Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Tous les acquéreurs de biens en copropriété savent que le calcul de la surface privative s’effectue selon la loi Carrez[1]. Qui est habilité à réaliser un diagnostic Loi Carrez ? Quels sont vos recours en cas de litige ou de superficie inférieure à la surface indiquée dans le contrat de vente ? Tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Loi Carrez : calcul de la surface habitable ou privative ?

La loi Carrez est souvent confondue avec la loi Boutin[2]. Cependant, ces deux modes de calcul présentent des différences.

Le calcul Boutin représente la surface habitable d’un logement au sens le plus strict du terme. Il correspond à la surface plancher à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et  cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Mais il ne comprend pas les greniers et combles non aménagées (mais aménageables), les sous-sols aménagés, les remises, les vérandas, les loggias et toutes les autres dépendances vitrées, ces éléments étant quant à  eux  inclus dans le calcul en Loi Carrez en cas  d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond.

On peut dire que la loi Boutin permet de calculer la surface habitable à proprement parler (ce qui justifie que cette méthode soit généralement privilégiée lors d’un bail de location immobilière) tandis que le métrage loi Carrez prend en compte la superficie privative du logement.

Qui peut réaliser un métrage loi Carrez ?

Si un propriétaire (vendeur ou non) peut tout à fait réaliser son mesurage loi Carrez lui-même et l’insérer aux documents prévus pour l’acte authentique de vente, faire appel à un professionnel vous apportera des avantages non négligeables :

• Avoir recours à un professionnel fait gagner du temps : le télémètre laser dont dispose un diagnostiqueur immobilier, un architecte ou un géomètre est particulièrement utile pour calculer la surface totale des pièces mansardées, par exemple. Faire appel à un diagnostiqueur vous assure davantage de précisions dans les mesures et vous permet d’éviter de commettre des erreurs !
• Les diagnostiqueurs sont des experts : Outre l’obtention d’un métrage parfaitement exécuté, seront indiquées les surfaces non comprises dans le calcul Carrez. De plus, vous bénéficierez de ses conseils puisqu’il est compétent pour étudier d’autres documents utiles mais complexes tel que le règlement de copropriété. Enfin, les vendeurs noteront qu’un professionnel de ce type peut aussi réaliser les DPE[3] obligatoires à la vente.
• Faire réaliser un diagnostic par un pro sécurise : le professionnel mandaté assure à l’acquéreur la surface exacte du bien qu’il souhaite acquérir. Il engage sa responsabilité civile, ce qui couvre le vendeur en cas d’éventuel litige.

[1] La « Loi Carrez » comprend la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs des lots de copropriété ainsi que le Décret n°97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

[2] Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

[3] Diagnostics de performance énergétique

Le professionnel délivre au propriétaire une attestation de superficie dont la durée de validité est illimitée, sauf en cas de réalisation de travaux susceptibles de modifier le mesurage indiqué dans le diagnostic immobilier. Cependant, la responsabilité du diagnostiqueur envers son client est nominative : elle n'est pas transmissible au prochain propriétaire, lequel pourra tout de même utiliser l’attestation de surface.

Nos experts peuvent, selon votre région, vous orienter vers des professionnels certifiés et efficaces.

Comment calculer la surface selon la loi Carrez ?

Sont pris en compte dans le calcul Carrez les mètres carrés des locaux couverts et fermés. Ainsi, les terrasses et les balcons ne sont pas inclus dans la mesure de la surface, par exemple, tandis que de grands placards ou des dressings peuvent être inclus dans le calcul. Par ailleurs, il doit impérativement s’agir de parties privatives et non de parties communes.

Le calcul de la superficie selon la loi Carrez exclut le gros œuvre (cloisons, gaines, marches et cages d'escalier, embrasures des portes fenêtres…) mais aussi les pièces impropres à l’habitation (combles et greniers non aménageables ainsi que les caves, parking, emplacements de stationnement et garages). Enfin, les surfaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas incluses dans le calcul.

Acquéreurs, que faire en cas d’erreur de mesurage Carrez ?

Un acheteur constatant que la superficie est inférieure à celle mentionnée dans l’avant-contrat ou dans l’acte authentique ne dispose que d’un an à compter de la signature pour se retourner contre le vendeur et intenter une action en diminution.

En effet, une diminution du prix de vente est possible à partir d’une marge de 5 % d’erreur en prenant en compte la superficie réelle. 

À savoir

La diminution du prix ne vaut que pour l’acquéreur ! Le vendeur lui ne pourra pas faire réviser son prix de vente à la suite d’une erreur de mesure de superficie.

Nous vous conseillons de tout d’abord contacter le vendeur par courrier recommandé, en conservant copie des écrits. En cas de litige relatif à  la surface réelle du bien ou  à la réduction de prix demandée, nous vous recommandons de contacter votre agent immobilier ou votre notaire, qui vous mettra en relation avec un avocat compétent afin d’intenter une action auprès du tribunal compétent.

Un acquéreur peut-il exiger le calcul de la surface Carrez ?

Le calcul d’une surface selon la loi Carrez est obligatoire pour la vente des logements neufs ou anciens en copropriété, dès lors que la surface de ce bien est supérieure ou égale à 9 m2. Il peut s’agir de locaux commerciaux comme d’appartements à fonction résidentielle. Une maison peut aussi être concernée si elle est en lotissement (on parle alors de copropriété horizontale). Par ailleurs, les maisons individuelles et les biens en VEFA[4] ne sont pas soumis au métrage loi Carrez.

En cas de défaut de mention de la surface du bien acquis en copropriété dans le compromis de vente ou la promesse de vente, nous vous recommandons de le signaler sans délai à votre agent immobilier ou à votre notaire et d’exiger  l’ ajout de cette mention. A défaut , le vendeur devra obligatoirement faire réaliser, au plus vite, un diagnostic de surface puisqu’il est légalement tenu responsable de la communication des documents indiquant la surface du logement.
Si le vendeur  refuse et/oune remplit pas ses obligations, vous êtes en droit de demander la nullité de la vente ainsi que le remboursement de votre dépôt de garantie si l’acte authentique de vente pas encore été signé.

Si l'acte authentique de vente a été signé, vous disposez alors d’un mois pour intenter une action en nullité de l’acte.

[4] Vente en l’état futur d’achèvement.