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Gestion locative : faut-il prendre une garantie loyers impayés ?


Un locataire qui ne paye plus ses loyers, c’est la hantise de tous les propriétaires qui décident de se lancer dans le locatif. Pour se prémunir et récupérer des loyers non payés, plusieurs garanties s’offrent à vous. Le but : sécuriser vos revenus locatifs, et donc votre investissement. On fait le point.

Première piste :  la Garantie Loyers Impayés (GLI)


La Garantie Loyers Impayés, c’est le nom officiel de l’assurance loyers impayés classique, que votre administrateur de biens vous a peut-être déjà proposé. Elle est souscrite par le bailleur pour se prémunir contre :
•    les impayés de loyer – pour un montant plafonné de 60 000 à 100 000 euros et une durée de 12 à 24 mois suivant les contrats ;
•    les dégradations faites par le locataire ;
•    le départ précipité du locataire, sans préavis, entraînant une vacance ;
•    les frais de procédure et de contentieux, avec parfois une option « protection juridique » proposant un appui juridique à vos litiges.


Des options annexes peuvent être proposées en fonction de vos besoins, les contrats variant d’un établissement à l’autre.


Bon à savoir
Le prix d’une GLI est variable, en moyenne entre 2 % et 4% du montant des loyers et peut être déduit de vos revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôts.
Il est important de noter que les GLI sont accordées sous réserve de solvabilité de votre locataire, qui devra notamment prouver un revenu au moins trois fois supérieurs au loyer, charges comprises.
Par ailleurs, vous ne pouvez souscrire une Garantie Loyers Impayés et demander à votre locataire une caution personne physique solidaire. Il vous faudra choisir entre les deux solutions (sauf pour certaines catégories de locataires, comme les étudiants.

D’autres dispositifs permettant de garantir les revenus existent tels que celui mis en place par Action Logement et son système VISALE (caution accordée par Action Logement pour les 36 premiers mois de loyer).


Sécuriser ses revenus locatifs avec le système VISALE


Le Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE) est un mécanisme de garantie de loyers impayés qui permet aux propriétaires bailleurs d’être couverts en cas d’impayés pendant les trois premières années du bail.
C’est en fait une caution, accordée sous conditions au locataire, par Action Logement. Ce dispositif est destiné aux jeunes actifs ou en situation de précarité afin de rassurer les bailleurs potentiels.


Concrètement, si le locataire ne paye plus son loyer, Action Logement verse la somme au propriétaire bailleur puis se retourne contre le locataire pour être remboursé.


Bon à savoir
Contrairement à une Garantie des Loyers Impayés, VISALE ne couvre pas les éventuelles dégradations locatives mais seulement les impayés de loyers pour les 36 premiers mois du bail. Une assurance loyers impayés complémentaire peut donc vous être nécessaire pour couvrir les autres risques.
Au terme de ces trois années, le bailleur peut souscrire une garantie loyers impayés (GLI) classique auprès d’un assureur privé. S’il choisit de le faire avant, il renonce au dispositif VISALE car les deux types de garanties ne sont pas cumulables.


© Uni-éditions – mai 2017

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