30/03/2020
Les revenus fonciers provenant de logements vides ou meublés ne sont pas soumis à l’impôt de la même façon. Déduction fiscale, abattement forfaitaire… Qu'est ce qui les distingue?
Que vous louiez vide ou meublé, nous vous éclairons ici sur vos revenus fonciers. Régime, abattement, déduction de charges… voici nos conseils pour une fiscalité maîtrisée.
Logement vide
Vos revenus se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers. Prenez en compte les loyers bruts réellement perçus au cours de l’année.
Si vous touchez au maximum 15 000 €, vous relevez d’emblée du régime micro-foncier. Dans ce cas, ne déduisez aucune charge. L’administration fiscale applique d’office une déduction forfaitaire de 30 %.
Au-delà de 15 000 € (ou si vous en prenez l’option), vous relevez du régime réel. Dans ce cas, vous déduisez de vos loyers bruts toutes vos charges de l’année, hormis les travaux de reconstruction ou d’agrandissement, ou celles que le locataire vous rembourse.
Pour un meublé
Vous êtes placé sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Si vos loyers bruts n’excèdent pas 32 100 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % au titre du régime micro-BIC. En contrepartie, vous ne déduisez aucune charge. Au delà de 32 100 euros, vous optez pour le régime réel. Dans ce cas, vous déduisez toutes vos charges : frais de gestion, entretien, amélioration, impôts locaux, assurances, intérêts d’emprunt, amortissement du bien.
À noter : "En logement vide, au-delà de 15 000 € vous déduisez de vos loyers bruts toutes vos charges de l’année."
En cas de déficit foncier
Si vos charges excèdent vos loyers bruts, vous créez un déficit foncier. Le fisc vous autorise à le déduire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Il doit s’agir de charges autres que les intérêts d’emprunt. Si votre revenu global n’absorbe pas ce déficit, vous pouvez le reporter sur les 6 années suivantes. Quant aux déficits non-déductibles du revenu global, ils s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les régimes micro-fonciers et micro-BIC s'appliquent de plein droit, mais le propriétaire bailleur a toujours la possibilité d'opter pour le régime réel si ses charges sont supérieures à l'abattement forfaitaire, en cas de travaux notamment.