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Acheter pour louer

L'investisseur qui envisage de louer doit, lui, se projeter dans le long terme, au moins dix ou douze ans, et répondre à plusieurs questions : quel produit acheter, pour satisfaire quelle demande et quel type de locataire en mesure d'honorer quel loyer ?

Constitution d'un patrimoine, revenus supplémentaires, éventuelles économies d'impôts : investir dans un bien immobilier pour le louer peut s'avérer payant. A condition de faire les bons choix avant de se lancer.

Avant de vous lancer

Commencez par définir vos objectifs et faire le point sur votre situation patrimoniale et financière, avec votre banquier. Vous pourrez ainsi décider de quelle façon vous voulez investir. Différentes options et stratégies sont en effet possibles, certaines répondant mieux que d'autres à vos intérêts.

Est-ce que j'investis pour bénéficier des revenus supplémentaires procurés par les loyers et pour préparer ma retraite? Dans ce cas, je peux librement décider du type de bien que j'achète : neuf, ancien, avec ou sans travaux...

Location meublée, quels critères ?

Ce n'est pas parce que vous avez doté le logement que vous mettez en location d'un lit, d'une table et de chaises que celui-ci sera considéré comme meublé ! Pour entrer dans cette catégorie, il doit permettre au locataire de vivre dans les lieux sans apporter autre chose que ses propres affaires. Certes, la loi ne fixe pas précisément de liste de mobilier à fournir, mais il est communément acquis que le logement comporte le couchage (avec couverture, couette), le rangement (armoire, buffet), de quoi cuisiner (plaques de cuisson, réfrigérateur), la vaisselle et les ustensiles de cuisine courants, les luminaires... Aucune pièce du logement ne doit être vide.

Les règles pour ne pas se tromper

Pas question d'acheter les yeux fermés. Renseignez-vous sur le marché locatif de la ville, et du quartier dans lequel vous voulez investir. Est-ce une ville étudiante, est-ce une ville dynamique, qui accueille de nouveaux habitants, la demande locative est-elle forte? Si oui, dans quels secteurs? Est-ce que la demande porte sur des grands logements ou des petites surfaces? A quel prix peut-on louer?

Respectez les critères suivants :

  • Un bon emplacement. Préférez un logement de centre ville, un quartier bien desservi. La proximité des transports, des crèches, écoles, commerces et équipements constituent des plus.
  • Un bien de qualité. N'achetez jamais sans visiter le logement. S'il n'est pas encore construit, demandez à voir une réalisation similaire. Demandez -vous si vous aimeriez y habiter. C'est non, pour des raisons objectives (sombre, bruyant, mal placé)? Dites-vous que les locataires seront peut-être difficiles à trouver
  • Faites vos comptes. Soyez réaliste dans l'estimation de vos loyers. Prenez en compte tous les paramètres pour calculer la rentabilité locative : le montant de l'impôt, celui de la taxe foncière, les honoraires éventuels d'un gestionnaire, les éventuelles assurances de loyers impayés, de carence locative...

Les résidences avec services

Résidences de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées : les résidences services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux (loi Scellier-Bouvard), sous conditions. En s'engageant à conserver le bien pendant 20 ans, l'acquéreur peut aussi récupérer la TVA.

Investir pour réduire ses impôts

Aujourd'hui, vous pouvez acheter dans le cadre de la loi Scellier. Elle consiste en une déduction fiscale directe, ce qui la rend intéressante même pour les contribuables qui ne sont pas très fortement imposés. En effet, il est possible de reporter la réduction d'impôt d'une année sur l'autre si celle-ci dépasse le montant de l'imposition.

Le Scellier, pour qui ?

Si vous êtes disposé à acheter un logement neuf et à le louer vide pendant neuf ans, le dispositif Scellier est fait pour vous !
Attention : le dispositif ne s'applique pas dans toutes les communes de France.

Quelles déductions ?

Pour une acquisition réalisée jusqu'au 31 décembre 2010, le Scellier permet de déduire de vos impôts 25% du prix du logement sur neuf ans, dans la limite de 300 000 €.
A partir de 2011, la réduction d'impôt tombe à 15%, sauf si vous achetez un logement répondant à la norme BBC (Bâtiment basse consommation). Vous bénéficierez alors du taux de réduction de 25%.
A partir du 1er janvier 2012, les taux seront revus à la baisse : 20 % pour un logement labellisé BBC et 10% pour un bien qui ne le sera pas.


Comment ça marche ?

Pendant neuf ans, vous allez louer votre bien, au locataire de votre choix, y compris à un membre de votre famille (détaché de votre foyer fiscal). Pas de plafonds de ressources à respecter! En revanche les loyers sont soumis à un plafond, qui varie en fonction de la zone où l'on investit.
Ces plafonds de loyers vont être revus à la baisse dès janvier 2011, certains étant en inadéquation avec l'état du marché.


Le dispositif Scellier

Le dispositif Scellier s'applique aussi dans l'ancien, à condition de réaliser des travaux de réhabilitation lourde. Le Scellier social permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les loyers et d'opter pour un engagement locatif plus long. En contrepartie, les plafonds de loyer sont plus bas et les ressources du locataire sont plafonnées.

N'achetez pas sans faire réaliser des simulations par un professionnel. Vous pourrez ainsi savoir ce que vous rapportera vraiment votre investissement.

À noter :

Vous pouvez réaliser un premier investissement sans être propriétaire de votre résidence principale. Dans ce cas, si vous souscrivez un crédit, votre banquier sera sensible à vos capacités d'épargne, au niveau de vos revenus et à leur évolution éventuelle.