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Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Il existe 5 paramètres à prendre en compte pour estimer la rentabilité d'un investissement locatif : le montant de l'investissement, les loyers, les charges, la fiscalité et le potentiel de valorisation future.

S’il est aisé d’évaluer la rentabilité d’un portefeuille boursier ou d’un contrat d’assurance-vie, l’exercice est plus ardu pour l’immobilier. Prix d’achat, loyers, charges, fiscalité et potentiel de valorisation entrent en ligne de compte pour déterminer ce que rapportera, au final, l’investissement.


Le montant de l'investissement


Le point de départ du calcul de rentabilité est la somme déboursée pour acquérir le bien locatif. Il ne faut pas oublier les frais de notaires : en moyenne 3 % dans le neuf et 7 % dans l’ancien.

Les loyers



Ensuite, il est nécessaire d’estimer le montant annuel des loyers escomptés. Par exemple, il faut tenir compte de la rotation du locataire, qui est plus importante quand il s’agit de petites surfaces. Cette rotation génère une « vacance locative », l’appartement restant vacant entre deux locataires.

Une hypothèse annuelle de 11 à 11,5 mois de loyers semble réaliste. En divisant le loyer annuel par le prix d’achat, on obtient le « rendement brut » de l’investissement.

Les charges



Un petit nombre de charges seulement est récupérable auprès du locataire. La liste exhaustive en est donnée par un décret du 26 août 1987. Toutes les autres dépenses (gros travaux, remise en état du bien entre deux occupants, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…) incombent au propriétaire. Il ne faut pas les sous-estimer : elles peuvent représenter jusqu’à 25 % des loyers.

L'impact de la fiscalité



Fiscalement, ces dépenses viendront s’imputer sur les revenus locatifs et en diminueront le montant imposable. Une fois déterminé, il sera réintégré aux autres revenus (salaires, pensions, etc.) imposables à l’impôt sur le revenu (IR) et taxé au taux marginal d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux. Ceux-ci devraient être portés à 13,5 % pour les revenus de 2011. Le loyer annuel, diminué des charges et impôts puis divisé par le prix d’achat, vous donne le « rendement net après impôt ».

Le potentiel de valorisation future



Enfin, pour déterminer la performance globale de l’investissement immobilier, vous devez évaluer sa valorisation. Seuls les logements de qualité achetés à leur juste prix et situés dans des secteurs dynamiques généreront, à terme, une plus value. «Sur les zones en forte croissance comme Paris, sa 1re et 2e couronne, ainsi que dans la plupart des grandes métropoles régionales, on peut s’attendre à une valorisation du bien», estime Gilbert Ermont, senior advisor à l’IEF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Cependant, les plus-values immobilières sont taxées à 19 %, plus 13,5 % de prélèvements sociaux.
Jusqu’à présent, un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans était exonéré d’impôt sur les plus-values, car il bénéficiait d’un abattement de 10 % par an après 5 ans de détention.
La réforme définitive sur les plus-values immobilières, adoptée par l’Assemblée nationale le 6 septembre 2011, présente une grille d’abattement moins avantageuse pour aboutir à une exonération totale au terme de 30 ans : 2% d'abattement entre la 6e et la 16e année, 4% entre la 17e et la 24e année et 8% entre la 25e et la 29e année.

Il est possible d’aller plus loin en déterminant le TRI (taux de rentabilité interne) de l’opération. Il tient compte de l’ensemble des flux financiers (loyers, charges, prix d’achat et de revente) sur une période donnée. Mais pour le calculer, la pratique des quatre opérations de base ne suffit plus : il faut disposer d’une calculatrice financière ou d’un logiciel adéquat !



Des avantages fiscaux pour « doper » la rentabilité



Pour éviter que les Français ne se désintéressent d’un investissement très imposé, les gouvernements successifs ont mis en place des régimes incitatifs. Il s’agit, par exemple, du dispositif Malraux dans l’ancien et du « Scellier » dans le neuf. Ces avantages, qui prennent la forme d’une réduction d’impôt, doivent être ajoutés à vos recettes locatives pour déterminer le « rendement net après impôt » de votre opération.

Qualité du bien et dynamisme du marché locatif sont les garants d’un rendement élevé et pérenne.