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Les régimes d'imposition des revenus fonciers

Les revenus perçus au titre de la location d’un logement sont des revenus fonciers. Comment les déclarer ?

Vous louez un logement à un locataire ? Vous percevez donc des loyers. Ces loyers constituent vos revenus fonciers. Il s’agit des revenus réellement encaissés au cours de l’année, ce qui exclut par exemple les loyers impayés. Ils sont à déclarer dans la catégorie des revenus imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Pour autant, vous disposez de plusieurs options pour effectuer cette déclaration.

Le Régime micro foncier

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez d’emblée du régime micro foncier. (Sauf si vous décidez d’opter pour le régime réel). Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus et vous n’avez pas à remplir une déclaration spéciale. Vous portez le montant de votre revenu foncier sur l’imprimé 2042 et le fisc se charge d’appliquer automatiquement l’abattement de 30 %.

Attention : l’abattement de 30 % est sensé couvrir vos charges. Vous ne pouvez donc rien déduire d’autre. Si vous estimez que vos charges sont plus importantes que l’abattement de 30 %, vous pouvez opter pour l’imposition de vos revenus fonciers au régime réel. Attention : cette option s’appliquant au moins pour trois ans, vous ne pourrez pas revenir au micro foncier avant le terme de cette période.

À noter :

Le déficit foncier : "Si vos revenus sont moins élevés que vos charges, vous créez un déficit foncier que vous pouvez déduire de votre revenu global, dans la limite toutefois de 10 700 € par an. A condition de maintenir la location de votre logement pendant trois ans après l’imputation du déficit. Provoquer un déficit foncier vous permet donc de payer moins d’impôt. Mais seule la déduction des charges autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global. 

Si vos revenus ne sont pas suffisants pour absorber ces déficits, vous avez la possibilité de les imputer sur vos revenus globaux des six années suivantes."



Le régime réel

L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet, comme son nom l’indique, de déduire les charges du logement pour leur montant réel. Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus sur l’imprimé 2044. Ce régime est intéressant lorsque les charges sont plus élevées que la déduction de 30 % du régime micro foncier. Vous pouvez déduire les travaux d’entretien et de réparation, d’amélioration, les frais de gestion et d’administration (rémunération du gardien, de l’administrateur de biens…), les frais de procédure, les frais divers de correspondance, de téléphone (dans la limite d’un forfait annuel), les frais d’assurance. Sont également à déduire, les intérêts d’emprunt, les provisions sur charges, les impôts fonciers...

Attention ! Vous ne pouvez pas bénéficier du micro foncier si vous avez opté pour un régime spécifique comme le Scellier, le Borloo ou le Robien