30/03/2020
Ce que vous devez savoir avant d’acheter pour louer. Votre capacité financière, le choix du dispositif fiscal et la situation du marché locatif sont les 3 éléments décisifs dans cette entreprise
C’est décidé, vous investissez dans le locatif !
Voici les 3 points incontournables pour vous y préparer au mieux : budget, fiscalité, et état du marché.
Evaluez votre surface financière
Tout d’abord, commencez par calculer, avec l’aide de votre conseiller financier, le budget que vous souhaitez investir dans votre opération locative. Cela vous permet de déterminer dans quelles communes prospecter et quel type de bien viser (petit ou grand, ancien ou neuf…).
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif peut se réaliser sans apport personnel.
Le dispositif fiscal qui vous convient
Si la réduction d’impôt Scellier neuf a le vent en poupe, assurez-vous que c’est celle qui correspond le mieux à votre profil. Elle est particulièrement intéressante si vous vous situez dans les tranches moyennes d’imposition et s’il s’agit de votre premier achat locatif.
En revanche, si vous possédez déjà des revenus fonciers, mieux vaut vous diriger vers l’ancien à rénover. Le montant des travaux vous permettra de vous créer un déficit foncier.
Enfin, si vous êtes fortement fiscalisé, investissez plutôt dans le cadre du dispositif Malraux. Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt représentant 36 % des dépenses consacrées à la restauration de biens situés dans des secteurs sauvegardés, et 27 % pour des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Vérifiez l’état du marché locatif
Pour s’assurer de l’existence d’une demande locative, nous vous conseillons de vous renseigner auprès des agences immobilières situées à proximité du bien. Ainsi, vous saurez quels sont les types de logements en suroffre (déjà trop nombreux) ou en sous offre (insuffisants), ainsi que les loyers pratiqués.
Profitez-en pour vous informer sur le dynamisme économique de la commune. Une population jeune, la présence de facultés ou d’entreprises d’envergure nationale sont autant d’éléments de bon augure. Tous ces paramètres, qui entraînent une augmentation de la demande locative, génèrent un accroissement de la valeur du bien.
À noter : Visez des rendements réalistes : de 3 à 4 % dans le neuf et autour de 6 % dans l’ancien.
Attention : Un rendement très élevé est souvent le signe d’un placement risqué… même en immobilier ! Le trio gagnant d’une opération locative réussie : budget ciblé, régime fiscal adapté et demande locative forte.