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Dossier de location : obligations du locataire

Tout ce que vous devez savoir pour monter votre dossier de demande de location. Passage en revue des documents obligatoires et des garanties indispensables.

Vous pouvez louer un logement sous certaines conditions, avant et après la signature du bail. L’obligation, d’abord, de fournir les documents et garanties nécessaires en préparant le dossier de location du logement. Celle, ensuite, de l’assurer.
Les justificatifs que vous devez fournir

Avant de donner un logement en location, le propriétaire est en droit de vous demander un certain nombre de documents pour vérifier votre identité (carte d'identité, passeport...) et pour s'assurer que vous serez bien en mesure de payer le loyer et les charges correspondantes. C'est une précaution légitime. Certains propriétaires se contentent d'un seul document justifiant de vos ressources, tandis que d'autres en exigent plusieurs. Ainsi, selon le cas, vous aurez à fournir une copie de vos trois derniers bulletins de salaires et/ou de votre dernier avis d'imposition ou encore une copie de votre contrat de travail. Ces documents doivent permettre au propriétaire de s'assurer que vous disposez de revenus suffisants, de l'ordre de trois à quatre fois le montant du loyer.
Vous devez justifier de ressources suffisantes auprès du propriétaire.

Les documents que l’on ne doit pas vous demander


La loi interdit au bailleur de vous réclamer une photo d'identité, un relevé de votre compte bancaire, une attestation de « bonne tenue de compte bancaire », votre carte d’assuré social, votre dossier médical personnel, un extrait de votre casier judiciaire, un certificat de concubinage ou contrat de mariage, ni plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Le versement d'un dépôt de garantie



Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer, hors charges. Il a été plafonné à ce montant par la loi du 8 février 2008. Cette somme sert, le cas échéant, à couvrir au terme du bail les sommes restant dues au propriétaire, par exemple les réparations locatives que vous n’avez pas effectuées ou les éventuelles dégradations dont vous pourriez être responsable. Attention, cette somme ne vous dispense pas de régler votre loyer, ainsi que les charges jusqu’à votre départ. Le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut de cette somme durant votre présence dans les lieux, il peut notamment conserver les intérêts pour lui. Il est tenu de vous rembourser, déduction faite des sommes que vous lui devez, au plus tard deux mois après la restitution des clés de votre logement. Ce délai doit lui permettre de constater les éventuelles réparations à effectuer.

Les dégradations et retenue sur le dépôt de garantie


Il y a souvent un contentieux entre le propriétaire et le locataire sur la restitution du dépôt de garantie, au moment du départ. Sachez que peuvent être à la charge du locataire tous les travaux qui ne relèvent pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale des choses. Par ailleurs, l’entretien courant est à la charge du locataire et les gros travaux à celle du propriétaire.

La caution d'un tiers


Les propriétaires exigent la caution d'un tiers ou prennent une assurance « loyers impayés » (voir l’encadré). La caution peut être fournie par un parent ou un ami. Cette personne s'engage, par écrit, à payer à votre place votre loyer et vos charges, si pour une raison ou une autre, vous n'étiez plus en mesure de le faire. La caution doit justifier de ressources suffisantes, au moins égales aux vôtres, voire supérieures : tout dépend des exigences de votre futur propriétaire.

En pratique, il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Si le propriétaire demande une « caution simple », il ne peut réclamer le paiement de votre dette à la caution que si vous ne payez pas. Le plus souvent, le propriétaire vous demandera une «caution solidaire ». Dans ce cas, il peut réclamer la totalité de la dette à la personne qui s’est portée caution, sans s'adresser au préalable au locataire. Signer un tel document demande donc une confiance particulière ! Compte tenu des risques que présente cet acte, la loi a prévu que la caution doit être tenue informée des éventuelles difficultés du locataire. Pour cela, le propriétaire doit lui indiquer, au moins une fois par an, le montant des loyers impayés s’il y en a, ainsi que la durée du bail restant à courir.

L’assurance « loyers impayés » est réglée par le propriétaire


Si le propriétaire décide de prendre une assurance loyers impayés, c’est lui qui doit la régler. Ces contrats garantissent les impayés, les frais de procédure et les travaux de remise en état. Ces assurances coûtent entre 2,50% et 4% du loyer.
Le propriétaire peut choisir la GRL (garantie des risques locatifs) si le loyer est inférieur à 2 000 euros par mois et si le loyer charges comprises ne dépasse pas 50% des revenus du locataire.

L'attestation d'assurance


En tant que locataire, vous devez assurer votre responsabilité envers le propriétaire. Vous devez justifier de cette assurance au plus tard lors de la remise des clés, en produisant une attestation établie par votre assureur, certifiant que le logement est bien assuré contre les risques locatifs. Votre contrat doit notamment couvrir les dommages d'incendie, d'explosion et de dégât des eaux. C'est une assurance obligatoire.