Acheter

Acheter dans le neuf

Acheter un logement neuf revêt trois réalités différentes :

  • Acheter un bien construit, en vente achevée ;
  • Acheter un bien en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ;
  • Acheter un bien à construire.

La vente achevée

Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

Un paiement échelonné

À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, l’acquéreur doit verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).

Le pourcentage à verser est fixé en fonction de l’avancement des travaux :

* Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :

  • 35% à l'achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation);
  • 35% à la mise « hors d'eau »;
  • 25 % à l'achèvement de l'immeuble;
  • 5 % à la remise des clés, acte qui concrétise le transfert de propriété du bien construit.

* Pour une maison :

  • 20 % à l’achèvement des fondations;
  • 25% à la mise « hors d'eau »;
  • 40% à l'achèvement de la maison;
  • 15% à la remise des clés.

Si le projet est financé par un prêt bancaire, il est important qu’il soit à déblocages successifs.
Chaque versement réclamé par le constructeur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
Le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’à la livraison (dernier déblocage).

Le contrat de réservation

Pour l’achat d’un logement sur plan, l’acquéreur doit signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte bloqué) qui correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
Le promoteur doit renvoyer à l’acquéreur le contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition. Dans ce cas, le dépôt de garantie est restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.


Important : les conditions de la vente (date, prix, délais...) et la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs doivent être vérifiées.


Les garanties

Avant l’acte de vente (ou acte authentique) le notaire est chargé de vérifier que le promoteur a les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction.

Pendant la construction deux garanties sont obligatoires : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire. À la réception des travaux l’acquéreur doit signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel il mentionnera les défauts de conformité ou les vices apparents.

Après la construction :

  • la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès verbal de réception des travaux.
  • la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre).
  • la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination.
  • l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.

La construction

Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :


La loi SRU du 13/12/2000 précise quatre documents d’urbanisme :

  • le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger,
  • le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols,
  • la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU,
  • le plan de prévention des risques.

Il faut considérer également :

  • Le Coefficient d’occupation des sols (COS), il exprime la « Shon » (la Surface Hors d’ Oeuvre Nette) de la construction selon la surface du terrain, c’est à dire le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.
  • Les règles architecturales qui imposent des dispositions complémentaires (hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc.)

De façon générale, divers éléments pouvant restreindre les possibilités de futurs agrandissements.

L'achat du terrain

Acheter un terrain dans un lotissement apporte l’assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation. Le lotisseur en est juridiquement garant.

L’achat d’un terrain isolé nécessite de se poser les bonnes questions, car c’est d’abord le terrain qui donnera de la valeur à la maison :

  • Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
  • Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
  • Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
  • Quelle est la superficie constructible (COS) ?
  • Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
  • La surface vendue est-elle fiable ?

Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).

Le permis de construire

Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.

Attention : le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.

Le budget nécessaire

La signature du contrat de construction fait de l’acquéreur le maître d’ouvrage (avec l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur fournit les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).

Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :

  • 5 % à sa signature,
  • 10 % à l’ouverture du chantier,
  • 10 % à l’achèvement des fondations,
  • 15 % à l’achèvement des murs,
  • 20 % à la mise « hors d’eau » ,
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise « hors d’air » ,
  • 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
  • les 5 % restants à la remise des clés.

Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.

Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.

Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.

L'achèvement de la construction

La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.

La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par l’acquéreur ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Le propriétaire devient alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement. La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.

Le certificat de conformité est établi sur demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.