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Calculer sa capacité d'emprunt

Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement à but locatif, il est indispensable d’évaluer votre budget ainsi que votre capacité d’emprunt.

Si vous empruntez pour réaliser votre opération locative, il faut estimer combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du crédit. Le montant des loyers escomptés et votre capacité d’endettement sont deux éléments déterminants.

Des revenus locatifs pris partiellement en compte.



Contrairement à ce qui se pratique pour l’acquisition d’une résidence principale, il est possible, pour un investissement locatif, d’emprunter sans apport personnel. On parle alors d’un crédit à 100 %, voire à 110 % si vous empruntez aussi pour couvrir les frais de notaires.
Pour évaluer le niveau de vos ressources, le banquier va prendre en compte vos revenus actuels ainsi que vos futurs loyers. Il ne retiendra ces derniers qu’à hauteur de 60 à 70 % de leur montant. Ceci afin de tenir compte des différentes charges (charges de copropriété, impôt sur les revenus fonciers, périodes d’inoccupation du bien...).

Une capacité d’endettement limitée à 33 %



Une fois déterminé le niveau de vos revenus, vous pourrez estimer combien vous pouvez emprunter. Le montant de votre mensualité dépend du taux de votre crédit mais aussi de sa durée. Celle-ci ne doit pas être évaluée à la légère. En effet, emprunter sur 25 ans si vous en avez 50 n’a guère d’intérêt, surtout si vous comptez sur vos loyers pour améliorer votre retraite ! Attention, les mensualités de remboursement de l’ensemble de vos crédits ne doivent pas, en général, dépasser 33 % de vos revenus. Pensez-y surtout si vous avez déjà en cours un autre crédit immobilier, par exemple sur votre résidence principale

À noter :
Vous pouvez emprunter à taux fixe ou révisable. Dans le premier cas, le montant de votre mensualité restera stable. Dans le second, il pourra varier à la baisse comme à la hausse. Préférez les produits « capés » qui plafonnent la hausse à 1 ou 2 %. Vous pourrez ainsi, mieux prévoir votre plan de remboursement.