Avant de vous lancer dans une acquisition ou un projet d’investissement, vous devez absolument analyser les dynamiques de la région. Quels facteurs influencent les fluctuations des tarifs ? Quelles zones révèlent des opportunités ou des défis ? Ce guide vous propose une méthode pour décrypter ces éléments : les chiffres clés, les comparaisons géographiques et les secteurs porteurs en France. L’identification des différents signaux permet de déceler les possibilités et de prévenir les erreurs courantes, tout en mettant en évidence les atouts et les particularités spécifiques à chaque territoire.
Comment analyser le marché immobilier local ?
Vous rêvez de devenir propriétaire d’un logement, de faire de la location ou d'agrandir votre patrimoine immobilier ? Alors décrypter le marché local est capital pour la réussite de votre projet d’achat ou de vente. Découvrez dans cet article comment repérer les bonnes affaires immobilières et éviter les pièges.
Qu’est-ce qu’une étude de marché immobilier ?
Le but d’une étude immobilière est de comprendre le fonctionnement et les dynamiques d’un marché immobilier déterminé. Cette analyse vous aide à avoir une vision claire d’un quartier, d’une ville ou d’une région. Elle est basée sur la collecte et l’interprétation de données clés, telles que les prix des biens, l’offre et la demande, ou encore les tendances économiques locales avec ses prix au m².
Les objectifs principaux d’une étude de marché immobilier
Pour réussir un achat, une étude du marché immobilier local guide les investisseurs dans leurs choix et leurs décisions. Pour cela, elle se concentre principalement sur 2 objectifs stratégiques :
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comprendre les tendances locales en identifiant une zone en pleine expansion, les types de biens prisés (appartements, maisons, terrains) et les préférences des acheteurs ou des locataires potentiels
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découvrir les secteurs à fort potentiel de valorisation et anticiper les éventuelles fluctuations du marché, comme une baisse de demande ou des changements législatifs
Pourquoi réaliser une étude de marché avant d’investir ?
En étudiant le marché immobilier local en amont, vous pouvez éviter les mauvaises surprises et maximiser votre investissement. Voici les 3 principaux critères d’évaluation :
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La limitation des risques financiers : l’une des raisons d’analyser le marché immobilier local est naturellement d’optimiser la rentabilité de l’investissement et de prévenir des pertes importantes. En comprenant les fluctuations des prix et les tendances du marché, un investisseur peut donc éviter un secteur en déclin ou un bien surévalué.
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L’identification d’une zone à fort potentiel : une analyse immobilière du marché permet d’identifier les secteurs à fort potentiel de valorisation. Par exemple, un quartier en développement, bénéficiant de projets d’infrastructure, verra certainement ses prix augmenter au fil du temps, présentant ainsi des opportunités d’investissements rentables.
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La conformité avec les tendances du marché : l’étude de marché aide à comprendre les tendances immobilières actuelles, comme les types de biens les plus recherchés ou les caractéristiques spécifiques qui attirent les acheteurs (proximité des transports, écoles, etc.). Cette compréhension du marché permet de s’adapter à l’offre et à la demande, accroissant ainsi les chances de succès.
Afin d'analyser le potentiel locatif des villes en France, SeLoger a mené une enquête en 2024. Cette étude a porté sur les agglomérations de plus de 20 000 habitants, en considérant des facteurs tels que les risques et l'attractivité. Ainsi, 14 villes se démarquent dans cette étude de marché. Si les prix de l'immobilier à Bordeaux et à Rennes ont connu une légère baisse (- 6,5 % et - 4,3 %) entre février 2023 et 2024, les loyers, eux, ont continué d'augmenter (+2,1 % et +2,9 %).
Comment réaliser une étude du marché immobilier ?
La conduite d'une étude de marché immobilière, bien que nécessitant une méthodologie rigoureuse, représente une étape par laquelle il vous faut passer pour cerner les opportunités et évaluer la viabilité de votre projet immobilier.
1. Fixer ses critères de sélection
Une étude de marché immobilier bien préparée constitue une étape importante pour guider vos décisions d’investissement. En définissant vos critères dès le départ, vous pourrez mieux structurer votre démarche et restreindre les imprévus. Mettez donc toutes les chances de votre côté en apprêtant convenablement votre projet.
