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Faire estimer son bien immobilier

Combien vaut ma maison ou mon appartement ? Si cette question préoccupe les propriétaires qui s'apprêtent à mettre leur logement en vente, il n'est guère aisé d'y répondre.

L'évaluation d'un bien immobilier est, en effet, un exercice délicat. Et l'enjeu est de taille car, dans le marché actuel, un bien surévalué ne trouvera pas preneur. En revanche, proposé à son prix, il se vendra rapidement et -presque - sans négociation. Pour procéder à cette estimation, le recours à un professionnel est indispensable.

L'expertise de l'agent immobilier

Le bon réflexe, pour avoir une estimation fiable de votre logement, est de faire appel à un agent immobilier.
Après la visite détaillée de votre appartement ou de votre maison et la consultation de certains documents (titre de propriété, relevé de charges, etc.), ce professionnel vous remettra un avis de valeur. Il s’agit d’un document de deux ou trois pages reprenant les principales caractéristiques de votre bien et indiquant la fourchette de prix dans laquelle il se situe.
Choisissez, dans la mesure du possible, un professionnel de votre commune ou de votre quartier, vous aurez ainsi la certitude qu’il connaît le secteur sur le bout des doigts. S’il exerce à la fois une activité de transaction et de location, c’est un atout supplémentaire car cela lui permet d’avoir une vision globale du marché.
Enfin, à l’agence totalement “indépendante”, préférez celle adhérant à un réseau ou à une fédération : ses collaborateurs ont accès à des statistiques précises et actualisées sur les prix et l’évolution du marché.

La comparaison avec des biens similaires

En pratique, pour évaluer votre bien, le professionnel applique la méthode dite “par comparaison” ; c'est-à-dire qu’il cherche des références de prix de vente de biens comparables au votre. Une fois ces informations obtenues, il doit encore les affiner en intégrant l’ensemble des – nombreux – paramètres susceptibles de faire évoluer le prix d’un logement. La date de construction d’un bâtiment, son standing, son état d’entretien intérieur et extérieur, ses performances énergétiques, la qualité du voisinage, la proximité des commerces et des transports, la superficie et la configuration du terrain ou encore l’existence d’un coefficient d’occupation des sols (COS) résiduel sont autant d’éléments susceptibles d’influer sur la valeur d’un bien immobilier à la hausse… comme à la baisse !


Interview :
Michel Fournier de l'agence Square Habitat d'Auxerre (89)

1- Quel est l'intérêt de passer par un professionnel pour faire estimer son bien ?

« Trop souvent, les vendeurs tentent d’évaluer eux-mêmes leur logement en s’appuyant sur les annonces vues sur internet ou dans les vitrines des agences. C’est dangereux parce que d’une part, ils ne connaissent pas les produits présentés et que, d’autre part, le marché actuel fluctue énormément. On ne peut plus se permettre, comme cela a pu être le cas auparavant, de surévaluer son bien en espérant être rattrapé par le marché ! Aujourd’hui, un bien trop cher ne trouvera pas preneur et “s’usera” après être resté trop longtemps en vente. Seul un professionnel connaissant parfaitement son secteur est en mesure de donner une estimation fiable. »


2- Concrètement, comment est-ce que cela se passe ?

« Chez Square Habitat, l’évaluation se déroule en deux étapes. Dans un premier temps, nous nous rendons chez le client à qui nous demandons certains documents : titre de propriété, relevé de charges, ainsi que, s’il les a déjà en sa possession, les diagnostics immobiliers. Nous mesurons la surface du bien et nous étudions l’ensemble de ses caractéristiques – état général, qualité des équipements, degré de confort – et de son environnement. A l’issue de cette visite, nous pouvons être amenés à nous rapprocher du notaire ou de la mairie pour recueillir des précisions juridiques, par exemple sur une servitude. Deux à trois jours après, nous convions le client à l’agence afin de lui remettre un “avis de valeur” qui contient une estimation de son bien. Celle-ci s’appuie sur une ECM, une “évaluation comparative du marché” qui recense les biens similaires récemment vendus ou encore en vente. A chaque fois, le prix, le délai de vente ou – pour les logements encore sur le marché – la date de mise en vente sont communiqués au client. Nous sommes ainsi en mesure de lui fournir une information objective et argumentée. »


3- Sur quelles données vous appuyez-vous pour procéder à cette évaluation ?

« Notre évaluation est nourrie par de nombreux éléments : une excellente connaissance de notre secteur et du portefeuille du réseau Square Habitat, les retours de nos clients, mais aussi les données recueillies auprès de l’association Amepi.
C’est un fichier national qui recense les mandats exclusifs confiés aux agents immobiliers, tous réseaux confondus. Par ailleurs, nous entretenons des contacts étroits et réguliers avec les études notariales. »