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Comment résilier un bail en bonne et due forme ?

Hormis quelques situations exceptionnelles comme l'abandon du domicile ou le décès du locataire, un contrat de bail ne peut être résilié que par la délivrance d'un congé, émanant d'une des parties. Contrairement au locataire, le propriétaire doit suivre des règles très strictes en la matière.

La résiliation du bail par le propriétaire


Lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire, la loi en vigueur encadre sévèrement la résiliation du bail. Le propriétaire doit respecter de multiples conditions de forme, de motivation et de délai de préavis pour donner congé à son locataire en bonne et due forme.

Tout d'abord, le congé ne peut être délivré au locataire que par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier à l'issue de l'échéance du bail. Il est impossible pour le propriétaire de donner congé en cours de bail. Le délai de préavis est de 6 mois pour un logement vide ou de 3 mois pour un meublé, à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier.

En outre, le congé n'est admissible que s'il est justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi :
- La reprise du logement par le propriétaire lui-même, son conjoint ou son concubin, ses ascendants et descendants, les ascendants et descendants de son conjoint.
- La vente du logement, et dans ce cas le congé vaut offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. Le propriétaire doit d'ailleurs préciser le prix de vente dans le congé.
- Un motif légitime et sérieux tel que des retards répétés dans le paiement des loyers, une dégradation des locaux, une sous-location non autorisée, le défaut d'assurance, etc.

Si le locataire du logement est une personne âgée avec des revenus inférieurs à une fois et demi le SMIC, les conditions sont durcies davantage encore, puisque le propriétaire ne pourra lui donner congé à moins qu'une offre de relogement n'ait été proposée au locataire.

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont en revanche beaucoup plus souples. Le propriétaire n'est plus tenu par les clauses impératives citées plus haut, mais uniquement par les clauses du contrat de bail négociées entre les deux parties.

La résiliation du bail par le locataire


Le locataire peut donner congé à son propriétaire à tout moment, sans avoir à justifier de motif. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Pour une location vide, le délai de préavis est de trois mois, sauf cas d'urgence comme une mutation professionnelle, une perte d'emploi, etc. Le préavis est alors réduit à un mois seulement. Pour une location meublée, le délai de préavis est toujours d'un mois. Durant la période de préavis, le locataire continue bien sûr de payer les loyers dus même s'il quitte prématurément le logement. Lors de son départ, il doit pour finir réaliser un inventaire et un état des lieux de sortie avant la remise des clés.

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