Pour cela, vous devez :
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délimiter la zone géographique de votre projet d’investissement (région, département, ville, quartier)
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spécifier le type de biens immobiliers qui vous intéresse (résidentiel : maisons individuelles, appartements ; commercial : bureaux, commerces ; industriel : entrepôts, usines)
2. Analyser le contexte local
À partir de vos facteurs de sélection, réalisez une analyse détaillée du marché immobilier ciblé pour pouvoir identifier les opportunités d'investissement les plus pertinentes. Elle repose sur plusieurs critères.
L’étude des quartiers
Vous devez évaluer les commodités locales, comme la proximité des écoles, des commerces, des services de santé ainsi que l'accessibilité, via les transports en commun et les infrastructures routières. Ces facteurs influencent fortement l’attractivité du quartier.
Évaluer les projets d’urbanisme et leur impact sur le marché
L’aménagement de nouveaux transports ou de centres commerciaux par exemple peut transformer un quartier. L’analyse des permis de construire et des politiques locales d’urbanisme permet de comprendre les opportunités et les risques associés à ces changements. Ces projets d’évolution façonnent la valorisation immobilière d’une zone.
3. Estimer l’offre et la demande
Cette étape commence par l’observation des logements disponibles : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains. Une étude complète de ces biens rend possible l’identification des segments de marché sous-offerts ou surpeuplés.
Par ailleurs, comprendre le profil des acheteurs ou des locataires potentiels détermine les besoins démographiques, les attentes et les préférences de ces derniers. Les critères sont principalement l’âge, les revenus et la composition familiale. De cette façon, vous pouvez cibler les zones géographiques et les types de biens les plus recherchés.
4. Étudier les prix du marché immobilier
Pour pouvoir évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier, vous devez comparer les prix au m² dans différents quartiers. Ainsi, vous pourrez repérer les zones dans lesquelles les prix sont sous-évalués ou susceptibles d’augmenter.
En outre, pensez à observer les variations saisonnières des prix. Certains secteurs rencontrent des hausses ou des baisses de prix selon la période de l’année, impactées par la demande, les conditions économiques ou les taux d'intérêt. Selon une étude de l’Insee de 2024, les prix immobiliers sont généralement plus élevés lorsque la densité de population augmente.
5. Prendre connaissance des réglementations et des contraintes locales
Informez-vous sur les réglementations locales (zonage, construction, rénovation, environnement) qui agissent sur la faisabilité et le coût de votre projet immobilier. Prenez aussi en compte les aides financières ou subventions disponibles, comme des avantages fiscaux ou des prêts à taux réduits, pour accroître votre investissement.
6. Analyser la concurrence et les horizons économiques
Une analyse de la concurrence dans le marché immobilier local donne la possibilité de mieux comprendre la saturation de certains secteurs et de reconnaître les opportunités. Cette estimation inclut l’étude des projets immobiliers similaires dans la région, ainsi que l’évolution du stock de biens disponibles.
Parallèlement, examinez les perspectives économiques locales, à savoir l’évolution du taux de chômage, les projets d’infrastructure et les perspectives de croissance économique. Un environnement économique stable et en expansion stimule habituellement la demande de biens immobiliers.
Les outils et méthodes pour collecter les données
Pour mener une évaluation précise du marché immobilier local, nous vous recommandons l’utilisation d’outils et de méthodes appropriés, notamment l'outil d'estimation en ligne.
D’autre part, des bases de données statistiques, notamment celles fournies par les agences gouvernementales telles que DVF sur data.gouv.fr ou les chambres de commerce, vous permettent d’analyser l’évolution du marché immobilier en France.
Pour finir, la collaboration avec votre agence immobilière Square Habitat ou un urbaniste peut vous aider à obtenir des informations actualisées et pertinentes sur le marché local et à interpréter les données collectées.
Les conseillers de Square Habitat seront ravis de vous aider à réaliser votre projet immobilier en vous renseignant par exemple sur le marché locatif d’une ville, sur l'emplacement que vous ciblez, sur l'historique des ventes d'un quartier, sur la capacité locative de ses habitants, et sur bien d'autres points.