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Acheter un logement en construction sur plan ou en Vefa

Un logement neuf s’achète, le plus souvent, sur plan. Juridiquement appelée Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), ce mode d’acquisition immobilière est réglementé par la loi du 3 janvier 1967 et se déroule en plusieurs étapes. Le paiement est effectué au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Acheter sur plan, c’est se porter acquéreur d’un bien qui n’existe pasencore. D’où la nécessité de prendre certaines précautions.

Trois précautions préalables



- Commencez par vous rendre à la mairie pour y consulter les documents d’urbanisme, notamment le PLU (plan local d’urbanisme). Cela vous permettra de connaître les règles de construction en vigueur sur la commune ainsi que l’évolution future du quartier.

- Privilégiez les opérations qui bénéficient d’un label de performance énergétique : THPE, BBC Effinergie, etc.

- Enfin, visitez des programmes déjà réalisés par le promoteur.


Première étape : la signature d’un contrat de réservation



Même s’il n’est pas obligatoire, les promoteurs font systématiquement signer un contrat de réservation ou contrat préliminaire. Vérifiez qu’il comporte la description détaillée du logement (situation dans l’immeuble, surface habitable, matériaux utilisés, etc.), le prix de vente prévisionnel ainsi que ses modalités de révision, la date de signature du contrat de vente, la date de livraison du bien et enfin, les caractéristiques des prêts demandés.

Au moment de la signature, le vendeur peut vous demander de verser, sur un compte spécial ouvert à votre nom, un dépôt de garantie. Son montant est plafonné et varie en fonction de la date de signature du contrat de vente. Il est ainsi limité à 5 % du prix prévisionnel si la signature est prévue dans un délai d’un an, et à 2 % si elle doit intervenir dans un délai d’un à deux ans. Au-delà de deux ans, vous ne devez rien verser.


Un délai de 10 jours pour se désister sans pénalités



Le vendeur doit vous envoyer le contrat de réservation chez vous, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposez de 10 jours pour vous désister sans avoir à fournir de motif. Vous récupérez alors l’intégralité de votre dépôt de garantie.

Passé ce délai, vous ne pourrez récupérer votre dépôt de garantie que si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

• vous n’avez pas obtenu votre financement ;
• le prix prévisionnel est dépassé d’au moins 5 % ;
• le contrat de vente n’est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;
• le descriptif du logement n’est pas conforme à celui du contrat de réservation.


Le contrat de vente : un contenu réglementé


Contrairement au contrat de réservation, le contrat de vente est obligatoire et doit être signé devant un notaire. Il vous est remis au moins un mois avant la date de la signature. Profitez-en pour l’étudier attentivement. Si un point vous paraît obscur, pensez à le faire préciser par votre notaire.

Le contenu de ce document est réglementé. Il doit notamment contenir :

• la description détaillée du logement ainsi que sa situation dans l’immeuble ;
• le délai de livraison.

Par ailleurs, un certain nombre de documents, tels que le règlement de copropriété et la notice descriptive technique du logement, sont obligatoirement annexés au contrat.


Un paiement échelonné selon l’avancée des travaux

Vous devenez progressivement propriétaire du bien. L’échelonnement des paiements varie en fonction de l’avancement des travaux et de la garantie d’achèvement dont dispose le vendeur.

Votre vendeur bénéficie obligatoirement d’une garantie extrinsèque, fournie par un organisme extérieur d’assurance, vos versements sont limités à :

• 35 % du prix total du bien à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (toiture et murs extérieurs réalisés) ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• le solde de 5 % est versé à la livraison.


Dans tous les cas, ne libérez les fonds qu’après vous être assuré que les travaux correspondants ont bien été réalisés.


La livraison, dernière étape importante



Votre logement terminé, vous serez convoqué par le vendeur pour la livraison. C’est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité à ce qui était prévu. Visitez le logement avec la plus grande attention et contrôlez le fonctionnement de tous les équipements (sanitaires, volets, fenêtres, ventilation mécanique, etc.).

A noter
Si vous repérez des désordres ou des défauts de conformité, mentionnez-les dans le procès-verbal de réception. Vous pouvez alors consigner le solde du prix auprès de la Caisse des dépôts ou d’un notaire, le temps que les travaux complémentaires soient réalisés. Le paiement d’un bien acheté sur plan est échelonné.