30/03/2020
Une SCI, ou société civile immobilière est une société créée par plusieurs associés qui souhaitent détenir en commun un ou plusieurs immeubles. Variante des sociétés civiles classiques, elle peut être un statut intéressant lorsque l’on souhaite constituer un patrimoine immobilier. Utilisée dans l’optique d’une transmission de patrimoine, la SCI est également un bon moyen d’éviter les lourdeurs de l’indivision.
Eviter l’indivision
Vous vivez en union libre ? Vous êtes un couple recomposé avec des enfants issus d’un premier lit ? Dans de nombreux cas de figure, la SCI peut vous aider à acquérir un bien immobilier en commun.
Si vous vivez hors mariage, la SCI évite l’indivision, un statut qui manque de souplesse. En effet, dans l’indivision, la plupart des décisions nécessitent l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut provoquer des situations de blocage. Certes, une convention peut assouplir le cadre de l’indivision par la nomination d’un gérant, mais ses pouvoirs restent limités. Avec l’indivision, une épée de Damoclès se situe en permanence au dessus de votre tête. Sachez que, selon le Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Autrement dit, celui qui veut en sortir peut provoquer le partage à tout moment.
Dans une SCI en revanche, le gérant dispose de plus de latitude et la société ne peut être dissoute dans n’importe quelles conditions. Il faut un « juste motif ». Autrement dit, un motif grave qui empêche le fonctionnement normal de la SCI.
Vous êtes mariés sous un régime matrimonial
Si vous êtes mariés et comptez acheter un bien, sans avoir à changer de régime matrimonial, vous pouvez, avec la SCI, modifier les règles de gestion de vos biens. Par exemple, si vous êtes sous un régime de séparation, vous conservez la maîtrise de vos biens personnels. Mais, rien ne vous empêche d’apporter un bien personnel lors de la constitution d’une SCI dont la gestion résultera des statuts de la SCI. Votre conjoint et vous pourrez alors être associés à la gestion dans les proportions que vous fixerez : 51/49 par exemple. Vous pouvez aussi opter pour tout autre répartition : 40/60, 30/70, etc.
Attention : si vous mettez en SCI votre résidence principale, sachez que vous ne pourrez pas bénéficier, en cas de disparition de votre conjoint, de la jouissance du logement qui vous est accordée d’office durant un an après le décès.
Entre concubins
Si vous achetez un logement avec votre compagne ou votre compagnon, vous tombez d’office sous le régime de l’indivision. Pour éviter ce statut qui, comme nous l’avons dit, est assez rigide, sachant que les concubins n’héritent pas l’un de l’autre et qu’en cas de legs, les droits s’élèvent à 60 %, le montage d’une SCI peut se justifier.
Au lieu d’acheter le logement de façon classique, vous le faites acquérir par la SCI. C’est donc elle qui est propriétaire. Chacun des associés détient alors des parts à hauteur de sa mise. Par exemple, si la société dispose de 1 000 parts, vous pouvez convenir que l’un en détiendra 400 et l’autre 600 ou convenir d’une autre répartition. Les statuts peuvent prévoir la nomination d’un des concubins comme gérant, l’autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (à l’unanimité, au décès du premier concubin….).
En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire, de conserver le bien en rachetant les parts de l’autre. La SCI sera alors dissoute puisqu’elle doit au moins se composer de deux associés.
Démembrement de propriété
En cas de décès d’un des associés, la SCI vous permet de conserver la jouissance du bien par le biais du démembrement de propriété croisé. Comment ça marche ?
Supposons que la SCI créée comporte 1000 parts. Il suffit que vous déteniez, grosso modo, les parts de 1 à 500 en nue propriété et les part de 501 à 1000 en usufruit. L’autre achète les parts de 501 à 1000 en nue propriété et les parts de 1 à 500 en usufruit.
Si l’un décède, l’autre peut rester dans le logement jusqu’à son propre décès. Les héritiez ne pourront pas vous chassez pour vendre le bien. Cette technique est toutefois délicate à mettre en œuvre et nécessite les conseils d’un notaire.
À noter :
"Un montage en Société Civile Immobilière (SCI) vous permet d'acquérir et de protéger un bien en commun."
Une fiscalité très attractive pour les donations et successions
Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, le fisc admet souvent une minoration (souvent 10 %) de la valeur du patrimoine détenu en SCI familiale, compte tenu du manque de liquidité des parts. Mais, l’intérêt de la SCI tient surtout à la souplesse avec laquelle vous pouvez effectuer une donation. Dans ce cas, vous transmettez non pas un bien immobilier mais des parts. Comme pour un bien détenu de façon classique, la donation bénéficie d’un abattement de 156 974 euros par parent et pour chaque enfant tous les six ans.
La SCI évite le paiement de l’impôt sur les plus values. A titre d’exemple, plutôt que de vendre vos parts et de donner le fruit de cette vente à vos enfants, ce qui vous soumet à l’impôt sur les plus values, rien ne vous interdit de leur transmettre des parts en donation. Auquel cas vous y échappez. Vos enfants aussi s’ils vendent leurs parts aussitôt après car la valeur des parts n’aura pas changé par rapport au moment où vous les avez données.
Comment créer une SCI ?
Tout d’abord, établissez des statuts qui définiront la forme de la société, son objet (gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans)… Bien sûr, vous pouvez les rédiger vous-même, mais il vaut mieux s’adresser à un notaire. Les statuts sont très importants car ils fixent les pouvoirs du ou des gérants, les modalités de consultation des associés, les règles de quorum et de majorité, les conditions d’agrément de nouveaux membres… Les statuts doivent être enregistrés et déposés au greffe du tribunal de commerce.
La SCI doit faire l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Un montage qui coûte cher. En outre, sachez que le fonctionnement nécessitent une gestion rigoureuse (comptabilité, assemblées générales, imposition des résultats…).
Si vous souhaitez, de votre vivant, transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants, vous pouvez donner des parts à vos enfants, tout en conservant le contrôle de la gestion des biens.