Quelle est la véritable valeur de votre logement ? C'est une question qui a autant de réponses que d'acheteurs. La surface habitable, la taille du jardin, l'emplacement... tout compte, certes, mais l'équation est loin d'être simple. Alors, comment traduire ces éléments en chiffres précis ? Dans un marché immobilier en constante évolution, il existe pourtant une méthode qui vous aide à estimer la valeur vénale de votre habitation, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Vous souhaitez vendre au meilleur prix ou acheter au prix du marché ? La réponse est entre vos mains grâce à cette méthode d'estimation immobilière.
Comment calculer le prix au m² d’une maison ?
Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Mais comment savoir si le prix de vente est justifié ? En apprenant à calculer le prix au mètre carré, vous pouvez comparer ce bien avec d'autres sur le marché immobilier et mieux comprendre sa valeur réelle.
Quels critères considérer dans le calcul du prix au mètre carré d’une maison ?
Avant de vous donner le calcul et les outils d’estimation d’une surface d’un logement, voyons ensemble les caractéristiques qui jouent sur sa valeur.
La situation de la maison
L'emplacement est le premier critère que les acheteurs regardent. Une propriété éloignée des commodités est moins prisée qu’une maison située à proximité d’un centre-ville. Pourquoi ? L’accès aux services publics, aux commerces et aux transports en commun facilite considérablement le quotidien.
À l’inverse, un environnement bruyant ou peu esthétique, comme la proximité d’un hangar, d’une zone industrielle ou de lignes électriques, influence négativement le prix au m².
De plus, la valeur vénale d'une maison avec jardin est majorée en moyenne de 15 à 20 % par rapport à une maison sans jardin, et ce, principalement dans les zones à forte densité urbaine.
La surface habitable de la maison
La surface habitable, c'est la mesure de l'espace intérieur d'une maison qui peut réellement servir à y vivre. Elle est déterminante pour évaluer sa valeur marchande. Mais en quoi consiste-t-elle ?
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la superficie de plancher totale, diminuée des espaces occupés par les murs, cloisons, fenêtres et autres éléments structurels. En d’autres mots, il s'agit de la superficie effectivement utilisable par les occupants pour vivre.
Quelles pièces sont incluses dans la surface habitable d'une maison ?
Dans le calcul de la surface habitable d'une maison individuelle, les pièces prises en compte sont celles dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Généralement, il s’agit des chambres (plus de 9 m²), du salon, de la cuisine, des bureaux ou autres pièces de vie, des dégagements (couloirs, halls), de certains combles aménagés ainsi que des pièces d’eau.
Quid de la loi Carrez et des pièces à usage non habitable ?
Souvent évoquée dans le cadre de l'immobilier, la loi Carrez s'applique principalement aux appartements situés dans des copropriétés. Elle définit précisément la méthode de calcul de la surface habitable privative et vise à garantir la transparence des transactions immobilières. En revanche, pour les maisons individuelles ou les biens vendus en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), cette loi n'est pas applicable.
Par ailleurs, pour les maisons individuelles, le calcul de la surface habitable est habituellement moins formalisé. Bien qu'il n'existe pas de réglementation aussi stricte que la loi Carrez, il est d'usage de considérer que certaines pièces de la maison ne sont pas comptabilisées dans le calcul.
Les pièces de la maison à ne pas prendre en compte pour la surface habitable :
- Les dépendances telles que les garages, les caves, les greniers non aménagés et les terrasses ne sont généralement pas incluses dans la surface habitable.
- Les pièces de faible hauteur comme les sous-sols, les mezzanines ou les espaces de faible hauteur (inférieure à 1,80 mètre).
Cependant, il existe des exceptions. Les combles aménagés, par exemple, sont souvent intégrés dans le calcul si la hauteur sous plafond le permet. Le statut des vérandas peut également varier. Si elles sont chauffées et intégrées à l'habitation, elles sont en général incluses dans la surface habitable.
Il est donc toujours préférable de se renseigner auprès d'un professionnel pour obtenir une analyse précise et adaptée à la situation de la maison, notamment par exemple le détail des superficies des différentes pièces.
Les autres caractéristiques spécifiques de la maison
Les particularités du logement permettent d’affiner l’évaluation du prix au mètre carré d’une maison :
- La superficie extérieure : terrain, garage, jardin ou autres espaces extérieurs.
- Les équipements de standing : piscine enterrée, terrasse en bois, dépendances.
- L’état général : niveau d’entretien et éventuelles rénovations nécessaires.
- La qualité de la construction : robustesse et entretien de la maison.
Comment calculer le prix du m² moyen d’une maison ?
Le prix moyen au mètre carré constitue un baromètre fiable du marché immobilier. Son calcul, établi sur une formule simple, vous permet d'établir une estimation précise des prix.
La formule du prix moyen au mètre carré est la suivante : Prix du logement ÷ Surface en m² = Prix au m².
Alors, voici un exemple : si une maison de 125 m² est vendue 450 000 €, son prix au m² est de 3 600 € (450 000 € ÷ 125 m² = 3 600 €/m²).
Le prix moyen au mètre carré d'une maison est donc un indicateur important pour estimer son coût. Cependant, cette valeur peut varier en fonction des facteurs cités précédemment. Le prix au m² doit ainsi être contextualisé en le comparant aux tarifs pratiqués dans le secteur géographique concerné.
Les outils à utiliser pour connaître le prix moyen au mètre carré d’une maison
Les notaires, les conseillers immobiliers et l'administration fiscale collectent des données sur les transactions immobilières et donc, des prix pratiqués sur le marché. Grâce aux bases de données mises à disposition par ces professionnels, vendeurs et acquéreurs peuvent se faire une idée réaliste du prix au mètre carré d'un bien.
Déterminer le prix au mètre carré via le site de l’administration fiscale
Le DVF (Demande de Valeur Foncière) du ministère de l’Économie et des Finances est une source d'informations adaptée, mais il ne faut pas s'y limiter, car parfois, aucune maison n’a été vendue dans le secteur que vous recherchez. Pour une estimation immobilière plus précise, il peut être nécessaire de consulter d'autres bases de données ou de solliciter l'avis d'un professionnel de l'immobilier.
Pour estimer la valeur de votre maison, Patrim proposé par l'administration fiscale est un outil pratique et fiable. Accessible uniquement via votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il vous permet d’obtenir des données fondées sur des transactions réelles. L’accès à cette base de données est entièrement gratuit.
Estimer le prix au mètre carré en ligne
Vous pouvez accéder rapidement au prix moyen au mètre carré pour un bien situé dans une ville spécifique. Pour cela, il suffit de quelques clics.
Faire appel à un conseiller immobilier
Un conseiller immobilier vous fait gagner du temps et vous évite de mauvaises surprises. Un conseiller immobilier de Square Habitat peut vous aider à fixer un prix de vente au mètre carré réaliste grâce à des outils performants et une parfaite connaissance du marché local.