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L’évolution du loyer en cours de bail

Les revenus fonciers provenant de logements vides ou meublés ne sont pas soumis à l'impôt de la même façon. Déduction fiscale, abattement forfaitaire? ce qui les distingue.

Lorsque le bail arrive à échéance et que le propriétaire le laisse se renouveler sans rien faire, il se poursuit automatiquement au même loyer, sous réserve de la révision annuelle. C'est ce que l'on appelle la tacite reconduction. En revanche, si le propriétaire souhaite l'augmenter car il estime que le loyer est sous-évalué, il doit effectuer un certain nombre de démarches.

L’évolution du loyer en cours de bail

Si le loyer initial est librement fixé entre le propriétaire et le locataire, son évolution en cours de bail est très encadrée.

La révision annuelle, limitée à l’évolution de l’IRL.

 

S’il a pris la précaution d’insérer dans le bail une clause d’indexation du loyer, le bailleur peut réviser celui-ci. Les modalités de cette révision sont définies par la loi du 6 juillet 1989 :

  • Elle ne peut intervenir qu’une fois par an ;
  • La date doit en être préalablement convenue entre le propriétaire et son locataire. A défaut, c’est la date anniversaire de la signature du bail qui sera retenue ;
  • L’augmentation ne peut pas excéder la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) sur un an. Cet indice est publié trimestriellement par l’Insee.

Si le bailleur oublie d’appliquer la clause d’indexation figurant dans le contrat de bail, il dispose de 5 ans pour le faire.

À noter:

"En région parisienne, un décret limite la hausse applicable à 50 % de l’écart de loyer constaté dans le voisinage pour des logements comparables."

La réévaluation en fin de bail, réservée aux loyers sous-évalués.

 

A l’expiration du bail (3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans si c’est une personne morale), celui-ci est automatiquement reconduit dans les mêmes conditions. Mais, s’il considère que le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer à son locataire la signature d’un nouveau bail assortit d’un loyer….revu à la hausse (art.17-c de la loi de 1989).

Pour cela, il est tenu de fournir les références de loyers constatés pour des logements comparables dans le voisinage. Ces références peuvent être obtenues auprès des Adil (agences départementales d’information sur le logement) ou en région parisienne de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

L’application du loyer réévalué est progressive :

  • Lorsque la hausse est = 10 % de l’ancien loyer, l’augmentation est étalée sur 3 ans (propriétaire particulier) ou 6 ans (propriétaire personne morale).
  • Lorsque la hausse est > à 10 % de l’ancien loyer, elle est systématiquement étalée sur 6 ans.

L’augmentation du loyer en cours de bail obéit à des règles très strictes