Louer

Comment fixer le montant du loyer ?

Si la fixation du montant du loyer par le propriétaire d'un bien immobilier est libre, des règles strictes d'encadrement ont été mises en place au fil des ans pour éviter les dérives, comme la loi Duflot.

Quels critères influent sur le montant du loyer ?



La superficie et l'emplacement d'un bien immobilier sont les deux critères principaux permettant de fixer le montant du loyer. Cependant, il y a d'autres critères à prendre en compte tels que la présence ou non de fournitures et d'équipements dans le logement, la présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble, l'état général du logement, ainsi que ses performances énergétiques. Un logement bien isolé est susceptible de faire économiser des centaines d'euros chaque année au locataire. Il est donc tout à fait légitime de valoriser le prix du loyer, d'autant qu'un logement éco-performant est plus cher à l'achat pour un investisseur, soit parce qu'il est neuf, soit parce qu'il a nécessité des travaux de rénovation énergétique. L'éco-performance est devenue un critère de choix crucial chez les locataires avec la hausse des prix de l'énergie, d'autant plus depuis que l'inscription du résultat du diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans les annonces immobilières.
Pour calculer le montant de loyer adéquat, il faut se référer aux prix du marché, c'est-à-dire les loyers pratiqués dans le même quartier pour le même type de logement. Si vous confiez la gestion locative à un administrateur de bien, celui-ci se chargera de cette étude comparative à votre place. La Square Box Gestion locative inclut le conseil des agents immobiliers de Square Habitat pour fixer le prix du loyer, à partir des critères énoncés et de leur connaissance du marché.

La fixation du montant du loyer de plus en plus encadrée



Des mesures ont été prises pour empêcher les propriétaires d’augmenter le loyer de façon drastique dans les zones tendues, où règne une pénurie de logement. C’est le cas de la loi Duflot dont les premières mesures ont été appliquées à l’été 2012. D’autres mesures, plus contraignantes, ont été mises en place fin 2013 pour renforcer le contrôle des loyers. Il s’agit notamment de plafonds de loyers en fonction de la zone géographique où se trouve la location.
Le territoire est divisé en zones d’habitation A bis, A, B1 et B2. Pour chacune de ces zones, un observatoire détermine annuellement un loyer médian (plafond) au mètre carré. Si le loyer appliqué est 20 % supérieur au loyer médian de la zone correspondante, il doit être ramené en dessous du plafond.
Le plafond du loyer d’un logement est déterminé par la formule suivante : 0,7 + 19/S (S pour Surface du logement en mètres carrés). Il s’agit d’un coefficient multiplicateur qui augmente le loyer pour les petites surfaces et le réduit pour les plus grandes. Il ne doit pas être supérieur à 1,2.
Ainsi, sachant que le plafond en zone A est de 12,27 euros/mètre carré, le plafond de loyer d’un studio de 30 m² situé en zone A sera de : 12,27 x (0,7 +19/30) = 16,36 €/m². Il est à noter que ce dispositif ne remet pas en question l’augmentation des loyers en cours de bail en fonction de l’indice de référence des loyers.
En ce qui concerne les locations meublées, celles-ci sont aussi concernées par la loi Duflot, les plafonds étant précisés au premier semestre 2014.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2012, une taxe dissuasive frappe également les loyers issus de la location d'un logement d'une superficie inférieure à 14 m². Seuls les loyers supérieurs à 40,88 € par m² sont concernés, et uniquement pour les logements situés dans la zone A et A bis.
Enfin, lorsque le propriétaire d'un logement a bénéficié de défiscalisations à l'achat, l'instauration de plafonds de loyers est bien souvent exigée en contrepartie. C'est notamment le cas avec le dispositif de défiscalisation Duflot, qui oblige le propriétaire à fixer un loyer 20 % inférieur au prix du marché dans des zones géographiques touchées par une carence en offre locative.

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