une telle démarche lors d'une succession.
Comment estimer son bien immobilier pour une succession ?
Lors d'un décès, les proches du défunt sont susceptibles de recevoir en héritage un ou plusieurs biens immobiliers. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement, d'un terrain, d'un parking de stationnement, d'un bureau ou d'un autre type de bien immobilier. Il leur appartient d'en vérifier la valeur vénale qui correspond au prix auquel un bien peut être mis en vente sur un marché donné. Cette estimation immobilière revêt un caractère obligatoire dans le cadre d'un dossier de succession. Si les héritiers consultent l'avis d'un notaire, il leur est également possible de faire estimer leur bien immobilier par d'autres biais.
Faire estimer son bien immobilier pour une succession : une obligation légale
Perdre un être cher implique de déclarer une succession, qui impose l'estimation du prix du ou des biens immobiliers hérités de la personne décédée. Conformément aux obligations stipulées par l'administration fiscale, les héritiers disposent de six mois à compter de la date du décès pour fournir une évaluation précise du patrimoine immobilier autrefois détenu par le défunt.
Cette déclaration fiscale permet d'évaluer la part d'impôt revenant aux héritiers, tous solidaires du paiement des droits de succession sauf exonération. C'est pourquoi la valeur vénale d'un bien doit être calculée au plus juste afin d'éviter des pénalités en cas de déclaration erronée. Une estimation a également pour fonction de connaître le montant d'éventuels abattements applicables sur les frais de succession.
Dossier de succession : les enjeux d'une estimation immobilière
Confrontés au départ d'un proche, les héritiers peuvent s'interroger sur la pertinence de faire estimer sans tarder les biens légués par le défunt. La période de deuil n'est pas toujours propice à une réflexion approfondie sur la valeur marchande du patrimoine reçu en héritage. Outre son caractère contraignant sur le plan de la loi, une estimation immobilière peut s'avérer précieuse si des mésententes opposent les héritiers.
Ces derniers sont susceptibles de vendre les biens de la succession afin de mettre un terme à une situation d'indivision, matérialisant la quote-part respective revenant à chaque bénéficiaire. Estimer le prix net vendeur d'un bien permet aux cohéritiers de répartir l'argent de la vente à parts égales ou à l'un d'entre eux de racheter la part des autres successeurs. Un terrain ou une maison peuvent également être mis en vente pour éponger les dettes contractées par la personne décédée auprès de créanciers.
Quels facteurs de risque en cas de sous-évaluation immobilière ?
Lors d'une succession, les héritiers sont parfois tentés d'estimer un bien immobilier à la baisse afin d'atténuer le montant des impôts successoraux qui leur échoient. Cette pratique les expose toutefois à un redressement de la part du fisc. Minorer la valeur vénale d'une maison ou d'un appartement fait également encourir le risque d'une condamnation en cas de dépôt de déclaration rectificative de succession consécutive à la vente d'un bien à un prix nettement supérieur à celui de l'évaluation. Lorsqu'une sous-évaluation est indépendante de la volonté des bénéficiaires, ces derniers doivent en apporter la preuve en s'entourant au besoin d'avocats spécialistes du droit des successions.
Comment et auprès de qui estimer le prix d'un bien lors d'une succession ?
Il est d'usage de solliciter la médiation d'un expert en droit et en immobilier pour faire estimer un bien lors d'une succession. Des suites d'un décès, les héritiers sont dans l'obligation de faire appel à un notaire si la succession comprend un bien immobilier. Considéré comme une personne neutre, ce professionnel est l'un des seuls habilités à en estimer la valeur vénale. C'est habituellement au notaire chargé de la gestion de la succession qu'il appartient d'évaluer les biens du défunt, qui peut l'avoir désigné à cet effet avant sa disparition.
Le notaire peut agir à distance en se fiant à des bases de données et des outils en ligne afin d'émettre un avis de valeur assorti de différentes réserves. Bien que consultatif, ce document fournit des données objectives relatives à l'état du bien et à la dynamique du marché local. Si nécessaire, le notaire est également amené à se rendre sur place pour procéder à une expertise immobilière détaillée. Le prix d'une telle estimation immobilière varie selon la nature du bien concerné. Il oscille en principe entre 200 € et 300 €. En cas de désaccord, les héritiers sont susceptibles de contester cette estimation ou de solliciter les services d'un expert.
Faire estimer son bien immobilier pour une succession : l'avantage d'une contre-expertise
De nombreux critères affectent la valeur marchande d'un bien, qui relèvent de son emplacement, de son état de conservation ou de ses caractéristiques de valorisation. Si le notaire a généralement la main sur le dossier de succession, il est possible de faire appel à d'autres intervenants pour obtenir une double appréciation. Une estimation immobilière complémentaire peut être supervisée par un conseiller immobilier, les héritiers se référant aux professionnels d'une agence immobilière pour contourner les erreurs susceptibles de découler d'une seule estimation.
Avant toute intervention, il convient de réunir les informations et documents à confier au conseiller, à l'image de relevés de taxes foncières ou de titres de propriété d'une maison. Les héritiers peuvent planifier une visite du bien afin que le professionnel en évaluation immobilière affine son approche. Examinant les ventes de biens similaires récemment enregistrées sur un même territoire, ce dernier effectue une analyse comparative du marché avant de rédiger un rapport d'estimation détaillé.
Dans le cadre d'une succession, faire estimer un bien immobilier n'est pas seulement un impératif légal visant à déterminer la part imposable propre aux bénéficiaires. Cette démarche s'effectue dans le souci d'un partage équitable des actifs immobiliers entre successeurs. Une estimation immobilière au plus proche de la valeur d'un bien permet de protéger les intérêts de chaque héritier, tout en réduisant les risques de litiges familiaux ou de sanctions fiscales.