Quelles sont les particularités de la vente d'un lot de copropriété ?

Si la vente d’un lot de copropriété répond globalement aux mêmes conditions que celle d’une maison individuelle, elle présente toutefois des spécificités qu’il est important de prendre en compte. Parmi elles, des documents que le vendeur et le syndic de copropriété doivent obligatoirement fournir à l’acquéreur, notamment concernant l’organisation de la copropriété et sa gestion comptable, mais aussi des cas particuliers auxquels le vendeur peut faire face.
Square Habitat vous explique toutes les particularités de la vente d’un lot en copropriété.

Les obligations du vendeur lors de la vente d’un lot de copropriété

En plus des pièces qui doivent être annexées à la promesse de vente (diagnostics immobiliers, loi Carrez…), la loi ALUR impose au vendeur de fournir à l’acquéreur des documents complémentaires relatifs à l’organisation de la copropriété, et à la situation juridique et financière de la copropriété? et du lot vendu.

La loi dicte que les documents à remettre à l’acquéreur pour la vente sont :

• Le règlement de copropriété de l’immeuble
• L’état descriptif de division de l’immeuble et ses modificatifs (sans limitation de temps et peu importe si les modifications ne concernent pas le lot vendu)
• La fiche synthétique (document établi par le syndic de copropriété, regroupant les données financières et techniques essentielles de la copropriété)
• Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois dernières années
• Le carnet d’entretien de l’immeuble
• Le diagnostic technique global de l’immeuble (uniquement pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation)
• Le plan pluriannuel de travaux ou à défaut le projet de plan pluriannuel s’il a été élaboré

S’ajoutent à cela les documents comptables de la copropriété :

• Le montant des charges courantes liées au budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur sur les 2 années précédant la vente
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Les sommes éventuellement dues par l’acquéreur du lot au syndicat des copropriétaires
• Le montant du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot principal vendu, ainsi que le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur

Vente d’un lot de copropriété : les cas particuliers

Certaines situations peuvent néanmoins contraindre le propriétaire vendeur. Voici différents cas particuliers auxquels un vendeur peut faire face lors de la vente d’un lot en copropriété :

Limitations par le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut contenir des clauses spécifiques limitant les droits des propriétaires vendeurs. Ainsi, le règlement peut par exemple interdire la vente d’une cave ou d’une chambre de bonne séparément de l’appartement auquel elle est reliée.

Division du lot avant sa vente
Si le copropriétaire vendeur souhaite séparer son appartement en deux lots, il ne faut pas que cette modification entraîne des travaux dans les parties communes, ni ne modifie la destination de la copropriété.

Limitations par la loi
Dans certains cas, la loi peut restreindre la possibilité de choix du futur acquéreur. Si le lot est loué, le locataire peut par exemple être prioritaire sur l’achat de l’appartement.

Limitations par la destination du lot de copropriété
Le vendeur copropriétaire doit informer l’acquéreur de la possibilité ou non de modification d’usage du lot auquel il est destiné (habitation, commerce, garage…). Le changement d’usage d’un lot demande un analyse précise afin de savoir si celle-ci nécessite l’approbation du syndicat des copropriétaires.