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La loi Carrez, pour une surface habitable précise

Vous envisagez d’acheter votre logement en copropriété ? La loi Carrez du 18 décembre 1996 oblige le vendeur d’un lot en copropriété à préciser la surface exacte de son bien. En cas de différence entre la surface réelle et la surface achetée, vous êtes en droit de demander une réduction du prix d’achat.

La loi Carrez, pour une surface habitable précise


Avant ou après l’acquisition d’un logement en copropriété, la loi Carrez du 18 décembre 1996 vous protège si la superficie réelle s’avère inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente. Mais comment la vérifier ? Et quels sont les recours ?

Obligatoire si vous achetez en copropriété


La loi carrez ne rend obligatoire le mesurage de la superficie à vendre que pour les lots en copropriété.
Il s’agit notamment :

  • Des appartements
  • Des maisons formant des lots de copropriété
  • Des lots vendus après la division d’un lot plus important

 

Elle ne s’applique donc pas :

  • Aux maisons individuelles
  • Aux ventes en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire les logements achetés sur plan



Le mesurage est obligatoire quel que soit l’usage du bien vendu (appartement, local professionnel, boutique) et quelle que soit la date de construction.

Seule la surface privative compte


La surface prise en compte est la surface privative du bien et non la surface habitable.

Elle comprend :
La superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres

Elle ne comprend pas :
Les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, les balcons, terrasses, loggias, les lots de moins de 8 m2 (par exemple une chambre de service) et les annexes comme les caves, garages ou jardins.

Concrètement :

  • Un sous-sol aménagé en salle de jeux ne sera pas considéré comme une cave mais comme une surface privative à prendre en compte dans la superficie (cass. civ. du 11.10.05, n° 04-16729).
  • Une mezzanine n’est pas comptabilisée si la distance qui la sépare du plafond est inférieure à 1,80 m ou si sa structure est légère et démontable (cass. civ. du 22.11.06, n° 05-17420).
  • La réunion de surfaces inférieures à 8 m2 est prise en compte dans la superficie : c’est le cas typique de la réunion de chambres de bonnes en un appartement. La surface obtenue étant supérieure à 8 m2, la totalité sera comptabilisée (cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-21004).

 

À noter :
"Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire. Il est recommandé au vendeur qui pourra faire jouer sa garantie si l’acheteur exerce un recours pour erreur de calcul.

Le notaire doit attirer l’attention du vendeur sur ce point, mais il n’a ni l’obligation de l’y contraindre ni cellede vérifier la surface (CA de Versailles du 30.1.04, n° 02-02407).

Le certificat délivré au vendeur est valable sans limitation du durée. Vous pouvez donc vous en servir lorsque vous revendez le bien, à condition de ne pas avoir effectué de travaux qui auraient modifié la superficie (construction de cloisons, agrandissement...)".

Surface erronée : vous disposez d’un recours

Si la superficie indiquée dans les documents de vente ne correspond pas à la superficie réelle ou n’est pas précisée, vous disposez d’un recours.

Vous pouvez demander l’annulation de la vente :

La surface doit être mentionnée dans tous les documents liés à la vente du logement :

  • Promesse de vente ou compromis de vente
  • Acte définitif de vente

Si la surface du bien que vous avez acheté n’est précisée nulle part (cas rare en pratique), vous pouvez demander l’annulation de la vente dans le délai d’un mois.


Si la superficie n’a pas été précisée dans l’avant contrat (promesse ou compromis), mais a été indiquée dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.

Vous pouvez demander une diminution du prix :


Si vous vous rendez compte que la superficie réelle du bien est inférieure de plus de un vingtième (5 %) à celle indiquée dans l’avant-contrat ou dans le contrat de vente, vous pouvez demander une réduction proportionnelle aux mètres carrés déclarés en trop.

  • Dans un premier temps de façon amiable auprès du vendeur
  • En cas de refus auprès du tribunal de grande instance par l’intermédiaire d’un avocat

Vous disposez d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte.

La diminution proportionnelle ne s’applique pas aux frais de notaire qui restent calculés sur la surface de départ.

La loi Carrez protège exclusivement l’acquéreur. Si la superficie du bien que vous avez acheté est supérieure à celle mentionnée dans l’acte d’achat, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.

La loi Carrez est intégrée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967.